Købe et afskåret hus: Top fem faldgruber

At købe en afskærmning (FCL) hus er ofte anerkendt som en måde for både ejer-beboere og investorer at få en hel del på en ejendom. De potentielle økonomiske fordele kommer dog ikke uden hårdt arbejde. Læs videre for at lære om de problemer, disse egenskaber ofte oplever, og de vanskeligheder, du kan støde på ved at købe en.

Key takeaways

• Afskærmninger kan være store investeringer, enten som fixer-overdel til at bo i eller til at videresælge, men de kommer ofte med bagage, som en køber skal være opmærksom på.
• Mange hjem er dårligt vedligeholdt, kan have strukturelle problemer eller vand- eller mugskader; nogle kan være i strid med koder eller andre standarder.
• Egenskaber kan være beskidte, inklusive at have masser af affald eller personlige genstande, som tidligere ejere har efterladt; nogle hjem kan have fejl.
• Vandalisme kan være et problem, hvor tyve eller de tidligere ejere undertiden tager inventar, apparater, vinduer eller noget andet, de kan videresælge.
• Der kan være problemer med långivere, der ikke ønsker at finansiere køb af afskærmningsboliger; køb med alle kontanter er en hyppig forekomst.

Faldgruberne ved at købe et afskåret hus

Problemer med ejendommen

Den vigtigste ting at forstå, før de sprang ind på afskærmningsmarkedet, er, at disse ejendomme blev opgivet af ejere, der ikke havde råd til deres pantebetalinger mere. I disse tilfælde er huset ofte dårligt vedligeholdt - når alt kommer til alt, hvis ejeren ikke kan foretage betalingerne, falder han eller hun sandsynligvis bag ved at betale for regelmæssig vedligeholdelse også.

Nogle mennesker, der tvinges til afskærmning, er også forvirrede af deres situationer og tager deres frustrationer ud over deres hjem, før banken overtager. Dette involverer ofte fjernelse af apparater og inventar og nogle gange endda direkte hærværk. Efter at beboerne er rejst, bliver tvangsauktioner forladt og inviterer ofte til kriminel aktivitet.

Vedligeholdelse og tilstand

Vedligeholdelse og tilstand kan være et problem i afskærmede ejendomme på grund af de omstændigheder, under hvilke den forrige ejer flyttede ud, og hvor lang tid huset kan have været ubesat. Nogle af de største bekymringer inkluderer:

• Mangel på renlighed
  Bankejede ejendomme er undertiden modbydeligt beskidte på grund af den tid, man har brugt på at sidde tom, forsætlig forsømmelse fra den forrige ejer eller besættelse af svømmere. Når et hjem er låst op uden luft, der cirkulerer i måneder, kan opbygget snavs få hele huset til at lugte.
• Dårlige renoveringer
  Den tidligere ejer kan have foretaget ændringer i hjemmet uden at have fået de rette tilladelser. Et almindeligt eksempel er at konvertere garagen til en bolig, så flere mennesker kan bo i hjemmet. Disse ændringer kan være uønskede for fremtidige ejere eller skabe hovedpine for nye ejere med bystyreembedsmænd. Hvis den forrige ejer begyndte at forbedre huset, men så faldt på hårde tider, kan der være delvist færdig arbejde i huset. Badeværelserne kan muligvis gøres om, mens køkkenet ikke er blevet opdateret på 40 år, eller der kan være nye gulve i stuen, mens soveværelserne stadig har antikke tæpper. Hvis der endvidere er foretaget reparationer, kan de have været udført af ejeren selv eller af ulicenserede fagfolk - med andre ord mennesker, som ikke nødvendigvis har udført arbejdet korrekt.
• Ingen elektricitet
  Når ingen bor i hjemmet, kan elektriciteten være slukket, medmindre banken med vilje har holdt den på. Uden lys kan det være svært at se, hvad du køber i nogle værelser, især kældre og vinduesløse badeværelser.
• Vandskade
  En lille lækage under køkkenvasken kan føre til et formsproblem, og en taglækage eller sprængrør kan føre til store vandskader. Når ingen er omkring for at tage sig af problemer, mens de opstår, kan små problemer hurtigt blive store problemer, og store problemer kan blive katastrofer.
• Mangel på grundlæggende vedligeholdelse
  Hvis den forrige ejer ikke havde råd til pantebetalingerne, kan du satse på, at han heller ikke havde råd til at reparere lækager, termitskader, en ødelagt affaldsaffald eller andet.
• Døde eller bevoksede grunde
  Afhængigt af klimaet, hvor hjemmet ligger, kan græsplænen og anlægget være helt død eller ekstremt vokset. Banker betaler normalt ikke for gartnere for at vedligeholde haven.
• Personlig ejendom tilbage
  Nogle gange er afskærmede husejere låst ud af ejendommen, før de kan flytte deres ejendele, og i nogle tilfælde tager de ikke alt med sig. Mange ejendomsejede ejendomme (REO) indeholder møbler, skrald, tøj og andre genstande, som du er ansvarlig for at bortskaffe, når du bliver ejendommens ejer.

Vandalisme og forsømmelse

Skader er ikke ualmindelige i afskærmningsegenskaber, og det kan være forårsaget af vandaler eller den tidligere ejer.

• Tilfældig vandalisme
  Nogle gange, når en ejendom sidder ledig, især hvis den befinder sig i et moderat til højt kriminalitetsområde, er nye ejere nødt til at kæmpe med graffiti, ødelagte vinduer og andre skader.
• Ejer Vandalisme
  Ødelagte vinduer kan være almindelige i REO'er af flere grunde. Som tidligere nævnt kan hærværk være en årsag. Når banker spærrer ejere, når de besidder ejendommen, kan den tidligere ejer også bryde et vindue eller en dør for at hente ejendele. Tidligere ejere kan også med vilje påføre skader på bankens regning ved at sætte huller i vægge og / eller rive bundborde og krone støbning.
• Fjernelse af værdifulde varer
  For at påføre hævn mod banken og for at tjene en ekstra penge, kan den forrige husejere muligvis fjerne værdipapirer, herunder apparater, inventar, døre, kobberrør med mere. Alt, hvad husejeren ikke tager, kan blive taget af tyve. Uanset hvad mangler mange bankejede ejendomme ting, der normalt leveres med sælgerejede ejendomme.

Problemer med køb

På trods af alle disse potentielle problemer kan afskærmninger stadig være en god handel. Hvis du er villig til at løse problemer, som de fleste ikke ønsker at tackle, kan du købe et hjem til en betydelig rabat. Du kan dog støde på yderligere problemer, når det gælder om faktisk køb af ejendommen og forbedring af den til indflytningstilstand.

8

Antallet af år i træk, som de nationale afskærmningsrater er faldende, efterhånden som økonomien gendannes efter den store recession i 2008.

Problemer med långivere

At købe et hjem fra en långiver har sine problemer som et resultat af det øgede niveau af bureaukrati og den begrænsede gennemsigtighed, der ydes til dem, der køber tvangsauktioner.

• Finansiering
  Långivere vil ikke give dig penge til et hjem, de anser for ubeboelige, eller som vurderes til at være under købsprisen. Hvis du er en investor, der betaler kontant, er det naturligvis ikke et problem.
• Tidsforsinkelser med ejerbanken
  Sund fornuft siger, at banker bør ønske at losse REO'er så hurtigt som muligt, men i virkeligheden trækker bankerne undertiden deres hæle i betragtning af tilbud og gennem hele escrow-processen.
• Ingen sælgeroplysninger
  Da ingen fra banken nogensinde har boet i huset, er det usandsynligt, at de har nogen viden om eksisterende problemer med ejendommen. Du bliver nødt til at afdække alt selv, enten under husinspektionen, ved at spørge naboer eller gennem erfaring, efter at du er blevet boligejer.
• Konkurrence
  Fordi tvangsauktioner kan være gode tilbud, er de attraktive for investorer, der ønsker at vende ejendomme eller bruge dem som huslejer. Da investorer kan afgive tilbud med alle kontanter med færre eller ingen uoverensstemmelser og hurtige lukninger, kan deres tilbud muligvis være mere attraktive for banken end dem, der vil være ejer-beboere.

Nationale afskærmningsrater faldt til et 13-årigt lavt niveau på 0, 47% i 2018, ifølge en brancherapport fra ATTOM Data Solutions; dog fortsætter næsten en tredjedel af de enkelte stater med at se en stigning i tvangsauktioner sidste år.

Bundlinjen

Der er penge at tjene til tvangsauktioner, men du skal kende den udfordring, du tager forud for tid, og vælg din ejendom omhyggeligt. Glem ikke de grundlæggende elementer, der gør en ejendom ønskelige, bare fordi købsprisen er en lejlighedskøb. Du bør også undersøge finansieringsmuligheder for afskærmede boliger i vid udstrækning.

Mens du kan gå den traditionelle rute for at bruge en privat långiver, som du ville gøre for et konventionelt hjem, kan långivere undertiden være tilbageholdende med at tilbyde at finansiere et afskærmet hjem, så det er værd at undersøge lån fra FHA eller Freddie Mac.