6 Økonomiske forudsætninger for at købe et hus
Uanset om du er på et købers marked eller et sælgers marked, så når du først har fundet et hus der føles som hjemme, vil du gerne købe det så hurtigt som muligt. Dog er det ikke så enkelt. Mange økonomiske problemer vil afgøre, om du vil være i stand til at købe huset såvel som vilkårene for dit prioritetslån. At vide disse oplysninger på forhånd vil hjælpe dig med at træffe bedre beslutninger og får din godkendelsesproces til at gå glat og hurtigt.
Økonomisk forudsætning nr. 1: Har en tilstrækkelig udbetaling
Din drøm om ejerskab af huse kan hurtigt blive stiplede, hvis du ikke kan give et passende beløb til din udbetaling.
”Långivere har strammet kravene siden den økonomiske krise i 2008, ” siger Karen R. Jenkins, en certificeret realkreditbankmand, der er præsident og administrerende direktør for KRJ Consulting i Columbia, South Carolina. "Som et resultat skal potentielle låntagere, der søger at købe et hjem, have noget 'hud i spillet' for at kvalificere sig til et hjem, " siger Jenkins, at de fleste låneprogrammer kræver mindst 3, 5% udbetaling.
Du har muligvis kendt folk, der har købt boliger i fortiden uden udbetaling - eller du har måske endda været en af disse mennesker. Det er et meget mindre sandsynligt scenario i dag, da bankerne forsøger at begrænse risikoen for, at låntagere misligholder. ”En låntager med hud i spillet er mindre tilbøjelig til at misligholde, når det bliver hårdt, ” siger Stacey Alcorn, ejer og Chief Happiness Officer hos Boston-baserede LAER Realty Partners. For eksempel, når fast ejendom værdier falder, er det mere sandsynligt, at en låntager, der har lagt deres livsbesparelser i den ejendom, hænger på og rider ud af stormen og venter på, at ejendomsværdierne vil stige igen, siger Alcorn. På den anden side er det sandsynligvis, at en låntager, der har lagt nul penge, bare går væk fra ejendommen og lader banken tage dem gennem afskærmning.
Økonomisk forudsætning nr. 2: Find en overkommelig rentesats
Økonomisk forudsætning nr. 3: Har et minimum acceptabelt kreditværdier
Din FICO-score afspejler, hvis du maksimerer dine kreditkort og sent betaler dine regninger, hvilket kan være en anden økonomisk stødestok for potentielle husejere, der har brug for et prioritetslån. ”FICO-score fortæller banken din evne til at betale dine regninger månedligt og hvor meget samlet gæld du har. Hvis du er maksimeret på alle dine kreditkort, vil din FICO-score være lav, og dette vil skade dine chancer for at få finansiering, fordi bankerne ikke ønsker at låne til nogen, der lever af kreditkort, ”siger Alcorn.
Hvad betragtes som en acceptabel FICO-score? Amy Tierce, regional vicepræsident for Wintrust Mortgage i Needham, Mass., Bemærker, at selv om FHA tilbyder finansiering til låntagere med en kredit score så lav som 500, har de fleste långivere tilføjet deres egne krav. Så det vil være en udfordring at finde en långiver, der vil arbejde med en låntager med en kredit score under 640. (Læs mere: Hvad er et godt kreditværdigt resultat? )
Imidlertid er maksimerede kreditkort ikke din eneste bekymring. "Hvis du konsekvent er 30, 60 eller 90 dage forsinket med dine andre regninger, vil dine kreditresultater igen være lave, og banker ønsker ikke at låne penge til nogen, de bliver nødt til konstant at bede om deres penge, " siger Alcorn, tilføjer, at "samlinger, konkurs eller afskærmning på din kredit fortæller banken, at du ikke har noget problem med at nedlægge dine gældsforpligtelser, og ganske enkelt sagt, de ønsker ikke at være næste."
Økonomisk forudsætning nr. 4: Har en gæld-til-indkomstforhold mindre end eller lig med 43%
Husejere, der overvækker sig selv, kan ende med at spise Ramen-nudler hver dag i et hus, som de eventuelt mister. Det er vigtigt at være realistisk omkring hvad du har råd til.
”Banker bruger en gæld-til-indkomst-ratio til at afgøre, om en låntager har råd til at købe et hjem, ” siger Alcorn. ”Lad os f.eks. Sige, at en låntager tjener $ 5.000 pr. Måned. Banken ønsker ikke, at din samlede gæld, inklusive ny pantebetaling, plus dine bilbetalinger, kreditkortbetalinger og andre månedlige forpligtelser skal overstige en bestemt procentdel af denne indkomst. ”I januar 2014 indførte Consumer Financial Protection Bureau regler med angivelse af, at gæld til indkomst ikke kan overstige 43%. (Se mere: Hvad anses for at være en god DTI-ratio? )
Alcorn advarer imidlertid om, at bare fordi banken mener, at du har råd til en bestemt pantebetaling, betyder det ikke, at du faktisk kan. ”For eksempel ved banken ikke, at du har en stor familie-, eller omkostninger til børnepasning eller aldrende forældre, som du holder af. Det er vigtigt at have en ærlig samtale om dine månedlige betalinger med dit prioritetshold, så du ikke kommer over hovedet. ”
Jenkins er enig i at tilføje, at "der er ekstra udgifter i forbindelse med at eje et hus, som du muligvis ikke pådrager sig, mens du lejer. Sørg for at beregne alle månedlige udgifter og gæld, og lad dit budget tage den endelige beslutning om, hvad du komfortabelt har råd til at betale."
Økonomisk forudsætning nr. 5: Har evnen til at betale afslutningsomkostninger
Der er mange gebyrer forbundet med et boliglån, og du kan være i en uhøflig økonomisk opvågning, hvis du ikke ved på forhånd, hvad du kan forvente.
Selvom lukningsomkostninger varierer fra långiver til långiver og stat til stat, ”låntagerne betaler for vurderingen, kreditrapport, advokat- / lukkeagentgebyrer, registreringsgebyrer og gebyrer for behandling / forsikring, ” siger Alcorn og tilføjer, at lukkeomkostninger normalt er 1% af lånebeløbet.
Dog fortæller Jenkins, at gebyrerne kan være op til 3%. ”Långivere er nu forpligtet til at give dig et omfattende 'god tro estimat' af de gebyrer, du vil pådrage dig et specifikt lån. Reglerne er også strengere i långiverens skøn, og der er meget lidt plads til, at de angivne gebyrer ændres ved lukebordet. ”Hun råder hjemmekøbere til at gennemgå estimatet for god tro og stille spørgsmål, hvis du ikke er sikker på, hvad et specifikt gebyr repræsenterer .
Økonomisk forudsætning nr. 6: Har krævet økonomisk dokumentation
Utilstrækkelig dokumentation kan forsinke eller endda stoppe lånegodkendelsesprocessen, så du er nødt til at finde ud af, hvad du skal bringe til bordet.
”Din långiver skal have en fuldstændig og komplet tjekliste med krævet dokumentation til støtte for din låneansøgning afhængigt af din ansættelses- og indkomstsituation, ” siger Tierce. ”Hvis du starter med en forhåndsgodkendelse, skal du være sikker på, at långiveren beder om al dokumentation for processen, da en forudgående godkendelse uden grundig gennemgang af dokumentationen er ubrugelig. Noget kan gå glip af, der kan resultere i, at dit lån afvises senere, hvis forudgående godkendelsesproces ikke er særdeles godt dokumenteret. ”
Hvad er forudgående godkendelse? Pr. Jenkins er det "foreløbig godkendelse baseret på, hvad låntageren 'angav' i ansøgningen (indkomst, gæld, aktiver, beskæftigelse osv.). Den faktiske godkendelsesproces validerer indkomst, aktiver og gæld ved hjælp af forskellige metoder såsom løn stubber, selvangivelser, kontoutskrifter, W2'er og beskæftigelsesverifikationer. ”
Tierce tilføjer, at "på konkurrencedygtige markeder vil sælgere og ejendomsmægler ikke engang overveje et tilbud uden at vide, at køberen er forhåndsgodkendt." Yderligere dokumenter kunne anmodes om på et senere tidspunkt eller under hele processen. ”Forsikringsprocessen er udtømmende, og nogle dokumenter kan give spørgsmål eller bekymringer, der kræver yderligere dokumentation. Bare tag en dyb indånding og give långiveren alt, hvad de beder om, så hurtigt som muligt for at få din godkendelse afsluttet. ”
Bundlinjen
Inden du kan tænke på at købe dine drømmehjem, skal du være sikker på, at din økonomi er i orden, og at du har forberedt klogt og grundigt inden pantegodkendelsesprocessen endda begynder.