5 typer af privat prioritetsforsikring - PMI

Hvis du foretager en udbetaling på mindre end 20% på et hjem, er det vigtigt at forstå, hvad pantforsikring er, og hvordan det fungerer. Privat prioritetsforsikring (PMI) er ikke kun for folk, der ikke har råd til 20% -udbetaling. Det er også til folk, der ikke ønsker at lægge 20% ned, så de har flere penge til rådighed til reparationer, ombygning, møbler og nødsituationer.

Privat prioritetsforsikring (PMI)

Hvad er privat prioritetsforsikring - PMI?

Hvis konceptet med at købe forsikring på dit prioritetslån lyder lidt underligt, er du sandsynligvis en nykommer til at købe en ejendom eller aldrig lægge en lille udbetaling. De fleste långivere kræver PMI, når en boligkøber foretager en udbetaling på mindre end 20% af husets købspris - eller, når det gælder realkreditlån, er pantelånets belåningsgrad (LTV) på over 80% (jo højere LTV-forholdet er, jo højere er risikoprofilen for prioritetslånet). Og i modsætning til de fleste typer forsikringer, beskytter politikken långiverens investering i hjemmet, ikke din. På den anden side gør PMI det muligt for folk at blive husejere før.

PMI giver låntagere mulighed for at få finansiering, hvis de kun har råd til (eller foretrækker) at lægge kun 5% til 19, 99% af opholdets omkostninger, men det kommer med yderligere månedlige omkostninger. Låntagere betaler deres PMI, indtil de har akkumuleret tilstrækkelig egenkapital i hjemmet til, at långiver ikke længere betragter dem som højrisiko.

PMI-omkostninger kan variere fra 0, 25% til 2% (men løber typisk ca. 0, 5 til 1%) af din lånesaldo pr. År, afhængigt af størrelsen på udbetalingen og pantelånet, låneperioden og din kredit score. Jo større dine risikofaktorer er, jo højere er den sats, du betaler. Fordi PMI er en procentdel af lånebeløbet, jo mere du låner, jo mere PMI betaler du. Der er seks store PMI-virksomheder i USA. De opkræver lignende satser, der justeres årligt.

Det er en ekstra udgift, men fortsætter med at bruge penge på husleje og muligvis gå glip af markedsværdi, mens du venter på at spare en større udbetaling. Der er ingen garanti for, at du kommer frem for at købe et hjem senere end før, bare for at undgå det, så værdien af ​​at betale PMI er værd at overveje. Værdien af ​​at betale Federal Housing Administration prioritetsforsikring - hvad du muligvis har brug for, hvis du får et FHA-lån - er en anden historie. Vi forklarer det senere.

Key takeaways

• Du har brug for privat prioritetsforsikring (PMI), hvis du køber et hjem med en udbetaling på mindre end 20% af husets omkostninger.
• Vær opmærksom på, at PMI er beregnet til at beskytte långiveren, ikke låntageren, mod potentielle tab.
• Der er fire hovedtyper af realkreditforsikring, som du kan købe: låntager-betalt realkreditforsikring, enkeltpræmie-pantforsikring, långiver-betalt prioritetsforsikring og Split-Premium prioritetsforsikring.
• Hvis du får et føderalt boligforvaltningslån til dit boligkøb, er der en ekstra type forsikring, du har brug for.
  

Pantforsikringsdækning

Først skal du forstå, hvordan PMI fungerer. Antag f.eks. At du lægger ned 10% og får et lån til de resterende 90% af ejendommens værdi - $ 20.000 ned og et $ 180.000 lån. Hvis långiveren skal afskærme dit prioritetslån, fordi du mister dit job og ikke kan betale i flere måneder, vil långiverens tab være begrænset.

Prioritetsforsikringsselskabet dækker en bestemt procentdel af långiverens underskud. For vores eksempel, lad os sige, at procentdelen er 25%. Så hvis du stadig skyldte 85% ($ 170.000) af dit hjem $ 200.000 købspris på det tidspunkt, hvor du blev afskærmet, i stedet for at miste de fulde $ 170.000, ville långiver kun miste 75% af $ 170.000 eller $ 127.500 på hjemmets hovedstol. PMI ville dække de øvrige 25% eller $ 42.500. Det ville også dække 25% af den kriminelle rente, du havde brugt op, og 25% af långiverens afskærmningsomkostninger.

Hvis PMI beskytter långiveren, hvorfor skal du, låntageren, betale for det? Du kompenserer långiveren for at påtage sig den højere risiko for at låne til dig kontra udlån til nogen med en større udbetaling, en der har mere at tabe, hvis hans eller hendes hjem bliver afskærmet.

Hvor længe bærer du PMI?

Låntagere kan anmode om, at de månedlige betalinger for realkreditforsikring fjernes, når værdien af ​​udlån falder til under 80%. Når realkreditlånets LTV-forhold falder til 78% - hvilket betyder, at din udbetaling plus den lån, du har betalt, svarer til 22% af husets købspris - skal långiveren automatisk annullere PMI som krævet i den føderale lov om husejere, også hvis dit hjemmes markedsværdi er faldet (så længe du er nuværende på dit prioritetslån).

Ellers afhænger den tid, du har til at bære PMI, af den type PMI, du vælger.

1. Låntager-betalt prioritetsforsikring

Den mest almindelige type PMI er låntagerudbetalt realkreditforsikring (BPMI). Når du læser om PMI, og typen ikke er angivet, er det normalt den slags, der diskuteres.

BPMI kommer i form af et ekstra månedligt gebyr, som du betaler med din pantebetaling. Når dit lån lukkes, betaler du BPMI hver måned, indtil du har 22% egenkapital i dit hjem baseret på den oprindelige købspris. På det tidspunkt skal långiveren automatisk annullere BPMI, så længe du er i gang med dine pantebetalinger. Akkumulering af nok egenkapital gennem regelmæssige månedlige pantebetalinger til at få BPMI annulleret tager normalt ca. 11 år.

Du kan også være proaktiv og bede långiver om at annullere BPMI, når du har 20% egenkapital i dit hjem. Dine realkreditbetalinger skal være aktuelle, du skal have en tilfredsstillende betalingshistorie, der må ikke være nogen ekstra pantelån på din ejendom, og i nogle tilfælde har du muligvis brug for en løbende vurdering for at underbygge dit hjem værdi og bevise, at den ikke er faldet under værdien, da du købte den.

Nogle låneservicere tillader (men er ikke forpligtet til at give) låntagere mulighed for at annullere PMI før på grundlag af værdien af ​​husværdien. Hvis låntager akkumulerer 25% egenkapital på grund af styrkelse i år to til fem eller 20% egenkapital efter år fem, kan den investor, der købte lånet (de fleste prioritetslån sælges til investorer) muliggøre annullering af PMI, efter at husets øgede værdi er bevist med en vurdering, en mæglers prisudtalelse (BPO) eller en automatiseret vurderingsmodel (AVM, der tager højde for værdien af ​​for nylig solgte lignende ejendomme).

Du er muligvis også i stand til at slippe af med PMI tidligt ved at refinansiere, selvom du bliver nødt til at veje omkostningerne ved refinansiering mod omkostningerne ved fortsat at betale pantforsikringspræmier. Du kan også være i stand til at grøfte det tidligt ved at forudbetale din prioritetslån, så du har mindst 20% egenkapital.

Du skal beslutte, om du er villig til at betale PMI i op til 11 år for at købe nu. Se ud over den månedlige betaling. Hvad vil PMI koste dig i det lange løb? Hvad vil vente på at købe potentielt koste dig? Ja, du går glip af at akkumulere boligkapital, mens du lejer, men du undgår også alle bortkastede omkostninger ved husejere, såsom husejers forsikring, ejendomsskatter, vedligeholdelse og reparationer. Og loven om skattereduktioner og job 2017, der fordoblet standardfradraget, gør at skattefradraget for prioritetsrenter ikke længere er så værdifuldt, som det var før.

De resterende tre typer PMI er ikke næsten lige så almindelige. Du ønsker måske stadig at vide, hvordan de fungerer, men i tilfælde af, at en af ​​dem lyder mere tiltalende, eller din långiver giver dig mere end en prioritetsforsikringsmulighed.

2. Enkeltpræmie-pantforsikring

Med SPMI (enkeltpræmielånsforsikring), også kaldet enkeltbetalingslånforsikring, betaler du realkreditforsikring foran i et engangsbeløb, enten fuldt ud ved lukning eller finansieret i pantelånet (i sidstnævnte tilfælde kan det kaldes single -finansieret realkreditforsikring).

Fordelen ved SPMI er, at din månedlige betaling vil være lavere sammenlignet med BPMI. Dette kan hjælpe dig med at kvalificere dig til at låne mere for at købe dit hjem. En anden fordel er, at du ikke behøver at bekymre dig om refinansiering for at komme ud af PMI - eller se dit lån-til-værdi-forhold for at se, hvornår du kan få din PMI annulleret.

Risikoen er, at hvis du refinansierer eller sælger inden for få år, refunderes ingen del af den samlede præmie. Yderligere, hvis du finansierer den samlede præmie, betaler du renter på den, så længe du har pantelånet. Hvis du ikke har nok penge til 20% udbetaling, har du muligvis ikke kontanter til at betale en enkelt præmie foran. Sælgeren eller i tilfælde af et nyt hjem kan bygherren dog betale låntagers enkeltpræmie-prioritetsforsikring. Du kan altid prøve at forhandle det som en del af dit købstilbud.

Hvis du planlægger at blive i hjemmet i tre eller flere år, kan en-præmie realkreditforsikring spare dig penge. Bed din låneansvarlig om at se, om dette er tilfældet. Og vær opmærksom på, at ikke alle långivere tilbyder enkeltpræmie-pantforsikring.

3. Lånebetalt pantforsikring

Med långiver betalt prioritetsforsikring (LPMI) betaler din långiver teknisk præmien for realkreditforsikring. Faktisk betaler du faktisk for det i løbet af lånets levetid i form af en lidt højere rente. I modsætning til BPMI, kan du ikke annullere LPMI, når din egenkapital når 78%, fordi det er indbygget i lånet. Refinansiering er den eneste måde at sænke din månedlige betaling. Din rente falder ikke, når du har 20% eller 22% egenkapital. Lånebetalt PMI refunderes ikke.

Fordelen ved långivende betalt PMI på trods af den højere rente er, at din månedlige betaling stadig kan være lavere sammenlignet med at foretage månedlige PMI-betalinger, og du kan kvalificere dig til at låne mere.

4. Split-Premium realkreditforsikring

Split-premium prioritetsforsikring er den mindst almindelige type. Det er en hybrid af de to første typer, vi diskuterede: BPMI og SPMI.

Sådan fungerer det: Du betaler en del af realkreditforsikringen som et engangsbeløb ved lukning og en del månedligt. Du behøver ikke komme med så meget ekstra kontant foran som du ville med SPMI, og du øger heller ikke din månedlige betaling med så meget, som du ville gjort med BPMI. En af grundene til at vælge splitpræmie-prioritetsforsikring er, hvis du har en høj gæld-til-indkomst-ratio. Når det er tilfældet, vil en forøgelse af din månedlige betaling for meget med BPMI betyde, at du ikke kvalificerer dig til at låne nok til at købe det hjem, du ønsker.

Den forhåndspræmie kan variere fra 0, 50% til 1, 25% af lånebeløbet. Den månedlige præmie vil være baseret på nettolåneværdien, før en finansieret præmie indregnes.

Som med SPMI kan du bede bygherren eller sælgeren - eller endda långiveren - om at betale den oprindelige præmie, eller du kan rulle den til dit prioritetslån. Delte præmier kan delvis refunderes, når realkreditforsikringen er annulleret eller opsagt.

5. Federal Mortgage Protection Protection - MIP

Der er også en femte type prioritetsforsikring, der bruges med lån, der er tegnet af Federal Housing Administration, bedre kendt som et FHA-lån eller FHA-prioritetslån. FHA-forsikringen er kendt som MIP og er et krav på FHA-lån, og med forskud på 10% eller derunder kan ikke fjernes uden refinansiering af hjemmet. MIP kræver en forhåndsbetaling og månedlige præmier, der normalt tilføjes til den månedlige prioritetsnota. Køberen skal stadig vente 11 år, før de kan fjerne MIP fra lånet, hvis de havde en udbetaling på mere end 10%.

Omkostninger ved PMI

Dine realkreditudgifter eller præmier afhænger af flere faktorer.

• hvilken præmieplan du vælger
• om din rente er fast eller justerbar
• din låneperiode (normalt 15 eller 30 år)
• din udbetaling eller lån til værdi (LTV) (en 5% forskud giver dig en 95% LTV; 10% ned gør din LTV 90%)
• størrelsen af ​​den prioritetsforsikringsdækning, som långiveren eller investoren kræver (det kan variere fra 6% til 35%)
• om præmien refunderes eller ej
• din kredit score
• eventuelle yderligere risikofaktorer, såsom lånet til et jumbo-pantelån, investeringsejendom, cash-out-refinansiering eller andet hjem

Generelt, jo risikabelt du ser på en hvilken som helst faktor, jo højere vil dine præmier være. For eksempel, jo lavere din kredit score og lavere din udbetaling, jo højere er dine præmier.

Fra begyndelsen af ​​april 2018 kan præmierne variere fra 0, 17% til 2, 81% eller mere pr. År. Hvis du for eksempel sætter ned 15% på et 15-årigt fastforrentet realkreditlån og har en kreditværdi på 760 eller højere, betaler du 0, 17%, fordi du er en lavrisikolåntager. Hvis du lægger ned 3% på et 30-årigt prioritetsrente, som introduktionsrenten kun er fastlagt på i tre år, og du har en kreditværdi på 630, vil din rente være 2, 81%, fordi du er en højrisiko låntager.

Når du ved, hvilken procentdel der gælder for din situation, skal du multiplicere den med det beløb, du låner. Del derefter beløbet med 12 for at se, hvad du betaler hver måned. For eksempel vil et lån på $ 200.000 med en årlig præmie på 0, 65% koste $ 1.300 pr. År ($ 200.000 x .0065) eller $ 108 pr. Måned ($ 1.300 / 12).

Estimering af priser

Mange virksomheder tilbyder realkreditforsikring. Deres satser kan variere lidt, og din långiver, ikke dig, vælger forsikringsselskabet. Ikke desto mindre kan du få en idé om, hvilken sats du betaler ved at undersøge kreditkortforsikringsrentekortet. MGIC, Radian, Essent, National MI, United Guaranty og Genworth er nogle af de største udbydere af privat prioritetsforsikring.

Prioritetsforsikringskort kan være forvirrende ved første øjekast. Sådan bruges dem.

1. Find den kolonne, der svarer til din kredit score.
2. Find den række, der svarer til dit LTV-forhold.
3. Identificer den gældende dækningslinje. Søg på nettet efter Fannie Mae's krav til dækning af realkreditforsikring for at identificere, hvor meget dækning der kræves til dit lån, eller spørg din långiver (og imponer bukserne fra dem med din viden om, hvordan PMI fungerer).
4. Identificer den PMI-sats, der svarer til skæringspunktet mellem din kredit score, udbetaling og dækning.
5. Hvis det er relevant, skal du tilføje eller trække det beløb tilbage fra justeringskortet (under hovedrentekortet), der svarer til din kreditværdi. Hvis du f.eks. Foretager en refinansiering, der udbetales, og din kredit score er 720, kan du muligvis tilføje 0, 20 til din sats.
6. Som vi viste i det foregående afsnit, ganges den samlede sats med det beløb, du låner; Dette er din årlige prioritetsforsikring. Del det med 12 for at få din månedlige prioritetsforsikring.

Din sats vil være den samme hver måned, selvom nogle forsikringsselskaber sænker den efter 10 år. Det er dog lige før det punkt, hvor du alligevel skal være i stand til at droppe dækningen, så enhver besparelse ikke vil være så betydelig.

1, 75%

Beløbet på den up-front prioritetsforsikringspræmie (UFMIP) fra april 2018.

FHA Mortgage Insurance

Realkreditforsikring fungerer forskelligt med Federal Housing Administration lån. For mange - hvis ikke de fleste - låntagere vil det være dyrere end PMI.

PMI kræver ikke, at du betaler en forhåndspræmie, medmindre du vælger en-præmie eller en split-premium-prioritetsforsikring. (I tilfælde af en-præmie prioritetslånsforsikring, skal du huske, at du ikke betaler nogen månedlige præmieforsikringspræmier. I tilfælde af splitpræmie-realkreditforsikring betaler du lavere månedlige prioritetslånsforsikringspræmier.) Men med FHA-prioritetsforsikring skal alle betale up-front-præmie, og denne betaling gør intet for at reducere dine månedlige præmier.

Fra april 2018 er den up-front realkreditforsikringspræmie (UFMIP) 1, 75% af lånebeløbet. Du kan betale dette beløb ved lukning eller finansiering af det som en del af dit prioritetslån. UFMIP koster dig $ 1.750 for hver $ 100.000, du låner. Hvis du finansierer det, betaler du også renter for det, hvilket gør det dyrere over tid. Sælgeren har tilladelse til at betale din UFMIP, så længe sælgers samlede bidrag til dine lukkeomkostninger ikke overstiger 6% af købsprisen.

Med et FHA-prioritetslån betaler du også en månedlig realkreditforsikringspræmie (MIP) på 0, 45% til 1, 05% af lånebeløbet baseret på din udbetaling og låneperiode. For eksempel, som tabellen nedenfor fra FHA viser, hvis du har et 30-årigt lån (panteperiode på mere end 15 år) for $ 200.000 (basalånebeløb mindre end eller lig med $ 625.500) og du betaler FHA's minimum udbetaling på 3, 5% (LTV større end 95%), din MIP vil være 0, 85% (85 bps eller basispoint) i lånets levetid (panteperiode). Det er ikke dyrt at annullere dine MIP'er.

Kilde: US Department of Housing and Urban Development.

For FHA-lån med en forskud på 10% eller mere, kan du annullere dine månedlige MIP'er efter 11 år. Men hvis du har 10% at lægge ned, hvorfor får du overhovedet et FHA-lån ">

Du kan få et FHA-lån med et kreditpoint så lavt som 580 og muligvis endnu lavere (selvom långivere muligvis kræver, at din score er 620 eller højere). Og du kan muligvis kvalificere dig til den samme sats, som du ville på et konventionelt lån, på trods af at du har en lavere kreditværdi: 660 mod 740, for eksempel.

Uden at lægge 10% eller mere på et FHA-pant, er den eneste måde at stoppe med at betale FHA-MIP'er at refinansiere til et konventionelt lån. Dette trin giver mest mening, når din kredit score og / eller LTV er steget betydeligt. Refinansiering betyder dog at betale lukkeomkostninger, og renten kan muligvis være højere, når du er klar til at refinansiere. Højere renter plus lukkeomkostninger kan ophæve besparelser ved at annullere FHA-realkreditforsikring. Og du kan ikke refinansiere, hvis du er arbejdsløs eller har for meget gæld i forhold til din indkomst.

Derudover er FHA-lån mere generøse ved at give sælgere mulighed for at bidrage til købers lukkeomkostninger: op til 6% af lånebeløbet kontra 3% for konventionelle lån. Så hvis du ikke har råd til at købe et hjem uden betydelig hjælp til lukning af omkostningerne, kan et FHA-lån muligvis være din eneste mulighed.

Bundlinjen

Prioritetsforsikring koster låntagere penge, men det gør dem i stand til at blive husejere hurtigere ved at reducere risikoen for finansielle institutioner for at udstede pantebreve til personer med små udbetalinger. Du finder måske det værd at betale pantforsikringspræmier, hvis du vil eje et hjem før snarere end senere af livsstils- eller overkommelige årsager. Tilføjelse til årsagerne til dette: Præmier kan annulleres, når din egenkapital når 80%, hvis du betaler månedlig PMI eller prioriteret prioritetslånforsikring.

Du kan dog tænke to gange, hvis du er i den kategori af låntagere, der skulle betale FHA-forsikringspræmier for lånets levetid. Mens du muligvis senere kan refinansiere et FHA-lån for at slippe af med PMI, er der ingen garanti for, at din beskæftigelsessituation eller markedsrenter gør en refinansiering mulig eller rentabel. (For relateret læsning, se "Sådan undgår du at betale privat prioritetsforsikring - PMI")