Hvorfor starter de fleste af mine realkreditbetalinger som renter?
Beløbet på et realkreditbetaling er sammensat af en kombination af renter og afdrag på hovedstolen. I løbet af prioritetslånets levetid ændres andelen af renter til hovedstolen.
Oprindeligt vil husejers betaling primært være renter, med et lille beløb af hovedstolen inkluderet. Efterhånden som realkreditlånet udløber, stiger hoveddelen af betalingen, og rentedelen falder. Dette skyldes, at de opkrævede renter er baseret på den aktuelle udestående saldo på realkreditlånet, som falder, når mere hovedstol tilbagebetales. Jo mindre prioritetsprincippet er, desto mindre debiteres renterne.
Tag for eksempel et simpelt prioritetslån til $ 100.000 til en rente på 4% årligt og en løbetid på 24 år. Den årlige pantebetaling er $ 6, 558, 68. Den første betaling inkluderer et renteafgift på $ 4.000 ($ 100.000 x 4 procent) og en hovedafvikling på $ 2.558.68 ($ 6.558.68 - $ 4.000). Den udestående prioritetslån efter denne betaling er $ 97.441, 32 ($ 100.000 - $ 2.558.68). Den næste betaling vil være lig med den første, $ 6.558.68, men den vil nu have en anden andel af renterne som hovedstolen. Renteafgiften for den anden betaling vil være $ 3, 897, 65 ($ 97, 441, 32 x 4 procent), mens den primære forudbetaling er $ 2, 661, 03 ($ 6, 558, 68 - $ 3, 897, 65).
Den største del af den anden betaling er omkring $ 100 større end den første. Dette sker, fordi husejeren har betalt penge til hovedbeløbet - reduktion af det - og den nye renteudbetaling beregnes på det lavere hovedbeløb. Mot slutningen af pantet vil betalingerne primært være hovedafdrag.
Dette er et grundlæggende eksempel ved hjælp af et traditionelt almindeligt vaniljelån. Med eksotiske prioritetslån kan husejere vælg deres månedlige pantebetalinger.
Hvordan amortiserer pantelån
Selvom rentedelen falder hver måned, falder pantebetalingerne ikke over tid. Flere penge går mod den største saldo, der afskrives fuldt ud i løbet af lånets levetid. Som et resultat, når årene går, går mere af husejers betaling til hovedstol, hvilket fremskynder den hastighed, hvormed husejeren bygger egenkapital og reducerer det skyldige beløb. I løbet af år 30 med et 30-årigt fast prioritetslån øger husejeren sin egenkapitalposition med meget mere for hver foretagne betaling sammenlignet med betalingerne foretaget i år et og to.
Faldende betalinger
Der er dog nogle specifikke situationer, hvor pantebetalinger kan falde.
Et prioritetsrente (ARM) kan have faldende betalinger over tid. Med denne type prioritetslån svinger renten baseret på et indeks, der afspejler omkostningerne for långiveren ved låntagning på kreditmarkederne. Betalingerne på en ARM kan falde, hvis lånets referencerente falder i løbet af lånet. En ARM har imidlertid lige muligheder for, at betalingerne kan stige, nogle gange markant. Lånedokumenterne angiver, hvor meget renten kan stige hvert år såvel som det maksimale, den kan stige over hele lånets løbetid.
En låntager, der skal betale realkreditforsikring i de første år med et lån, kan se hendes pantebetaling falde over tid. De fleste realkreditvirksomheder hæver lån til 80% af købsprisen eller husets værdi, alt efter hvad der er mindre, og låntager forventes at komme med de øvrige 20% som en udbetaling. Dette lån / værdi-forhold [LTV] er designet til at beskytte långiveren, hvis boligets værdi falder, og låntageren skylder mere, end hjemmet er værd. I nogle situationer giver långivere husejere mulighed for at låne mere end 80% af købsprisen, men långivere kræver pantforsikring som en del af aftalen. Denne forsikring beskytter långiveren, hvis den skal afskærme en ejendom, der er mindre værd end lånesaldoen. Låntageren betaler forsikringspræmierne som en del af den månedlige pantebetaling.
Når låntagers lånebalance falder til en bestemt procentdel af boligværdien - normalt 78% - kan låntager andrage långiveren til at droppe realkreditforsikringen. Forudsat at låntageren er vellykket, falder pantebetalingen for resten af lånet, fordi den ikke længere inkluderer en prioritetsforsikringspræmie.