Hvad er et kombineret lån til værdi-forhold?

Det kombinerede lån til værdi (CLTV) -forhold er en beregning, der bruges af realkredit- og udlånsfolk til at bestemme den samlede procentdel af en husejers ejendom, der er besat af panterettigheder. CLTV-forholdet bestemmes ved at tilføje saldoen for alle udestående lån og dividere med ejendommens aktuelle markedsværdi. For eksempel har en ejendom med en første prioritetssaldo på $ 300.000, en anden prioritetsbalance på $ 100.000 og en værdi på $ 500.000 et CLTV-forhold på 80%.

Långivere bruger CLTV-forholdet sammen med en håndfuld andre beregninger, såsom gæld til indkomstforhold og standardlånet til værdi (LTV), for at vurdere risikoen for at udvide et lån til en låntager. CLTV-forholdet adskiller sig fra det almindelige LTV-forhold, fordi sidstnævnte kun sammenligner restbeløbet for et lån med værdien af ​​ejendommen. I ovenstående eksempel har ejendommen et LTV-forhold på 60%, hvilket er afledt ved kun at dividere saldoen på det første prioritetslån med værdien af ​​ejendommen.

Mange økonomer tilskriver afslappede CLTV-standarder til afskærmningskrisen, der plagede De Forenede Stater i slutningen af ​​2000'erne, blandt andre faktorer. Fra begyndelsen af ​​1990'erne og især i begyndelsen og midten af ​​2000'erne tog boligkøbere ofte andre pantelån på købstidspunktet i stedet for at foretage udbetalinger. Långivere, der var ivrige efter ikke at miste disse kunders forretning til konkurrenter, gik med til sådanne betingelser på trods af den øgede risiko.

Før ejendomsboblen, der udvidede sig fra slutningen af ​​1990'erne til midten af ​​2000'erne, var den almindelige praksis for huskøbere at foretage forskud på i alt mindst 20% af købsprisen. De fleste långivere holdt kunder inden for disse parametre ved at lukke LTV på 80%. Da boblen begyndte at varme op, tog mange af disse samme virksomheder skridt for at give kunderne mulighed for at komme omkring og lægge 20% ned. Nogle långivere hævede LTV-cap eller fjernede dem fuldstændigt og tilbød prioritetslån med 5% nedbetalinger eller mindre, mens andre holdt LTV-kravene på plads, men hævede CLTV-cap, ofte til 100%. Denne manøvre gjorde det muligt for kunder at tage anden prioritetslån til at finansiere deres 20% -udbetalinger.

Den afskærmningsspike, der begyndte i 2008, understregede, hvorfor CLTV er vigtig. At have hud i spillet, såsom et $ 100.000 første kontantudgift til et $ 500.000 hus, giver en husejer et stærkt incitament til at bevare sine pantebetalinger. Hvis banken afskærmer, mister han ikke kun sit hjem, men også den bunke kontanter, han betalte for at lukke. Krævning af egenkapital i ejendommen isolerer også långivere fra et dyp i fast ejendom priser. Hvis en ejendom er værdsat til $ 500.000, og de samlede panterettigheder udgør $ 400.000, kan ejendommen miste op til 20% af sin værdi uden nogen panteindehavere, der modtager en kort betaling på en afskærmningsauktion.