Forståelse af fast ejendomsprovisioner: Hvem betaler?
Når du planlægger at købe eller sælge et hus, er en faktor værd at overveje gebyrer til en ejendomsmægler. Desværre er de fleste mennesker kun interesseret i, hvor meget disse gebyrer er, og har ingen idé om, hvordan de fungerer, eller hvem endda betaler dem, når en transaktion er afsluttet. Her ser vi på nogle af de mere universelle principper for ejendomsgebyrer.
Hvor meget?
Provisioner, der betales til ejendomsmæglere, er omsætningspapirer, og derfor varierer de. Selvom mange mennesker tror, at provision altid er 6%, viste en rapport fra REAL Trends Data fra 2004, at den gennemsnitlige provision i USA var 5, 1%. Denne procentdel er en procentdel af husets salgspris, så det nøjagtige beløb, dette medfører, vil ikke blive kendt, før et tilbud er blevet accepteret, og huset er solgt. Enhver provision til en ejendomsmægler skal forhandles som en del af kontrakten mellem agenten og køberen eller sælgeren, før aftalen er afsluttet.
Hvem betaler?
Præcis hvem der betaler en ejendomsmæglerprovision er hvor tingene bliver lidt vanskelige. Hvis du antager, at både køberen og sælgeren har en agent, kan du hævde, at sælgeren betaler det, eller at køberen betaler det. Dette skyldes, at gebyret kommer fra provenuet fra salget og ofte - selvom ikke altid - er delt jævnt mellem de to agenter.
Antag f.eks., At en køber og sælger (hver med en ejendomsmægler) accepterer en handel med et hjem. Hjemmet sælges til køberen for $ 250.000. Hvis man antager, at fast ejendomsprovisionen er 6%, betyder det, at den forfaldne provision ved dette salg er $ 15.000. Du kan enten hævde, at køberen betaler dette gebyr (fordi han eller hun betaler husets omkostninger), eller at sælgeren betaler det (fordi det kommer ud af husets egenkapital). Uanset hvad, er det vigtigt at bemærke, at dette gebyr kommer ud af husets omkostninger - det tackles ikke ud over salgsprisen. Så hvis sælgeren ejer huset direkte, vil han eller hun komme ud af salget med $ 235.000 ($ 250.000 - $ 15.000).
Hvordan fordeles pengene?
De kontrakter, som køberen og sælgeren har med deres agenter, bestemmer det gebyr, som hver agent vil modtage i forvejen. Procentprocenten er ofte opdelt jævnt mellem køberens og sælgers agent, selvom der undertiden kan indgås en kontrakt om, at den ene agent får mere af provisionen end den anden. Derefter er det generelt op til advokaterne i transaktionen at udtrække provisionen og distribuere den i henhold til agentenes kontrakter. Gebyret går imidlertid ikke direkte til ejendomsmæglerne - det går til deres mæglere. Licensierede ejendomsmæglere skal arbejde for en mægler, hvoraf mange tager et nedsættelse af ejendomsgebyret for at dække omkostningerne til ting som reklame, skiltning og kontorlokaler.
Tilfredshed om ejendomsgebyrer
En af de største påstande om ejendomsgebyrer er, at de er for høje, eller at den service, som ejendomsmæglerne leverer, ikke er værdien af gebyrerne. Selvom der bestemt er både gode og dårlige agenter, er dette et stadig hårdt argument at vinde på begge sider. Antag f.eks., At hjemmet i eksemplet ovenfor blev solgt den første dag, det blev opført. Dette betyder faktisk, at i det mindste sælgers agent tjener $ 7.500 for en relativt lille mængde arbejde - for det meste at tage fotos, liste hjemmet, diskutere priser med sælgeren og besvare hans eller hendes spørgsmål. Imidlertid kan et hjem på flip side også tage uger, måneder eller, i tilfælde af meget unikke eller dyre huse, år at sælge. For sælgers agent kan dette tilføje mange timers brug af at markedsføre huset, holde åbne huse og tage telefonopkald og holde sig ajour med andre lister og salg i nabolaget; denne agent bærer også de langsigtede omkostninger ved at holde huset på markedet, inklusive skiltning og annonceringsgebyrer. Hvis du ser på det på denne måde, er det ikke mange sælgere, der ønsker at tage risikoen for at betale en ejendomsmægler pr. Time.
Det samme gælder købere - nogle vil finde et hus med det samme, mens andre vil se på snesevis af huse, før de bosætter sig på et. Hvis købere skulle betale en agent pr. Time, ville de have den ulempe at blive forhastet. Hvis de skulle betale agenten et fast gebyr, kan dette sætte ejendomsmægleren i stand til at flytte valget hurtigere. På denne måde er kommissystemet designet til at fungere som et slags kompromis mellem køber og sælger.
Faste gebyrer
Når det er sagt, er der lister agenter, der arbejder for et fast gebyr. Dette kan naturligvis komme sælgere til gode med hensyn til omkostningsbesparelser, men ulempen er, at disse agenter generelt tilbyder en begrænset repræsentation. På en måde fungerer procentbaserede ejendomsgebyrer som en type forsikring, der beskytter både ejendomsmæglere og købere og sælgere, de repræsenterer. Ligesom med forsikring får kun en part maksimal fordel i hvert enkelt tilfælde, men dette afbalancerer for at holde systemet i drift.
I tilfælde, hvor ejendomsmægleren skal arbejde mange måneder for at gennemføre en aftale, sikrer det procentvise gebyr, at han eller hun kan forvente et rimeligt beløb for det afsluttede arbejde og udgifter, der er afholdt for at få arbejdet gjort. Dette betyder dog også, at en ejendomsmægler undertiden får betalt lige så meget for meget mindre arbejde. Fordi begge parter indgår transaktionen uden nogen viden om resultatet, betragtes kursen som en retfærdig måde at sikre, at køberen eller sælgeren ikke betaler for meget, og at ejendomsmægleren bliver ret betalt for mængden af arbejde aftalen kan medføre. En procentdel er også en måde at udligne spillereglerne med hensyn til at stille ejendomsmæglere til rådighed for købere og sælgere, uanset om de er millionærer eller ønsker at købe eller sælge en lejlighed på $ 90.000. (Har du en god ejendomsmægler? Læs definition af ejendomsmægler for nogle spor.)
Bundlinjen
Ejendomsmæglerprovisioner kan være et af de mindst forståede aspekter ved køb eller salg af et hjem. Hvis du beslutter at rekruttere en ejendomsmæglers tjenester, skal du sørge for at læse kontrakten omhyggeligt og forstå betingelserne for den provision, du betaler for din agents tjenester.