Hvor mange pantebetalinger kan jeg gå glip af før afskærmning?
Antallet af betalinger, du kan gå glip af på dit prioritetslån, før afskærmningsprocessen begynder, afhænger af et par forskellige faktorer. På grund af dette er der ikke et svar i én størrelse, der passer til alle på dette spørgsmål.
Primært blandt de faktorer, der påvirker, hvor længe en låntager kan gå uden at betale, før han bliver tvunget til afskærmning, er din långiveres praksis og politik. Hvis långiveren har en stor portefølje af lavrisikolån, kan det være mere mildende over for mistede betalinger. Ofte tilgir den en lejlighedsvis glip af betaling og henviser muligvis ikke din situation til boligmyndighederne, før du går glip af fire eller flere betalinger. Men hvis långiveren har en portefølje af højrisikolån, er muligheden for afskærmningsprocedure, der begynder selv efter blot to ubesvarede betalinger, stor. Selv hvis du er en låntager med lav risiko, kan proceduren udløses af standarder på grund af den samlede misligholdelsesrisiko for den pantelån, som långiveren ejer.
Den generelle tilstand på dit lokale boligmarked er en anden faktor, der spiller en rolle i tidspunktet for afskærmning. Hvis kvarteret eller regionen har mange afventende tvangsauktioner, er det sandsynligt, at du er i stand til at blive i dit hjem længere, da lokale boligmyndigheder kan være efterspurgt og mangler ressourcer til at behandle så mange sager. Der har været situationer, hvor folk gik glip af 10 eller flere månedlige betalinger, før de endelig mistede deres hjem.
Hvis du er i standard, skal din prioritetsservicetjeneste kontakte dig flere gange for at forsøge at afhjælpe situationen. Normalt, efter den 36. dag efter din sidste betaling, kontakter långiver dig telefonisk. Senest den 45. dag efter du har mistet en betaling, skal din realkreditinstitut kontakte dig skriftligt og give oplysninger om de tilgængelige muligheder.
Typisk tidslinje for afskærmning af pant
Mens omstændigheder og placering kan diktere afvigelser i tidslinjen for en prioritetsafskærmning, er der en skabelon til, hvordan det normalt sker.
Uanset omstændighederne, der førte til en ubesvaret pantebetaling, skal du huske, at panteselskaber ønsker at få deres penge uden en rodet afskærmningsproces, hvis det er muligt; det er mere omkostningseffektivt. Dette betyder, at de gerne vil arrangere en aftale med dig om betaling, hvis det er muligt.
En 15-dages afleveringsperiode er almindelig. Hvis du betaler inden for dette tidsrum, er du alt godt. Hvis du undlader at betale og derefter går glip af en anden betaling, bliver tingene mere komplicerede. Sidste gebyrer kan tilføjes, og når du først har mistet den anden betaling, er du i standard.
Hvis du går glip af en anden pantebetaling, vil du sandsynligvis se en ændring i panteservicen. De vil normalt blive mere påståelige i den måde, de behandler dig. Dette kan være en skræmmende situation at tackle, men du kan stadig være i stand til at nå til en aftale med långiveren.
Efter 90 dages forsinkelse på dit prioritetslån ...
Hvis du ikke kommer til enighed med din pantelån, og du savner tre pantebetalinger, er det en alvorlig situation. Du modtager et brev fra pantelånen, hvori du angiver, at du har 30 dage til at bringe din konto opdateret. Hvis du vil bo i dit hjem, skal du tale med långiveren for at forsøge at undgå afskærmningsprocedurer. De forventer normalt fuld betaling af de penge, der skyldes, men du kan muligvis stadig komme til en betalingsordning.
Når 30-dagen er afsluttet, hvis der ikke er foretaget nogen betaling, og der ikke er opnået nogen aftale, starter afskærmningen. Hvis du tæller, er det fire ubesvarede månedlige pantebetalinger, før afskærmning begynder.
Lovgivning, der regulerer afskærmning, kan variere fra stat til stat. I nogle stater skal prioritetsudbydere mødes med låntagere, før de kan indgive til afskærmning.
Efter tre til seks måneders forseelse registrerer långiveren en offentlig varsel hos amtmesterens kontor, hvilket angiver, at låntageren har misligholdt pantelånet. Dette kaldes normalt en meddelelse om standard (NOD) eller en lis pendens - latin til "pakke verserende."
Bundlinjen
Hvis du står over for afskærmning, er dit bedste alternativ at være i kommunikation med din långiver og tale med dem om din situation. De kan have programmer, der hjælper dig med at holde dit hjem. Hvis alt andet mislykkes, ville salg være et bedre alternativ til at få huset afskærmet.