Skattefradrag for lejerejere

Ejer du fast ejendom, som du lejer ud? Ud over potentialet for en løbende indkomst og kapitalvurdering giver sådanne investeringer fradrag, der kan reducere indkomstskatten på dit overskud. Men først, hvilken slags ejendomsinvestor er du: en passiv investor eller ejendomsmægler? I denne artikel viser vi dig, hvordan din klassificering kan gøre en stor forskel i antallet af skattelettelser, du får.

Hvis du tilbringer størstedelen af ​​din tid i ejendomsbranchen som ejendomsmægler, er dine lejetab ikke passive. Det betyder, at dine tab er fuldt fradragsberettiget mod al indkomst, passiv og ikke-passiv. Ellers er dine tab passive og kun fradragsberettigede op til $ 25.000 mod dine huslejeindkomst (fradrag udfases, hvis din ændrede justerede bruttoindkomst (MAGI) er mellem $ 100.000 og $ 150.000). Imidlertid kan tab på mere end $ 25.000 overføres til det følgende år.

IRS definerer en ejendomsmægler som en person, der tilbringer mere end halvdelen af ​​sin arbejdstid i udlejningsbranchen. Dette inkluderer ejendomsudvikling, konstruktion, erhvervelse og styring. Du skal også bruge mere end 750 timer om året på at arbejde på dine ejendomme til leje af fast ejendom.

Fælles indkomstkilder
Lejeindtægt
Penge, du modtager til leje, anses generelt for at være skattepligtige i det år, du modtager det, ikke når de var forfaldne eller tjent Derfor skal du medtage forskud som indkomst.

Antag f.eks. At du lejer et hus ud for $ 1.000 pr. Måned, og du kræver, at nye lejere betaler første og sidste måneders husleje, når de underskriver en lejekontrakt. I dette tilfælde skal du erklære de $ 2.000, du har modtaget som indkomst, selvom en $ 1.000 af disse $ 2.000 dækker en periode, der muligvis vil vare flere år i fremtiden.

Lejerbetalte udgifter
Udgifter, som din lejer betaler for dig, betragtes som indkomst. Dette vil fx omfatte en nødreparation på et køleskab, som en lejer skal have gjort, mens du er ude af byen. Du kan derefter trække reparationsbetalingen som en lejeomkostning.

Handel med tjenester
Din lejer tilbyder muligvis at handle sine tjenester i bytte for leje. Du skal dog medtage en fair markedsværdi af tjenesterne som indkomst. Som et eksempel, hvis din lejer tilbyder at male lejeboligen til gengæld for en måneds husleje (værdsat til $ 1.000), skal du medtage $ 1.000 som indkomst, selvom du faktisk ikke modtog pengene. Du vil dog være i stand til at trække $ 1.000 som en udgift.

Sikkerhedsindskud
Sikkerhedsindskud er ikke skattepligtige, når du modtager dem, hvis hensigten er at returnere disse penge til lejeren efter lejekontrakten. Men hvad hvis din lejer ikke lever op til lejevilkårene?

Antag f.eks. At du indsamler et depositum på $ 500 og derefter flytter din lejer ud og efterlader huller i væggene, der koster $ 400 at reparere. Du kan trække dette beløb fra depositum i løbet af det år, du returnerer det. På det tidspunkt skal du dog medtage de $ 400, som du brugte til at reparere muren som indkomst. Du vil også være i stand til at vise $ 400 som en fradragsberettiget udgift.

Reparationer Vs. Forbedringer
Ejere af lejeboliger kan antage, at alt, hvad de gør på deres ejendom, er en fradragsberettiget udgift. Ikke det, ifølge IRS.

En reparation holder din lejebolig i god stand og er en fradragsberettiget udgift i det år, du betaler for det. Reparationer inkluderer maling, fastgørelse af et ødelagt toilet og udskiftning af en defekt lysafbryder. Forbedringer på den anden side tilføjer værdi til din ejendom og er ikke fradragsberettigede, når du betaler for dem. Du skal inddrive omkostningerne ved forbedringer ved at afskrive udgiften over din ejendoms forventede levetid. Forbedringer kan omfatte et nyt tag, en gårdhave eller en garage.

Derfor skal du ud fra et skattemæssigt synspunkt foretage reparationer, da problemerne opstår i stedet for at vente, indtil de formerer sig og kræver renovering.

Almindelige fradrag
Prioritetsudgifter
Udgifter til at få et prioritetslån er ikke fradragsberettigede, når du betaler dem. Disse inkluderer provisioner og vurderinger. Du kan dog afskrive dem i løbet af dit prioritetslån.

Når du begynder at foretage pantebetalinger, skal du huske, at ikke al betalingen er fradragsberettiget. Da en del af hver betaling går til nedbetaling af hovedstolen, er dette beløb ikke en fradragsberettiget udgift; den del, der betales til renter, er fradragsberettiget. Dit realkreditfirma vil hvert år sende dig en formular 1098, der viser, hvor meget du har betalt i renter gennem året. Dette er fradragsberettiget. Hvis en del af din betaling også inkluderer penge, der går til en escrow-konto til dækning af skatter og forsikringer, skal dit prioritetsselskab også rapportere det til dig.

Rejseudgifter
Penge, du bruger på rejser for at samle husleje eller vedligeholde din lejelejendom er fradragsberettigede. Men hvis formålet med turen var forbedringer, skal du inddrive denne udgift som en del af forbedringen og dens afskrivning.

Du har to valg om, hvordan du drager rejseudgifter: de faktiske udgifter eller standard kilometertal. Du kan læse mere om IRS's krav og aktuelle kilometertillæg i publikation 463.

Andre almindelige udgifter
Ud over reparationer og afskrivninger er nogle af de andre fælles udgifter, du kan fratrække:

• Forsikring
• Skatter
• Plænepleje
• Gebyr for forberedelse af selvangivelse
• Tab på grund af årsager (orkan, jordskælv, oversvømmelse osv.) Eller tyverier

Ejerlejligheder og kooperativer
Hvis du ejer et lejebolig eller kooperativ, har hver især nogle særlige regler.

Condominiums
Med et ejerlejlighed kan du muligvis betale gebyrer eller vurderinger for at tage sig af almindelig ejendom. Dette inkluderer bygningsstrukturen, lobbyer, elevatorer og rekreative områder.

Når du lejer dit ejerlejlighed ud, kan du fratrække udgifter, f.eks. Afskrivninger, reparationer, renter og skatter, der vedrører den fælles ejendom. Men ligesom med en eneboligudlejning kan du ikke trække penge, der er brugt på kapitalforbedringer, sådan en vurdering af en cabana i klubhuset. I stedet skal du afskrive dine omkostninger ved enhver forbedring i forhold til dens forventede levetid.

Andelsselskaber
Udgifter, du har til en andelslejlighed, du lejer, er fradragsberettigede. Dette inkluderer de vedligeholdelsesgebyrer, der betales til det andelslige boligselskab. Kapitalforbedringer behandles forskelligt - du kan ikke trække omkostningerne til forbedringen, og du kan heller ikke afskrive den. Du skal tilføje forbedringsomkostningerne til dit omkostningsgrundlag i selskabets bestand. Dette reducerer din kapitalgevinst, når du sælger lejligheden.

Hold gode poster
Under IRS's skema E er der plads til adskillige kategorier af udgifter. Derfor giver IRS dig fleksibilitet i de poster, du kan trække. Men vær forberedt på at tage sikkerhedskopi af dit krav, og sørg for at bryde udgifter til reparation og vedligeholdelse fra dem, der er kapitalforbedringer. Husk, at de penge, du bruger på forbedringer, kan reducere dit skattepligt, når du sælger.

Hvis du desuden hævder at være en ejendomsmægler, skal du holde dokumentation (aftalebøger, dagbøger, kalendere, logfiler osv.) For at bevise din aktive deltagelse og den tid, du har brugt på dine ejendomme hvert år.

Alt i alt er der ganske mange typer fradrag til rådighed for ejendomsinvestorer, og det betaler sig at vide, hvilke du kvalificerer dig til.