Enkelt kontra dobbelt kontra tredobbelt nettoleasing: Hvad er forskellen?

En nettoleasingkontrakt er en lejekontrakt, hvor en lejer betaler en eller flere yderligere udgifter. De inkluderer generelt ejendomsskatter, ejendomsforsikringspræmier eller vedligeholdelsesomkostninger og bruges ofte i erhvervsejendomme. Der er tre grundlæggende typer netto-leasingkontrakter: Enkelt-, dobbelt- og tredobbelt nettoleasingkontrakter.

En enkelt nettoleasingkontrakt kræver, at lejeren kun betaler ejendomsskatten ud over huslejen. Med en dobbelt nettoleasingkontrakt betaler lejeren husleje plus ejendomsskatter samt forsikringspræmier. En tredobbelt nettoleasing, også kendt som en NNN eller net-net-net-leasing, kræver, at lejeren betaler husleje plus alle tre yderligere udgifter.

Lejepriserne er generelt lavere med nettoleasingkontrakter end traditionelle leasingkontrakter - jo flere udgifter en lejer skal bære, desto lavere gebyr lejer en udlejer. Men tredobbelt nettoleasingkontrakter er normalt obligationskontrakter, hvilket betyder, at en lejer ikke kan trække ud, fordi omkostningerne - især vedligeholdelsesomkostninger - kan være højere.

Enkelt nettoleasingkontrakter

Enkelt nettoleasingkontrakter, der ofte benævnes en net- eller N-lejekontrakt, er ikke så almindelige i lejeverdenen. I en lejekontrakt som denne overfører udlejeren en minimal mængde risiko til lejeren, der betaler ejendomsskatten. Dette betyder, at enhver anden udgift - såsom forsikring, vedligeholdelse og reparationer og forsyningsselskaber - er udlejerens ansvar. Udlejer er også ansvarlig for al vedligeholdelse og / eller reparationer, der skal udføres i løbet af lejekontrakten i ejendommen.

Lejere under en enkelt nettoleasingkontrakt ender med at betale lidt lavere husleje end med en standardlejekontrakt på grund af de ekstra omkostninger ved ejendomsskatter. Men en højere lejebetaling lindrer ikke udlejers ansvar for at holde disse udgifter ajour. For eksempel kan en lejer gå glip af eller foretage sene betalinger til kommunen, hvilket betyder, at udlejeren er på krogen for dem. Disse kan resultere i bøder og / eller yderligere gebyrer. Derfor inkluderer de fleste udlejere ejendomsskatten i huslejeudbetalingerne. De foretrækker, at betalingen passerer dem, så de ved, at skatten betales til tiden og i det rigtige beløb.

Dobbelt nettoleasing

Dobbelt nettoleasingkontrakter er især populære i erhvervsejendomme. I en lejekontrakt som denne betaler lejeren ejendomsskatter og forsikringspræmier ud over lejen. Basislejen, der betales for selve pladsen, er generelt lavere på grund af de ekstra udgifter, som lejeren skal bære. Alle vedligeholdelsesomkostninger på den anden side forbliver udlejerens ansvar, der betaler direkte for dem.

I større kommercielle udviklinger med mere end en plads til leje, såsom indkøbscentre og ekspansive kontorkomplekser, kan lejere have et andet kvadratmateriale end deres naboer. Så udlejer typisk tildeler skatter og forsikringsomkostninger til lejere forholdsmæssigt baseret på mængden af ​​lejet plads.

Ligesom den enkelt nettoleasingkontrakt skal udlejere have de ekstra betalinger videre til dem, så de kan betale dem til kommunen og forsikringsselskabet. Selvom lejerens lejekontrakt inkluderer disse betalinger, ligger udlejers navn på skatte- og forsikringsregningen, hvilket betyder, at han i sidste ende er ansvarlig. Ved at få lejeren til at betale disse udgifter direkte til ham, kan udlejer undgå de problemer, der er forbundet med for sent eller mistede betalinger fra lejere, hvilket kan resultere i ekstra gebyrer.

Dobbelt nettoleasingkontrakter, der også kaldes net-net- eller NN-leasingkontrakter,

Triple Net Leasing

Den tredobbelte nettoleasingkontrakt frigiver udlejeren for den største risiko for nettoleasing. Dette betyder, at selv omkostningerne ved strukturelt vedligeholdelse og reparationer skal betales af lejeren ud over husleje, ejendomsskatter og forsikringspræmier. Da disse ekstraudgifter overføres til lejeren, opkræver udlejer generelt en lavere basisleje.

Når vedligeholdelsesomkostninger er højere end forventet, forsøger lejere under tredobbelt nettokontrakt ofte at komme ud af deres lejekontrakter eller opnå lejekoncessioner. For at undgå, at dette sker, foretrækker mange udlejere at bruge en bondable nettoleasingkontrakt. Dette er en slags tredobbelt nettoleasing, som ikke kan opsiges før dens udløbsdato. Endvidere kan lejebeløbet ikke ændres af nogen grund, inklusive uventede og betydelige stigninger i tilknyttede omkostninger.

Udlejere foretrækker muligvis at bruge en obligationskontrakt, som lejere kan prøve at komme ud af en dyre tredobbelt nettoleasing.

Triple netto-leasingkontrakter kan øge lejers driftsudgifter, og de kan være på krogen for selvrisiko på forsikringspolicer, og de kan også være ansvarlige for eventuelle skader på den ejendom, der ikke er dækket af forsikringsselskabet.

De fleste tredobbelt nettoleasingkontrakter er langfristede lejekontrakter, der varer i mere end 10 år, og inkluderer generelt indrømmelser til huslejeforhøjelser. De kaldes også net-net-net eller NNN-leasingkontrakter inden for ejendomsbranchen. (For relateret læsning, se: Hvilke former for fast ejendom bruger triple net (NNN))?)

Key takeaways

• Nettoleasingkontrakter involverer lejere, der betaler en eller flere yderligere udgifter i den kommercielle ejendomssektor.
• I en enkelt nettoleasingkontrakt betaler lejeren en lavere grundleje ud over ejendomsskatter.
• Dobbelt nettoleasingkontrakt inkluderer ejendomsskatter og forsikringspræmier med basislejen.
• Triple nettolejemål inkluderer ejendomsskatter, forsikrings- og vedligeholdelsesomkostninger plus basisleje.
• Lejere kan forsøge at komme ud af tredobbelt nettokontrakt på grund af de høje omkostninger, der er forbundet med dem, så udlejere generelt bruger en obligationskontrakt.

Særlige overvejelser

Ved indgåelse af en hvilken som helst lejekontrakt skal lejeren overveje, at deres huslejeudbetalinger, uanset om de inkluderer ekstraudgifter eller note, kan stige. En udlejer kan hæve huslejen på grund af lovlige forhøjelser tilladt af lokale myndigheder. Men huslejen kan også stige på grund af revurdering af ejendomsskat eller stigninger i forsikringspræmier.

Men der er alternativer. Hvis lejligheden får mulighed, kan lejere overveje at underskrive en brutto-lejekontrakt, der opkræver en fast lejeprisen. Dette beløb dækker gebyret for pladsen samt eventuelle yderligere udgifter, der følger med det. Udlejer bibeholder derfor ansvaret for at betale ejendomsskatter, forsikringspræmier og vedligeholdelsesomkostninger. Han dækker disse omkostninger ved at opbygge dem i den leje, han opkræver sin lejer.

For eksempel, hvis den årlige husleje er $ 10.000, og han estimerer de ekstra omkostninger til $ 3.000, er den effektive leje, han opkræver lejeren, $ 13.000 årligt. Mens traditionelle leasingkontrakter er mere almindelige end nettoleasingkontrakter, udgør de mere risiko for udlejer, der skal absorbere eventuelle uventede stigninger i ekstraomkostningerne. Dette er grunden til, at nogle udlejere foretrækker at bruge en type nettoleasing, hvilket flytter en del af eller hele denne risiko til lejeren.