Risikoen ved værdipapirer med sikkerhed i prioritetslån

Et pantesikkerhedsstillet sikkerhed (MBS) er en type sikkerhedstrykket sikkerhed, der er sikret ved et realkreditlån eller inddrivelse af prioritetslån. En MBS kan handles gennem en mægler. Det udstedes af enten en regeringssponseret virksomhed (GSE), et autoriseret føderalt regeringsagentur eller et privat finansielt selskab.

Funktioner i MBS

Mens de er attraktive af flere årsager, har MBS nogle unikke funktioner, der tilføjer yderligere risiko i sammenligning med almindelige vaniljebindinger.

• MBS sikkerhedsstilles ved en pulje af boliglån.
• Månedlige betalinger "passerer" den oprindelige bank videre til en tredjepartsinvestor.
• Ud over månedlige rentebetalinger afskrives prioritetslån over deres levetid, hvilket betyder, at et beløb af hovedstolen udbetales med hver månedlige betaling, i modsætning til en obligation, der generelt betaler al hovedstol ved forfald.
• Ud over planlagte afskrivninger modtager investorer pro-rata basis uplanlagte forudbetalinger af hovedstol på grund af refinansiering, afskærmning og salg af huse. Mens et typisk prioritetslån kan have en løbetid på 30 år, udbetales der ofte ofte prioritetslån meget hurtigere. På grund af disse ikke-planlagte forudbetalinger er det problematisk at forudsige MBS-modenhedens løbetid.

Med fokus på forudbetalingsaspektet af MBS vil denne artikel introducere begrebet vægtet gennemsnitlig levetid (WAL) og forklare dets anvendelse i beskyttelsen mod forudbetalingsrisiko.

Hvad er det vægtede gennemsnitlige liv?

En statistik, der ofte bruges som et mål for effektiv MBS-modenhed, er WAL, sommetiden kaldes "gennemsnitlig levetid." For at beregne WAL skal du multiplicere datoen (udtrykt som en brøkdel af år eller måneder) for hver betaling med den procentdel af den samlede hovedstol, der udbetales på den dato, og tilføj derefter disse resultater. WAL registrerer således virkningen af ​​hovedindbetalinger i løbet af sikkerhedsperioden.

WAL kan visualiseres som et hjørnepunkt på en tidslinje, der løber fra oprindelse til den sidste modenhedsdato. Hjælpepunktet "afbalancerer" hovedbetalingerne, ligesom børn med forskellige vægte afbalancerer en vippe ved at have forskellige positioner på linjen. Figur 1 nedenfor viser WAL for en 30-årig prioritetspulje.

figur 1

Kilde: "The Bond's Duration as a Price Elasticity and a Fulcrum" (1988) af Dr. David Smith

Udbytte og den interne afkast

MBS kan sælges og kan handle til præmier, rabatter eller pålydende værdi, afhængigt af ændringer i aktuelle markedsrenter. En gennemgående handler med aktuel kupon til pålydende værdi, mens passagerer med høj kupon handler til præmier og værdipapirer med lav kupon til rabatter. Det citerede udbytte er den interne afkastkurs, der svarer til nutidsværdien af ​​alle fremtidige pengestrømme med den aktuelle kurs på værdien. Derfor er det citerede udbytte på en MBS altid betinget af en forudbetaling antagelse.

Forudsætningen om forudbetaling er afgørende for realkreditgennemførte værdipapirer. Investorer ved på forhånd, at forudbetaling kan og vil ske, men ved ikke, hvornår og hvor meget. Disse variabler skal projiceres og antages. Der er heller ikke en enkelt, konservativ antagelse, der kan gælde for alle gennemgange på grund af den asymmetriske virkning - der er et incitament til at forudbetale hurtigere på premium MBS, mens det modsatte gælder for rabat-MBS.

(Se et internt kig på den interne afkasthastighed for at få flere oplysninger om brugen af ​​denne metode til finansiel analyse.)

Hvad er det realiserede udbytte ">

Det realiserede udbytte af en passeringssikkerhed er det udbytte, som køberen faktisk modtager, mens han holder sikkerheden, baseret på de faktiske forudbetalinger af hovedstolen snarere end på de formodede forudbetalinger, der blev brugt til at beregne det noterede udbytte. Forudbetalinger, der er hurtigere eller langsommere end forventet, påvirker præmie- og rabatgennemgang asymmetrisk.

Antag, at gennemgangssikkerheden handles til en præmie. Forudbetalinger til pålydende værdi resulterer i pengestrømme, der kun kan geninvesteres til den lavere aktuelle kurs. Følgelig nægter hurtigere end antaget forudbetalinger investoren de høje pengestrømme, der berettigede præmieprisen i første omgang. På den anden side giver langsommere forudbetalinger investoren mere tid til at tjene den højere kuponrente. Som et resultat hæver langsommere forudbetalinger det realiserede udbytte over det anførte udbytte, mens hurtigere forudbetalinger sænker det realiserede udbytte.

En gennemgang med rabat fordele ved hurtigere end forventet forudbetaling, fordi disse pengestrømme kan geninvesteres til pålydende værdipapirer i løbende kupon. Faktisk kan investoren simpelthen erstatte den lave kupon til en højere, da forudbetalingen er på niveau. Derfor vil det realiserede udbytte overstige det angivne udbytte. Tværtimod, det modsatte sker, når forudbetalingerne er langsommere end forventet. Investoren sidder fast med de lavere kuponer i en længere periode, hvilket reducerer det realiserede udbytte.

Hvad er antagelsen om forudbetaling?

I årenes løb er der udviklet en række konventionelle specifikationer for antagede forudbetalingssatser. Hver har sine fordele og ulemper.

Standard realkreditudbytte

Den første og enkleste specifikation er at antage "standard prioritetsudbytte" eller "forudbetalt i 12." I denne specifikation antages det, at der overhovedet ikke er forudbetalinger før det tolvte år, hvor alle pantelån i puljen forudbetaler i sin helhed.

Denne specifikation har fordelen ved beregningsløshed og er i overensstemmelse med den virkelighed, at den effektive løbetid for de fleste prioritetspuljer er langt kortere end den sidste forfaldsdato. Derudover kan man ikke sige meget til denne antagelse. Det forsømmer fuldstændigt de forudbetalinger, der forekommer i de første år af en prioritetspulje. Derfor udregner et udbytte beregnet og citeres på grundlag af denne "standard" forudbetaling antagelse alvorligt det potentielle afkast på en pass-through-sikkerhedshandel med en dyb rabat og overvurderer det potentielle udbytte af en premium-gennemgang.

FHA Experience Method

I den anden ende af spektret er en forudbetalingsspecifikation baseret på faktiske erfaringer fra Federal Housing Administration (FHA). FHA samler historiske data om den faktiske forekomst af forudbetaling på de realkreditlån, det forsikrer. Disse data dækker en lang række oprindelsesdatoer og kuponrater.

FHA-erfaringsmetoden var helt klart en forbedring i forhold til standardudlånet, da den introducerede realistiske og historisk validerede antagelser, og alligevel er det ikke uden sine egne problemer. Da FHA offentliggør næsten hvert år en ny serie, stod det sekundære realkreditmarked over for den forvirrende omstændighed at have værdipapirer baseret på serier fra forskellige år.

(Læs mere om det sekundære realkreditmarked i bag kulisserne på dit prioritetslån .)

Konstant forudbetalingsrate

En anden specifikation, der er blevet brugt, er den konstante forudbetalingssats (CPR), også kendt som den "betingede forudbetalingssats." Denne specifikation antager, at procentdelen af ​​den primære saldo, der er forudbetalt i løbet af et givet år, er en konstant.

CPR-metoden er lettere at arbejde med analytisk end FHA-oplevelse, fordi den gældende forudbetalingssats for hvert år er et konsistent antal, ikke et af 30 forskellige numre. Derfor er det lettere at sammenligne noterede udbytter for en bestemt holdeperiode på tværs af forskellige forudsætninger om forudbetaling. En subtil fordel ved CPR-metoden er, at den udsætter den subjektive karakter af forudbetalingsantagelsen. FHA-erfaringsmetoden indebærer en grad af præcision, der kan være helt uberettiget.

En variant af CPR kaldes "en-månedlig dødelighed" (SMM). SMM er simpelthen den månedlige analog til den årlige HLR. Det antages, at procentdelen af ​​den primære saldo, der er forudbetalt i løbet af en given måned, er en konstant.

PSA Standard forudbetalingsmodel

Den mest almindelige antagelse om forudbetalingsrate er standardudbetalingserfaringen, der tilbydes af Public Securities Association (PSA), en erhvervsgren i branchen. PSA's mål var at bringe standardisering til markedet. De første 30 måneder med standardforudbetaling kræver en støt stigende HLR, der starter ved nul og stiger 0, 2 procent hver måned; derefter anvendes et niveau på seks procent CPR. Nogle gange er udbytter dog baseret på en hurtigere eller langsommere forudbetaling end denne standard. Denne ændring i antagelsen om forudbetaling indikeres ved at udpege en procentdel over eller under 100 procent.

• En MBS, der er noteret til 200 procent PSA, antager en månedlig stigning på 0, 4 procent i løbet af de første 30 måneder og derefter et niveau i CPR på 12 procent.
• En MBS, der er noteret til 50 procent PSA, antager en 0, 1 procent månedlig stigning i CPR, indtil CPR-niveauet på tre procent er nået.

Bundlinjen

Som omtalt involverer brug af vægtet gennemsnitlig levetid et antal antagelser og er langt fra præcis. Det hjælper dog investorer med at gøre mere realistiske forudsigelser om udbyttet og løbetiden for en MBS, hvilket hjælper med at reducere den iboende forudbetalingsrisiko.

(For mere om MBS, se Fortjeneste fra realkreditgæld med MBS .)