En investering i fast ejendom

Når du overvejer at købe fast ejendom, er det første, der sandsynligvis kommer i tankerne, dit hjem. Men fysisk ejendom kan også spille en rolle i en portefølje, især som en afdækning mod aktiemarkedet. Selv om fast ejendom er blevet et populært investeringsmiddel i de sidste 50 år, er det meget mere kompliceret at købe og eje mursten og mørtel end at investere i aktier og obligationer. I denne artikel skal vi undersøge de førende muligheder for individuelle investorer, der er anført i omtrentlig rækkefølge af, hvor direkte en ejendomsinvestering de er, og grunde til at investere.

Grundlæggende lejeegenskaber

Dette er en investering, der er så gammel som ejendomsret til jord. En person vil købe en ejendom og leje den ud til en lejer. Ejeren, udlejeren, er ansvarlig for at betale pant, skat og vedligeholdelse af ejendommen.

Ideelt set opkræver udlejer nok husleje til at dække alle ovennævnte omkostninger. En udlejer kan også opkræve mere for at producere en månedlig fortjeneste, men den mest almindelige strategi er at være tålmodig og kun opkræve nok husleje til at dække udgifter, indtil pantelånet er betalt, på hvilket tidspunkt størstedelen af ​​lejen bliver fortjeneste. Derudover kan ejendommen også have værdsat sig i værdi i løbet af pantelånet, hvilket efterlader udlejeren et mere værdifuldt aktiv. Ifølge det amerikanske folketællingsbureau er fast ejendom i dette land konstant steget i værdi fra 1940 til 2006. Mens der var et dip under subprime-pantesmeltet i 2008 til 2010, er det nu rebound og er steget generelt.

En investor skal kende det marked, hvor han søger efter ejendom, eller leje en ekspert til at hjælpe. For investorer, der søger en indkomststrøm fra udlejningsejendomme, er de vigtigste aspekter at overveje ejendommens placering og lejepriser på markedet. Med hensyn til placering er mange vellykkede huslejer beliggende i nærheden af ​​større skoler. For eksempel, hvis du køber en ejendom i nærheden af ​​et statsuniversitet, er det sandsynligt, at studerende vil leje den år efter år. Der er også mange andre funktioner i en rentabel lejebolig, og nogle tager tid at lære.

Der er naturligvis pletter i lyset af det, der ser ud som en ideel investering. Du kan ende med en dårlig lejer, der skader ejendommen, eller, hvad der er værre, ender med at have nogen lejer overhovedet. Dette efterlader dig negativ månedlig kontantstrøm, hvilket betyder, at du muligvis skal krybe for at dække dine realkreditbetalinger. Der er også spørgsmålet om at finde den rigtige ejendom. Du ønsker at vælge et område, hvor ledige stillinger er lave, og vælg et sted, som folk gerne vil leje.

Når du har fundet en ideel ejendom i et område, hvor folk vil leje, skal du bruge en pantelommeregner til at bestemme de samlede omkostninger for ejendommen med renter. Det er også værd at undersøge forskellige pantetyper for at sikre en gunstig rente for din leje.

Den største forskel mellem en lejebolig og andre investeringer er måske den tid og det arbejde, du skal bruge til at pleje det. Hvis du ikke vil, kan du ansætte en professionel ejendomsadministrator. Men hans eller hendes løn bliver derefter en udgift, der påvirker din investerings rentabilitet. (For relateret læsning, se "4 måder at værdsætte en ejendom til leje af fast ejendom")

The flip side: handel med fast ejendom

Dette er den vilde side af investering i fast ejendom. Ligesom daghandlere, der er ligaer væk fra en investor, der køber og holder, er ejendomsmæglerne en helt anden race end udlejere af køb og leje. Ejendomsmægler køber ejendomme med det formål at holde dem i en kort periode, ofte ikke mere end tre til fire måneder, hvorpå de håber at sælge dem med fortjeneste. Denne teknik kaldes også flipping og er baseret på at købe egenskaber, der enten er betydeligt undervurderet eller befinder sig i et meget varmt område.

Rene ejendomsflippere lægger ikke penge i en ejendom til forbedringer; investeringen skal have den indre værdi for at vende et overskud uden ændringer, eller de vil ikke overveje det. Vend på denne måde er en kortsigtet kontantinvestering.

Hvis en ejendomsfliger bliver fanget i en situation, hvor han eller hun ikke kan losse en ejendom, kan det være ødelæggende, fordi disse investorer generelt ikke holder nok klar kontanter til at betale pant i en ejendom på lang sigt. Dette kan føre til fortsatte tab for en ejendomsmægler, der ikke er i stand til at aflæse ejendommen på et dårligt marked.

Den anden klasse af ejendomslipper findes også. Disse investorer tjener deres penge ved at købe billige eller rimelige priser og tilføje værdi ved at renovere dem. De sælger derefter ejendommen efter renoveringer til en højere pris. Dette kan være en langsigtet investering, afhængig af omfanget af forbedringerne. Det begrænsende træk ved denne investering er, at den er tidskrævende og ofte kun tillader investorer at påtage sig en ejendom ad gangen.

Ejendomsinvesteringsgrupper

Fast ejendom investeringsgrupper er på samme måde som små gensidige fonde til udlejningsejendomme. Hvis du vil eje en lejebolig, men ikke ønsker besværet med at være en udlejer, kan en investering i fast ejendom være løsningen for dig.

Et firma vil købe eller bygge et sæt bygninger, ofte lejligheder, og derefter give investorer mulighed for at købe dem gennem virksomheden og således tilslutte sig gruppen. En enkelt investor kan eje en eller flere enheder med selvforsynet boligareal, men virksomheden, der driver investeringsgruppen, administrerer samlet alle enhederne, tager sig af vedligeholdelse, reklamerer for ledige enheder og interviewer lejere. I bytte for denne ledelse tager virksomheden en procentdel af den månedlige husleje.

Der er flere versioner af investeringsgrupper, men i standardversionen er leasingkontrakten i investorens navn, og alle enhederne samler en del af lejen for at beskytte mod lejlighedsvise ledige stillinger, hvilket betyder, at du vil modtage nok til at betale pantet selv hvis din enhed er tom. Kvaliteten af ​​en investeringsgruppe afhænger helt af, at virksomheden tilbyder den. I teorien er det en sikker måde at komme ind på i investering i ejendom, men grupper er sårbare over for de samme gebyrer, som hjemsøger gensidig fondsindustri. Endnu en gang er forskning nøglen.

Partnerskaber inden for fast ejendom

Et fast ejendom begrænset partnerskab (RELP) svarer til en ejendomsinvesteringsgruppe: Det er en enhed, der er dannet til at købe og eje en portefølje af ejendomme, eller nogle gange kun en ejendom - kun den findes i et begrænset antal år. En erfaren ejendomsadministrator eller ejendomsudviklingsfirma fungerer som den generelle partner. Uden for investorer søges derefter at yde finansiering til fast ejendomsprojektet i bytte for en andel af ejerskabet som begrænsede partnere. De kan modtage periodiske fordelinger fra indtægter genereret af RELP's ejendomme, men den reelle udbetaling kommer, når ejendommene sælges - forhåbentlig med en betydelig fortjeneste - og RELP opløses ad vejen.

illikvide

REITs

Der har været fast ejendom, siden vores forfædre i huleboligerne begyndte at jage fremmede ud af deres plads, så det er ikke overraskende, at Wall Street har fundet en måde at securitisere den ved at gøre fast ejendom til et børsnoteret instrument.

En REIT-investering i fast ejendom oprettes, når et selskab (eller trust) dannes for at bruge investorers penge til at købe, drive og sælge indkomstproducerende ejendomme. REITs købes og sælges på de større børser, ligesom enhver anden bestand. For at bevare sin status som REIT skal denne enhed udbetale 90% af sit skattepligtige overskud i form af udbytte. Ved at gøre dette undgår REITs at betale selskabsskat, hvorimod et almindeligt selskab beskattes af dets overskud, hvilket således indtaster de afkast, det kunne fordele til sine aktionærer.

Ligesom almindelige udbyttebetalte aktier, er REITs passende for aktiemarkedsinvestorer, der ønsker regelmæssig indkomst, skønt de også giver mulighed for påskønnelse. REITs tillader investorer i ejendomme ejendomme såsom indkøbscentre (ca. en fjerdedel af alle REIT'er er specialiserede i disse), sundhedsfaciliteter, pantelån eller kontorbygninger. I sammenligning med de førnævnte typer investering i fast ejendom er REIT'er også meget likvide.

Gensidige fonde

Gensidige fonde investerer primært i REIT'er og ejendomsdriftsselskaber. De giver mulighed for at få en diversificeret eksponering for fast ejendom med en relativt lille kapitalmængde. Afhængigt af deres strategi og diversificeringsmål giver de investorer meget bredere aktivvalg, end der kan opnås ved at købe individuelle REIT-aktier sammen med muligheden for færre transaktionsomkostninger og provisioner.

Ligesom REIT er disse midler temmelig likvide. En anden væsentlig fordel for detailinvestorer er den analytiske og forskningsinformation, som fonden leverer om erhvervede aktiver og ledelsens perspektiv på levedygtigheden og ydeevnen for specifikke ejendomsinvesteringer og som en aktivklasse. Mere spekulative investorer kan investere i en familie af gensidige fonde med fast ejendom og taktisk overvægtige bestemte ejendomstyper eller regioner for at maksimere afkastet.

Hvorfor investere i fast ejendom?

Fast ejendom kan forbedre risikoen og afkastsprofilen for en investors portefølje og tilbyde konkurrencedygtig risikojusteret afkast. Selv factoring i subprime-realkreditkrisen, kom- mersielle erhvervsejendomme på det private marked vendte tilbage i gennemsnit 8, 4% i løbet af 10-årsperioden fra 2000 til 2010, baseret på data fra National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF). Og normalt er ejendomsmarkedet med lav volatilitet især sammenlignet med aktier og obligationer.

Fast ejendom er også attraktiv sammenlignet med mere traditionelle indtægtskilder. Denne aktivklasse handler typisk til en afkastpræmie til amerikanske statskasser og er især attraktiv i et miljø, hvor statskurser er lave.

Diversificering og beskyttelse

En anden fordel ved at investere i fast ejendom er dens diversificeringspotentiale. Fast ejendom har en lav, og i nogle tilfælde, negativ, sammenhæng med andre store aktivklasser - hvilket betyder, at når lagrene er nede, er fast ejendom ofte oppe. Faktisk steg 14 af de 15 foregående bjørnemarkeder, tilbage til 1956, boligpriserne på boliger ifølge data fra Yale Universitys Robert Shiller, medskaberen af ​​Case-Shiller-hjemmeprisindekset. Der er selvfølgelig undtagelser: fast ejendom, der er kørt sammen med aktier under den store recession (skønt dette var en afvigelse, hævder Schiller, hvilket afspejler subprime-prioritetslånets rolle i sparken fra krisen).

Dette betyder, at tilføjelse af fast ejendom til en portefølje kan sænke dens volatilitet og give et højere afkast pr. Risikoenhed. Jo mere direkte ejendomsinvesteringen er, jo bedre er sikringen: Mere indirekte, børsnoterede køretøjer, ligesom REIT, afspejler naturligvis det samlede aktiemarkedsudvikling (og nogle analytikere mener, at de to vil blive stadig mere korrelerede, nu hvor REIT lagre er repræsenteret på S&P 500). Det er dog interessant, at dette også har ændret sig sent. Sammenhængen mellem børsnoterede REIT og det brede aktiemarked ramte en 12-årig lav i 2015 ifølge forskning fra National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), "hvilket antyder, at uanset hvilke faktorer der sker for at drive den ikke-REIT del af marked vil ikke nødvendigvis smitte over for at påvirke REIT-markedet, ”konkluderede en artikel på Reit.com, foreningens websted.

Fordi det bakkes op af mursten og mørtel, bærer ejendom også mindre hoved-agent konflikt eller i hvilket omfang investorens interesse er afhængig af ledernes og debitors integritet og kompetence. Selv de mere indirekte investeringsformer beskytter en vis beskyttelse: REITer for eksempel, der kræver, at der udbetales en minimumsprocent på overskuddet som udbytte.

Afdækning af inflation

Fast ejendomens inflationssikringsevne stammer fra det positive forhold mellem BNP-vækst og efterspørgsel efter fast ejendom. Efterhånden som økonomierne ekspanderer, øger efterspørgslen efter fast ejendom højere leje, og det fører igen til højere kapitalværdier. Derfor har fast ejendom en tendens til at bevare kapitalens købekraft ved at omgå noget af det inflationære pres på lejere og ved at indarbejde noget af det inflationære pres i form af kapitalvurdering.

Udnyttelseskraften

Med undtagelse af REIT'er giver investering i fast ejendom en investor et værktøj, der ikke er tilgængeligt for aktiemarkedsinvestorer: gearing. Hvis du ønsker at købe en aktie, skal du betale den fulde værdi af aktien på det tidspunkt, du foretager købsordren - medmindre du køber på margin. Og selv da er den procentdel, du kan låne, stadig meget mindre end med fast ejendom, takket være den magiske finansieringsmetode, pantelånet.

De fleste konventionelle prioritetslån kræver 20% forskud. Afhængig af hvor du bor, kan du dog finde et pantelån, der kræver så lidt som 5%. Det betyder, at du kun kan kontrollere hele ejendommen og den egenkapital, som den besidder ved kun at betale en brøkdel af den samlede værdi. Naturligvis påvirker størrelsen på dit prioritetslån størrelsen på det ejerskab, du faktisk har i ejendommen, men du kontrollerer det, i det øjeblik papirerne er underskrevet.

Dette er hvad emboldens ejendom flippers og udlejere både. De kan optage et andet pant i deres hjem og indsætte betalinger på to eller tre andre ejendomme. Uanset om de lejer disse ud, så lejere betaler pantelånet, eller de venter på en mulighed for at sælge for et overskud, kontrollerer de disse aktiver, på trods af at de kun har betalt for en lille del af den samlede værdi.

Ulempen ved investering i fast ejendom: illikviditet

Den største ulempe ved at investere i fast ejendom er illikviditet eller den relative vanskelighed med at konvertere et aktiv til kontanter og kontanter til et aktiv. I modsætning til en aktie- eller obligationstransaktion, der kan afsluttes på få sekunder, kan det tage måneder at lukke en ejendomstransaktion. Selv ved hjælp af en mægler kan det bare være et par ugers arbejde at finde den rigtige modpart. REITs og gensidige fonde tilbyder bedre likviditet og markedspriser, men kommer til prisen for højere volatilitet og lavere diversificeringsfordele, da de har en meget højere sammenhæng med det samlede aktiemarked end direkte ejendomsinvesteringer. (For relateret læsning, se "Hvor mange penge har du brug for at investere i fast ejendom?")

.