Fast ejendom og Crowdfunding: En ny sti for investorer

Kan to forskellige investeringsmarkeder - et gammelt og et nyt - klare sig uden at gøre hinanden gal?

Det er det centrale spørgsmål til crowdfunding og ejendomsmarkedet, og det ene bliver besvaret på positive måder, da det ulige par synes at parre sig ret pænt og give investorer en ny måde at udnytte fortjenesten fra det voksende amerikanske ejendomsmarked.

Crowdfunding-webstedet for fast ejendom iFunding anslår størrelsen på det kombinerede marked til 11 billioner dollars.

På en nylig Innovations in Real Estate: Crowdfund Investeringskonference i New York City behandlede Markley Roderick, en advokat med Flaster / Greenberg PC og konferencemoderator, regler, der er knyttet til Jumpstart Our Business Startups (JOBS) Act fra 2012. Reglerne tillader mest velhavende investorer (med en nettoværdi på $ 1 million eller mere) for at få direkte adgang til ejendomsmarkedet gennem crowdfunding eller peer-to-peer-udlån (blandt andre investeringsmarkeder).

Mens den amerikanske værdipapirudvekslingskommission undersøger måder, hvorpå investorer i alle indkomstniveauer kan få adgang til ejendomsmarkedet online, siger Roderick, at velhavende investorer allerede investerer på crowdfunding-websteder som iFunding, Realty Mogul, CrowdStreet og Fundrise.

”Hvis kun en lille procentdel af dem kun investerer en lille mængde af deres aktiver i fast ejendom, vil markedet være billioner af dollars, ” forklarer Roderick.

crowdfunding

Crowdfunding og ejendomsmarkedet er en naturlig pasform. Med andre ord gør crowdfunding brug af den nemme tilgængelighed for store netværk af venner, familie og kolleger gennem sociale mediewebsteder som Facebook, Twitter og LinkedIn for at få ordet ud om en ny virksomhed og tiltrække investorer. Crowdfunding har potentialet til at øge iværksætterånd ved at udvide puljen af ​​investorer, fra hvilke midler kan samles ud over den traditionelle kreds af ejere, pårørende og venturekapitalister.

Grupper inden for ejendomsbranchen klatrer allerede ombord på crowdfunding-vognen og udråber den relativt lave risikoadgang til det amerikanske ejendomsmarked også for nu, rigere amerikanere.

"Crowdfunding for fast ejendom er ikke et helt nyt fænomen, " sagde Association for Commercial Real Estate Development i en nylig erklæring. ”Talrige spillere er kommet ind på banen. Selvom hver af disse platforme har sin egen niche og strategi med forskellige niveauer af minimumsinvesteringer, er alle rettet mod akkrediterede investorer, der opfylder specifikke krav til nettoværdi og / eller årlig indkomst. Derimod vil crowdfunding under JOBS Act åbne banen for mange flere mindre investorer. ”

Hvad er fordele og ulemper ved crowdfunding for investorer? Kort sagt kommer det til risiko for begge sider; specifikt, hvor meget investorer der ønsker at absorbere online.

Ifølge rapporten kan både ejendomsudviklere og investorer høste betydeligt økonomisk afkast gennem crowdfunding, og begge er i stand til at sprede deres risici.

Fordele

• Investorer får adgang til ejendomsmarkedet med små penge.
• Investorer arbejder direkte med ejendomsudviklere og har en stemme i processen.
• Investorer kan vælge, hvilke fast ejendomsprojekter de vil investere deres penge.
• Investorer har adgang til utallige projekter, så valg er ikke et problem.

Ulemper

• Investeringsrisikoen er den samme som for enhver ejendomsinvestor. Hvis markedet går sydpå, vil en investor sandsynligvis miste penge.
• Risikoen for investeringstilstand (fra ejendomsudviklere) er højere for crowdfunding sammenlignet med peer-to-peer og direkte finansiering af fast ejendom.
• Manglende likviditet, som fravær af et sekundært marked, begrænser let adgang til salgsmuligheder for investorer.

For at komme i gang med crowdfunding i fast ejendom, rådgiver Jillienne Helman, administrerende direktør i Realty Mogul, at det går med et firma, der vil være der i et stykke tid.

”Først skal du arbejde med en crowdfunding-virksomhed, der vil overleve, ” siger hun. ”Det betyder velkapitaliseret. Det, der skræmmer mig, er antallet af crowdfunding-selskaber derude, der ledes af to studerende, der netop er uddannet fra college, og som ikke selv har kapitaliseret. ”

Darren Powderly, medstifter af CrowdStreet.com, siger, at det at gøre din due diligence er vigtigere for fast ejendom end for andre investeringer, for så vidt som det arbejder med en crowdfunding-virksomhed.

”Fra investorens perspektiv skal man passe på at undersøge de platforme, som de søger efter investeringsmuligheder, ” siger Powderly. "Ikke alle platforme er skabt lige, og flere forretningsplaner testes for at udnytte denne nye trend."

Powderly råder specifikt investorer til at undersøge grundlæggerne og den øverste ledelse af crowdfunding-platformen eller firmaet for at sikre sig, at de har et godt omdømme, der hviler på tidligere forretningserfaringer.

”Nøgleindustriens ekspertise inden for finansiering, ejendom og teknologi er vigtig for at kunne betjene en pålidelig og pålidelig platform, ” tilføjer han. ”Investorer bør tvinges hen til platforme, der leverer fremragende kundeservice - ikke kun under fundraising-processen, men også efter at aftalen er fuldt finansieret og lukket. På trods af det faktum, at der er 50-plus-platforme i en eller anden driftsform, er der kun et halvt dusin, der dukker op som ledere i rummet. Investorer bør undersøge flere platforme og vælge deres Top Three baseret på deres investeringsmål og foretrukne brugeroplevelse. ”

Gennemsigtighed er kritisk

Powderly rådgiver på udkig efter crowdfunding-platforme og sponsorer, der anerkender risikoen, mens de giver en uddannelsesbaseret tilgang til risikostyring. "De fleste fast ejendom crowdfunding platforme i dag tillader kun akkrediterede investorer, som defineret af SEC, at investere, " siger han. ”Akkrediterede investorer rådes til at investere beløb, som de er komfortable med, i betragtning af deres samlede investeringsportefølje.”

Et andet tip: invester kun i tilbud fra sponsorer, du har tillid til, og som du er sikker på, vil passe på dine bedste interesser i gode tider og dårlige.

"Hvis en investor ikke forstår, hvordan deres penge bruges, investeringens risikofaktorer og hvilke faktorer, der har indflydelse på deres afkast på investeringen, skal de søge råd fra deres betroede investeringsrådgiver eller videregive investeringen, " tilføjer Powderly. "Der vil være masser af andre investeringsmuligheder at vælge imellem, så du må ikke skynde dig at tage en uinformeret investeringsbeslutning."

En professionel crowdfunding-platform for fast ejendom skal give investorerne rig mulighed for at kommunikere om udbuddet, herunder introduktion direkte til sponsor for den pågældende ejendomsfortegnelse.

Kan dette gøres, og hvordan?

Katalysatoren til lancering af crowdfunding til investering i fast ejendom sammen med andre typer forretningsforetagender var passagen af ​​JOBS Act i 2012. Indtil for nylig var muligheden for at annoncere og anmode investorer til ejendomsinvesteringer blevet begrænset. JOBS-loven (afsnit II) ændrede dramatisk den måde, hvorpå investeringskapital kan tilvejebringes, ved at ændre de eksisterende regler D-regler, nærmere bestemt de regler, der vedrører, hvordan virksomheder kan tilbyde og sælge deres værdipapirer uden at skulle registrere sidstnævnte hos US Securities and Exchange Commission ( SEC).

Tidligere har regulering D, forretningsordenens artikel 506, begrænsninger i fundraising-bestræbelser, specifikt begrænset fundraising til kun eksisterende forhold og forhindret en sponsor eller anden part i åbent at anmode om eller reklamere for disse private investeringsmuligheder. Den nye regel 506 (c) giver udstedere, sponsorer, syndikatorer og andre, der skaffer kapital fra private investorer, mulighed for at annoncere disse private investeringsmuligheder til akkrediterede investorer under visse betingelser. Denne regel trådte i kraft den 23. september 2013. Den nye føderale lovgivning repræsenterer en enorm ændring for sponsorer, der samler penge til en erhvervelse eller udvikling af fast ejendom. I det væsentlige giver titel II crowdfunding-virksomheder grønt lys til direkte markedsføring til en stor pulje af potentielle investorer via sociale medier og Internettet. Det har også skabt et nyt køretøj for investorer for lettere at få adgang til direkte ejendomsinvesteringsmuligheder.

Som Powderly bemærker, har investorer for første gang nogensinde direkte adgang til et udvalg af private ejendomstilbud, som de kan gennemse, undersøge og tage velinformerede investeringsbeslutninger om online.

Bundlinjen

Crowdfunding på ejendomsmarkedet lover at blive en revolution. Det begynder lige nu, men tiltrækker allerede imponerende niveauer af interesse fra seriøse investorer.