Muligheder for at refinansiere din HELOC

Når du tager en hjemmekapitallinje (HELOC), har du først en trækperiode, der typisk varer 10 år. I løbet af denne tid kan du låne penge efter behov og foretage lave rentebetalinger på det, du har lånt. Mange husejere gør netop det.

Når trækningsperioden er udløbet, kan du imidlertid ikke længere låne fra din linje, og du er nødt til at begynde at foretage fuldt amortiserede renter og hovedbetalinger. Denne anden fase er kendt som tilbagebetalingstid, der normalt er 20 år. Det betyder, at dine månedlige betalinger kan være væsentligt højere, end de var i trækperioden, og at mange husejere ender med betalingschok.

En måde at løse betalingsstødproblemet er ved at refinansiere din HELOC, og der er flere måder at gøre det på. Denne artikel forklarer, hvordan du kvalificerer dig, dine muligheder og fordele og ulemper ved hver enkelt.

Kvalificering til at refinansiere din HELOC

Refinansiering af en HELOC svarer til at optage eller refinansiere et første prioritetslån. Du er nødt til at kvalificere dig baseret på din indkomst, udgifter, gæld og aktiver, hvilket betyder at du leverer dokumenter som lønningsstubber, W-2-formularer, selvangivelser, pantedeklarationer, foto-ID, forsikringsbevis og andre dokumenter, som forsikringsmanden anser for nødvendig.

For at få de laveste renter skal du have en "meget god" til "ekstraordinær" FICO-score: et sted i intervallet 740 til 850. Du kan kvalificere dig med et resultat så lavt som 620, men du betaler mere end det dobbelte af renten for en person med en fremragende score, og du kan have det sværere med at finde en långiver, der vil arbejde med dig.

Du bliver også nødt til at have tilstrækkelig egenkapital i dit hjem efter at have taget det nye lån til at overholde långiverens retningslinjer for kombineret udlånsværdi - en procentdel, der beregnes ved at dividere det samlede lånte med ejendomsværdien. Nogle långivere vil lade husejere med fremragende kredit låne op til 100% af værdien af ​​deres hjem, men det er almindeligt at kunne låne kun 80% til 90%. Her er et eksempel på, hvordan dette bestemmes:

• Ejendomsværdi: $ 300.000
• Første prioritetslån: $ 190.000
• HELOC-saldo: $ 50.000
• Totalt lånt: $ 240.000
• Kombineret lån til værdi: 80%
• Husejers egenkapital: 20%

I dette tilfælde, hvis du antager, at du kun vil refinansiere din nuværende HELOC-saldo og ikke ønsker at låne mere, skal du være i stand til at finde en långiver, der vil arbejde sammen med dig, især hvis du har god kredit. Jo mere egenkapital du har, jo lavere er din rente.

Muligheder for at refinansiere din HELOC

Der er fire måder at refinansiere din kredit på din egenkapital. Her er dine muligheder og fordele og ulemper ved hver:

1. Anmod om en lånemodificering

Sådan fungerer det: Kontakt din långiver og forklar, at du har problemer med at foretage dine betalinger, når trækningsperioden udløber. Spørg, om långiveren kan arbejde sammen med dig for at ændre lånevilkårene på en måde, der gør dine månedlige betalinger overkommelige, så du ikke standard. Bank of America har for eksempel et hjælpeprogram til hjemmebaseret kapital, der giver kvalificerede husejere en længere sigt, lavere rente eller begge dele, hvis de har oplevet en økonomisk vanskelighed som indkomsttab eller skilsmisse.

Fordele: Lånemodifikation er muligvis din eneste mulighed, hvis du er under vand.

Ulemper: Långivere er ikke forpligtet til at ændre dit lån, så denne mulighed er muligvis ikke tilgængelig for dig. Hvis det er tilfældet, skal du vise, at du kan tilbagebetale det ændrede lån. To hjælpeprogrammer til kæmpende husejere, programmet Home Affordable Second Lien Modification og FHA Short Refinance, stoppede begge med at tage nye ansøgere i slutningen af ​​2016.

2. Åbn en ny HELOC

Sådan fungerer det: Du sparker dåsen ned ad vejen ved at starte forfra med en ny trækperiode og den nye tilbagebetalingstid med kun interesse.

Fordele: Det køber dig nogen tid at forbedre din økonomiske situation, hvis du kæmper for at få enderne til at mødes, og du ikke ønsker at misligholde dit eksisterende lån.

Ulemper: Du bliver nødt til at tilbagebetale dit lån en dag. Jo længere du udsætter det til at tilbagebetale, jo mere renter du skylder, og jo højere er dit fuldt afskrevne hovedstol og rentebetalinger hver måned. At indtaste en ny trækningsperiode gør det også nemt at fortsætte med at låne. Hvis du refinansierer, fordi du er bekymret for at tilbagebetale din eksisterende HELOC, er den sidste ting, du vil gøre, at føje til din gæld.

Som du allerede har set, er det svært at vide, hvad dine samlede låneomkostninger eller dine månedlige betalinger vil være med en HELOC, fordi du låner lidt her og der, og renten kan svinge. Yderligere, når din nye HELOCs tilbagebetalingstid starter, kan renten være højere end i dag, hvilket gør disse månedlige betalinger endnu større.

(Se mere, hvad du skal gøre, hvis du ikke kan betale et husandelslån tilbage.)

3. Få et nyt hjemmekapitallån

Sådan fungerer det: Du forvandler din HELOC-saldo med variabel rente til et fast rente på egenkapitalen. Du kan tage så lang tid som 20 eller 30 år at betale din saldo.

Fordele: Du afslutter cyklussen med kontinuerlig låntagning ved at optage et engangsbeløb for at betale din HELOC, og du får en fast rente med stabile månedlige betalinger. Sørg for, at du kender dine langsigtede låneomkostninger og indregner dem i din husstands langsigtede økonomiske plan.

Ulemper: Nogle långivere er ophørt med at tilbyde egenkapitallån, så shopping rundt vil tage mere kræfter, end det gjorde for at finde HELOC. Ikke desto mindre er de tilgængelige, især hvis du er villig til at se ud over de største banker - hvilket du alligevel skal gøre, fordi store finansielle institutioner ikke nødvendigvis har de bedste priser eller den mest kompetente kundeservice. Husk også, at jo længere din lånetid er, desto lavere er dine månedlige betalinger, men jo mere renter betaler du.

4. Refinansiere til et nyt første prioritetslån

Sådan fungerer det: I stedet for bare at refinansiere din HELOC, refinansierer du både din HELOC og dit første prioritetslån til et lån: et nyt første prioritetslån.

Fordele: Du kan få de laveste tilgængelige renter. Første realkreditrenter har en tendens til at være lavere end rentesatser for boliglån, fordi hvis du misligholder dine husbetalinger, havde din første prioritetsudlåner fordele på provenuet fra at sælge dit afskærmede hjem. I et marked, hvor renterne for HELOCs og boliglån er henholdsvis 5, 90% og 5, 57%, kan renterne for faste og realistiske prioritetslån til 30 år være Henholdsvis 4, 73% og 4, 16%. Hvis du antager, at du refinansierer med et fast rente, der er et første prioritetslån, får du også stabiliteten af ​​lige store månedlige betalinger og kender dine samlede låneomkostninger på forhånd, ligesom du ville gjort med indlån til boliglån, der er beskrevet ovenfor.

Ulemper: At tage det første prioritetslån kan betyde, at du betaler væsentligt højere lukkeomkostninger, end du ville ved at refinansiere til et nyt HELOC- eller boligkapitallån.

Bundlinjen

Du kan muligvis få mere overkommelige månedlige betalinger på din HELOC gennem en modifikation af lån, refinansiering til en ny HELOC, refinansiering til et boligkapitallån eller refinansiering med et nyt første prioritetslån. Udforsk dine muligheder med flere långivere for at se, hvilken mulighed der giver den bedste kombination af kortsigtet overkommelige priser og de lavest mulige langsigtede udgifter og lukkeomkostninger.

(For relateret læsning, se Sådan fungerer en HELOC-fast rente-option, hjemmekapitallån og HELOCs, den smarteste måde at trykke på dit hjemmekapital, refinansiere dit hjemmekapitallån: En vejledningsvejledning, 5 grunde til ikke at bruge dit hjem Egenkapital Kreditlinje, refinansiering mod egenkapitallån, valg af et hjemmekapitallån eller kreditkreds, er dit hjemmekapitallinje (HELOC) skattemæssigt fradragsberettiget?, Dårlig kredit? Du kan stadig få et hjemmekapitallån, pantelån mod egenkapitallån: Hvordan de adskiller sig, hvad man skal gøre, hvis du ikke kan betale et hjemmekapitallån tilbage)