Antageligt prioritetslån
Et antageligt prioritetslån er en type finansieringsordning, hvor et udestående prioritetslån og dets betingelser overføres fra den nuværende ejer til en køber. Ved at påtage sig den forrige ejers resterende gæld kan køberen undgå at skulle få sit eget prioritetslån.
Key takeaways
- Et antageligt prioritetslån er en ordning, hvor et udestående prioritetslån og dets betingelser kan overføres fra den nuværende ejer til en køber.
- Når renten stiger, er et antageligt prioritetslån attraktivt for en køber, der påtager sig et eksisterende lån, der blev sikret med en lavere rente.
- De eneste to typer lån, der kan antages, er lån, der er forsikret af Federal Housing Administration og US Department of Veterans Affairs.
Forståelse af antageligt prioritetslån
Mange huskøbere tegner typisk et pantelån fra en långivende institution til at finansiere køb af et hjem eller en ejendom. Den kontraktmæssige aftale om tilbagebetaling af ejendomslånet inkluderer den rente, som låntageren skal betale pr. Måned ud over de største tilbagebetalinger til långiveren.
Hvis husejeren beslutter at sælge deres hjem på et eller andet tidspunkt i fremtiden, kan de muligvis overføre deres pantelån til boligkøbmanden. I dette tilfælde antages det oprindelige prioritetslån.
Et antageligt realkreditlån giver en huskøber mulighed for den aktuelle hovedbalance, rente, tilbagebetalingstid og eventuelle andre kontraktmæssige betingelser for sælgers prioritetslån. I stedet for at gennemgå den strenge proces med at få et boliglån fra banken, kan en køber overtage et eksisterende pant. Der kan være en omkostningsbesparende fordel ved at gøre det, hvis de nuværende renter er højere end renten på det antagelige lån.
I en periode med stigende renter stiger låneomkostningerne også. Når dette sker, får låntagere en høj rente på eventuelle godkendte lån. Derfor vil et antageligt prioritetslån i denne periode sandsynligvis have en lavere rente, der afspejler den aktuelle økonomi. Hvis det antagelige prioritetslån har en fastlåst rente, påvirkes det ikke af stigende renter.
Et antageligt prioritetslån er attraktivt for købere, når renten stiger. En sælgers nuværende prioritetslån kan have en lavere fastlåstrente end den nuværende igangværende rente.
Fordele og ulemper ved antagelige prioritetslån
Fordelene ved at erhverve et antageligt prioritetslån i et miljø med høj rente er begrænset til mængden af den eksisterende prioritetsbalance på lånet eller hjemmets egenkapital. For eksempel, hvis en køber køber et hjem til $ 250.000, og sælgers antagelige prioritetslån kun har en saldo på $ 110.000, vil køberen skulle foretage en udbetaling på $ 140.000 for at dække forskellen, eller køberen har brug for et separat prioritetslån for at sikre yderligere midler.
En ulempe er da, at hvis husets købspris overstiger prioritetsbalancen med et betydeligt beløb, kan køberen muligvis få et nyt prioritetslån. Hvis dette sker, kan banken eller udlånsinstitutionen inkludere en højere rente på lånet på $ 140.000 afhængigt af købers kreditrisiko.
Normalt optager en køber et andet prioritetslån på den nuværende prioritetsbalance, hvis sælgerens egenkapital er høj. Køberen kan være nødt til at tegne det andet lån hos en anden långiver end sælgers långiver, hvilket kan udgøre et problem, hvis begge långivere ikke samarbejder med hinanden, eller hvis låntageren misligholder begge lån.
Hvis sælgerens egenkapital er lav, kan det antagelige prioritetslån imidlertid være en attraktiv erhvervelse for køberen. Hvis værdien af hjemmet er $ 250.000 og den antagelige prioritetsbalance $ 210.000, behøver køberen kun at sætte $ 40.000 op. Hvis køberen har dette beløb kontant, kan de betale sælgeren direkte uden at skulle sikre en anden kreditgrænse.
Særlige overvejelser ved antagelige prioritetslån
Den endelige beslutning om, hvorvidt et antageligt prioritetslån kan overføres, overlades ikke til køber og sælger. Långiveren af det originale prioritetslån skal godkende prioritetsforudsætningen, før aftalen kan underskrives af begge parter. Homebuyer skal ansøge om det antagelige lån og opfylde långiverens krav, såsom at have tilstrækkelige aktiver og være kreditværdige.
Hvis den godkendes, overføres ejendommens titel til køberen, der foretager de krævede månedlige tilbagebetalinger til banken. Hvis overførslen ikke er godkendt af långiveren, er sælgeren nødt til at finde en anden køber, der er villig til at påtage sig sit prioritetslån og har god kredit.
Et prioritetslån, der er overtaget af en tredjepart, betyder ikke, at sælgeren er fritaget for gældsbetalingen. Sælgeren kan holdes ansvarlig for eventuelle misligholdelser, der igen kan påvirke deres kreditvurdering. For at undgå dette skal sælgeren fraskrive sit ansvar skriftligt på antagelsestidspunktet, og långiveren skal godkende frigørelsesanmodningen og frigive sælgeren for alle forpligtelser fra lånet.
Hurtig fakta
En sælger er stadig ansvarlig for eventuelle gældsbetalinger, hvis pantelånet antages af en tredjepart, medmindre långiveren godkender en frigørelsesanmodning, der frigiver sælgeren for alle forpligtelser fra lånet.
Konventionelle prioritetslån antages ikke. Der kan antages to typer lån: FHA-lån, der er forsikret af Federal Housing Administration, og VA-lån, der er garanteret af det amerikanske departement for veterananliggender.