Driftsudgiftsforhold (OER)
I fast ejendom er driftsomkostningsprocenten (OER) en måling af omkostningerne til at drive et stykke ejendom sammenlignet med den indkomst, som ejendommen har indbragt. Det beregnes ved at dividere en ejendoms driftsomkostninger (minus afskrivning) med dens brutto driftsindtægter og bruges til at sammenligne udgifterne til lignende ejendomme. En investor skal se efter røde flag, såsom højere vedligeholdelsesudgifter, driftsindtægter eller værktøjer, der kan afskrække ham fra at købe en bestemt ejendom.
Omfanget af driftsomkostninger er mest ideelt mellem niveauer fra 60% til 80%, hvor jo lavere det er, jo bedre.
Key takeaways
- Driftsomkostningsprocenten er en måling af, hvor rentabelt et stykke indkomstegendom er for en investor.
- Det beregnes ved at dele alle driftsomkostninger minus afskrivninger med driftsindtægter.
- En lavere OER ønskes, da det betyder, at udgifter minimeres i forhold til omsætningen.
Formlen for OER er:
OER = Samlede driftsudgifter − afskrivningBruttoindtægterOER = \ frac {\ text {Samlede driftsomkostninger} - \ tekst {afskrivning}} {\ tekst {Bruttoindtægter}} OER = BruttoindtægterTotale driftsudgifter − afskrivninger
Sådan beregnes OER
01:23Driftsudgiftsforhold
For at beregne OER for en ejendom skal du kende driftsudgifterne. Disse inkluderer alle mulige gebyrer og omkostninger, der opstår som normale omkostninger til at drive forretning. Du bliver også nødt til at beregne ejendommens afskrivningsomkostninger, som varierer efter den anvendte regnskabsmetode.
Hvad fortæller driftsudgifterne?
Beregning af OER over et antal år kan hjælpe en investor med at bemærke en ejendoms tendenser i driftsudgifter. Hvis en ejendoms omkostninger stiger årligt med en højere sats end indkomst, øges også OER årligt. Derfor kan investoren miste flere penge, jo længere han ejer ejendommen.
Når man ejer en lejlighedsbygning, bør en investor beregne ledige stillinger ved at bruge effektive lejeindtægter eller potentielle lejeindtægter minus ledighed og kredittab snarere end potentielle lejeindtægter. Fordi ledelse af ledige stillinger er inkluderet i effektiv ejendomsadministration, inkluderer ledige stillinger i en OER et mere nøjagtigt billede af driftsudgifter og viser, hvor der kan forbedres. For eksempel vil en dårligt forvaltet ejendom sandsynligvis have højere ledige stillinger, hvilket vil afspejles i OER.
Ejendomsadministrationsgebyrer, forsyningsselskaber, fjernelse af papirkurven, vedligeholdelse, forsikring, reparationer, ejendomsskatter og andre omkostninger er inkluderet i driftsomkostningsprocenten. Yderligere driftsudgifter, som investorerne skal beregne i OER, inkluderer administrationsgebyrer for ejendom, landskabsarkitektur, advokatgebyrer, udlejers forsikring og grundlæggende ejendomsforsikring. Disse omkostninger hjælper med at køre ejendommen dagligt. Af denne grund er lånebetalinger, kapitalforbedringer og personlig ejendom undtaget fra driftsomkostninger.
En lavere OER betyder typisk, at ejendommen forvaltes effektivt og er mere rentabel for investorer, og at mindre af ejendommens indtægter dækker drifts- og vedligeholdelsesomkostninger. Hvis virksomheden er skalerbar, kan ejeren øge huslejen på hver enhed uden i høj grad at øge driftsudgifterne. Derudover kan OER vise, hvor potentielle problemer kan opstå, f.eks. At regninger på værktøjer øges markant, så investorer hurtigere kan løse problemer og beskytte deres fortjenstniveauer.
Eksempel på brug af OER
Tag et hypotetisk eksempel, hvor Investor A ejer en flerfamiliehusbygning og bringer $ 65.000 pr. Måned i husleje. Investoren betaler også $ 50.000 for driftsudgifter inklusive hans månedlige pantebetalinger, skatter, forsyningsselskaber og så videre. Ejendommen forventes også at afskrives med $ 85.000 i år.
Derfor kan den årlige OER beregnes som:
[($ 50.000 × 12) −85.000] (65.000 × 12) = 66% \ frac {[(\ $ 50.000 \ gange 12) - 85.000]} {(65.000 \ gange 12)} = 66 \% (65.000 × 12) [($ 50.000 × 12) -85.000] = 66%
Dette betyder, at driftsudgifter forbruger cirka to tredjedele af indtægterne genereret af denne ejendom.
Forskellen mellem OER og cap rate
Kapitaliseringsraten (eller caprenten) bruges i verden af kommerciel fast ejendom til at indikere den afkastrate, der forventes at blive genereret på en investeringsejendom. Ofte benævnt "cap rate" beregnes denne måling baseret på den nettoindkomst, som ejendommen forventes at generere. Det bruges til at estimere investorens potentielle afkast på investering på ejendomsmarkedet.
Kapitalrenten repræsenterer ganske enkelt udbyttet af en ejendom over en tidshorisont på et år, forudsat at ejendommen købes kontant og ikke på lån. Det er defineret af formlen:
Cap rate = nettovirksomhedsindkomst ÷ nuværende markedsværdi \ tekst {Cap rate} = \ tekst {netto driftsindtægt} \ div \ text {nuværende markedsværdi} Cap rate = netto driftsindkomst ÷ nuværende markedsværdi
Selvom den ligner OER med hensyn til måling af en investeringsejendoms rentabilitet, adskiller den sig ved, at OER bruger bruttoindtægter snarere end nettoindtægter og placerer den i nævneren. OER tager heller ikke hensyn til en ejendoms markedsværdi.
Begrænsninger af OER
Der er to ulemper ved OER for ejendomsinvestorer. For det første, fordi den ikke inkluderer markedsværdien af en ejendom (ligesom caprenten), informerer den ikke en investor om den relative værdi af en ejendom ved køb eller salg. Det taler kun til effektiviteten af de igangværende operationer. Det bør således bruges sammen med noget som cap-renten, når man vurderer en ejendomsinvestering.
For det andet, fordi afskrivninger kan beregnes på flere forskellige måder, kan OER spilles ved hjælp af en mere fordelagtig metode til regnskabsmæssig afskrivning.
Sammenlign Navn på udbydere af investeringskonti Beskrivelse Annoncørens viden × De tilbud, der vises i denne tabel, er fra partnerskaber, hvorfra Investopedia modtager kompensation.