NOI vs. indtjening før renter & skatter: Hvad er forskellen?
Netto driftsindkomst (NOI) bestemmer en virksomheds eller ejendoms indtægter minus alle nødvendige driftsomkostninger. Det tager ikke hensyn til renter, skatter, kapitaludgifter, afskrivninger eller amortiseringsomkostninger.
Omvendt består indtjening før renter og skatter (EBIT) af indtægter færre udgifter eksklusive skatter og renter, men der tages hensyn til afskrivninger og amortiseringsomkostninger. EBIT bestemmer en virksomheds rentabilitet.
Netto driftsindkomst
NOI bruges normalt til at analysere ejendomsmarkedet og en bygnings evne til at generere indtægter. Fast ejendom kan generere indtægter fra husleje, parkeringsafgifter, service og vedligeholdelsesgebyrer. En ejendom kan have driftsudgifter til forsikring, ejendomsadministrationsgebyrer, værktøjsudgifter, ejendomsskatter, vagtmandsgebyrer, sne fjernelse og andre udendørs vedligeholdelsesomkostninger og forsyninger.
Tommelfingerreglen er at kategorisere en udgift som en driftsudgift, hvis ikke at bruge penge på disse omkostninger ville bringe aktivets evne til at fortsætte med at producere indtægter i fare. Indkomstskatter og prioritetsrenter påvirker ikke et virksomheds eller ejendomsinvesteringens potentiale til at tjene indkomst, så de er ikke inkluderet i NOI.
NOI-ligningen er bruttoindtægter minus driftsomkostninger svarende til netto driftsindtægter . NOI bestemmer også en ejendoms aktiveringsgrad eller afkast. En ejendoms aktivering beregnes ved at dividere sin årlige NOI med dens potentielle samlede salgspris.
Indtjening før renter og skatter
EBIT beregnes ved at trække et virksomheds omkostninger til solgte varer (COGS) og dets driftsomkostninger fra dets omsætning. EBIT kan også beregnes som driftsindtægter og ikke-driftsindtægter minus driftsomkostninger.
Antag, at selskab ABC genererede $ 50 millioner i omsætning, og det havde COGS på $ 20 millioner, afskrivningsomkostninger på $ 3 millioner, ikke-driftsindtægter på $ 1 million og vedligeholdelsesudgifter på $ 10 millioner i det sidste regnskabsår. Dens resulterende EBIT var derfor 21 millioner dollars. Dens EBIT-ligning er $ 50 millioner (omsætning) plus $ 1 million minus $ 10 millioner (vedligeholdelsesudgifter) minus $ 20 millioner (omkostninger til solgte varer) svarer til $ 21 millioner.
Netto driftsindtægt vs. indtjening før renter og skatter
Antag, at en investor køber en bygning i en kontant aftale. Ejendommen genererer $ 20 millioner dollars i husleje og servicegebyrer. Lejlighedsbygningen har driftsudgifter, der beløber sig til $ 5 millioner og afskrivningsudgifter på $ 100.000 til dets vaskemaskiner.
Den resulterende NOI genereret af lejlighedsbygningen er $ 15 millioner ($ 20 millioner minus $ 5 millioner), fordi afskrivninger ikke er inkluderet i denne beregning.
Bygningens EBIT er forskellig, fordi EBIT tager højde for afskrivningsomkostningerne. Derfor er den resulterende EBIT genereret af denne lejlighedsbygning $ 14, 9 millioner ($ 20 millioner minus $ 5 millioner minus $ 100.000).
Key takeaways
- Beregning af NOI indebærer at trække driftsudgifter fra en ejendoms indtægter.
- Beregning af EBIT bruger den samme ligning, men afskrivningsomkostninger og omkostninger ved solgte varer trækkes også.
- Indkomstskatter påvirker ikke et selskabs NOI eller EBIT, men ejendomsskatter er inkluderet i ligningen.
- Driftsomkostninger defineres som de udgifter, der er nødvendige for at opretholde omsætningen og et aktivs rentabilitet.