Tjener penge i boligejendomme

Mange ophidsede ejendomsinvestorer tror, ​​at de kan blive rige ved at bruge et banklån til at købe og opgradere lokale fixer-overdel. Selvom det kan være bedre at investere i fast ejendom end at investere i aktiemarkedet - fordi eksistensen af ​​små, lokale ejendomsmarkeder skaber ineffektivitet, som investorer kan udnytte - har du brug for et mere avanceret niveau af forståelse for at tjene penge i boligfastejendomme. For at gå fra handyman til ejendom tycoon, skal du forstå markedet såvel som de tre vigtigste ingredienser i stærke ejendomsgevinster.

Se efter et sundt nationalt marked

Mens erfarne og skarpe ejendomsinvestorer muligvis kan tjene nogle penge i et svagt landsomfattende ejendomsmiljø, er oddsene imod dem; oddsene for succes for nyere investorer på et sådant marked er endnu værre. Stigende rentesatser kan kaste en masse koldt vand på et ellers varmt ejendomsmarked, fordi de, der har købt fast ejendom med regulerbar rente, er nødt til at betale mere for at beholde det, og ikke alle har råd til det. Dette fører til reduceret efterspørgsel efter fast ejendom, og priserne falder tilsvarende.

Når du begynder at bygge din ejendomsportefølje, er det ideelle tidspunkt i et faldende rentemiljø. Generelt set er ikke kun dit lån billigere, men udelukket af en øjeblikkelig kreditkrise vil efterspørgslen sandsynligvis være højere, hvilket kan modstås med god kapitalstyring.

En anden ønskelig egenskab er et sundt bruttonationalprodukt (BNP), da dette tal virkelig taler til det overordnede helbred i det økonomiske system, der understøtter ejendomsmarkedet. I sunde BNP-tider, såsom vækst på over 3% årligt, er det sjældent at se betydelige svagheder i fast ejendom.

Til sidst er data om arbejdsløshed ofte den førende indikator for markedets blødhed. Hvis folk ser få udsigter til indkomst, hvor de bor, flytter de. Dette reducerer til gengæld kraftigt prisfastsættelse af hjemmet (HPA).

Vælg en bestemt placering

Hvis du finder flade til faldende renter, anstændig BNP-vækst og respektabel ledighed på det nationale marked, kan du begynde at lede efter et ønskeligt lokalt marked. Søg efter et område med relativt stærkt styrkelsespotentiale i forhold til andre markeder. Godt publicerede arbejdsløshedsdata fra Case-Shiller Home Price Index, Bureau of Labor Statistics eller andre kilder er fremragende indikatorer for de øverste ejendomsmarkeders fremtidige sundhed.

Data om lokal arbejdsløshed er ofte meget indikative for husdataene. Den smarte investor søger at investere i en by med en sund arbejdsløshedsudvikling og relativt stærke HPA-data. Forhåbentlig er dette en by, hvor du bor, og derfor har et stærkt greb om det lokale markedsplads vagarier - og dermed let kan administrere ejendommen. Med lydstyringskontroller kan det imidlertid være muligt at investere med succes på andre steder, hvor kvalitetsstyringspartnere er tilgængelige.

Find Urban Sprawl Inflection Point

Når du har fundet den ideelle by til din ønskede investering, skal du kigge efter den spredte hotspot i byerne. Hvis du ser byen ekspandere og kan tolerere en vis risiko, skal du investere i fast ejendom på omkredsen. Hvis markedet imidlertid ser ildevarslende eller vagt ud, skal du holde dig til de indvendige ringe for at have en buffer mod omvendt byspredning.

Advarselsskilte, der fortæller dig at holde dig væk fra omkredsen inkluderer væsentlige ændringer i arbejdsløsheden og / eller bremse den økonomiske vækst i lokalområdet. Du kan også se på den underliggende erhvervssundhed for de store arbejdsgivere i området. Hvis den er svag, er der sandsynligvis afskedigelser, der kan begynde at undertrykke ejendomsværdier på grund af marginalt nedbrydning af arbejdsudbuddet. Hvis erhvervssundheden for områdets største arbejdsgivere er stærk, er det modsatte.

Værdier for fast ejendom kan variere meget inden for et hovedstadsområde. For eksempel, hvis den gennemsnitlige HPA i en by er 5%, kan det være 2% downtown, 6% i den første forstadsring og 10% i den anden forstadsring. Den tredje ring vil sandsynligvis være landbrugsjord med beskedent HPA-potentiale. Bemærk fænomenet her: din mest ustabile værdsættelse af fast ejendom vil ske i den ydre ring, der støder op til landbrugsjordet, fordi dette er den ydre ring af byen. Denne placering gearing kan udnyttes ved at eje kanten på vækstmarkeder. Logisk set ville du i et nedsat marked være kernen. Det er her, hvor mindst mulig afskrivning sandsynligvis vil forekomme, da fulde boligmarkeder gør dette til det mindst sandsynlige sted for forstyrrelse af balancen i udbud og efterspørgsel.

At forstå investeringsrisiko i forskellige områder af byen ligner meget forståelsen af, hvordan finansielle instrumenter generelt opfører sig. Tænk på byens byområde som obligationer i investeringskvalitet, den første forstadsring som aktier og den ydre ring som derivater. At forstå, hvor den byspredningsbøjning forekommer i en by, kan styrke afkastet på hovedet eller beskytte investeringer på nedsiden.

For sjovt, lad os skrælle løget et lag yderligere for at finde de hotteste områder. Antag, at du beslutter at investere i omkredsen, da du ser økonomisk vækst og voksende efterspørgsel efter arbejdskraft i området. Du kan prøve at forudse placeringen af ​​stoplys. Det er her, fremtidige kommercielle ejendomme, såsom forstadsstripscentre, skal bygges; Når udviklingen af ​​boliger til fast ejendom udfyldes omkring disse fremtidige stribe-indkøbscentre, vil ejendomsværdier sandsynligvis springe markant i forhold til det gennemsnitlige afkast på fast ejendom.

Bundlinjen

Muligheden for over gennemsnittet afkast synes at være større inden for fast ejendom end det finansielle instrumentområde, da der er færre øjne, der ser på ikke-homogene enheder. At kende det lokale marked giver også en investeringsfordel. En langsigtet strategi eller købe-og-hold-strategi er bedre, hvis du har rig kapital og begrænsede muligheder, mens en kortvarig eller flippende strategi ville være mere fornuftig, hvis du har begrænset kapital og en enorm indsigt i de søde pletter. Uanset din tidsramme, skal du først lede efter et stærkt nationalt marked, derefter en region, hvor publicerede data viser anstændigt HPA-mulighed. Endelig skal du spille den byspredning, hvis du tror, ​​at området vokser, eller hold dig væk fra det, hvis du ser det som krympet. At forstå disse nøglepunkter kan hjælpe med at maksimere værdien af ​​enhver fast ejendomsportefølje.