Udlånsværdi - Definition af LTV-forhold
Lånet til værdi (LTV) er en vurdering af udlånsrisiko, som finansielle institutioner og andre långivere undersøger, før de godkender et prioritetslån. Evalueringer med høje LTV-forhold er typisk højere risiko, og hvis lånet godkendes, koster lånet låntageren mere.
Derudover kan et lån med et højt LTV-forhold kræve, at låntageren køber realkreditforsikring for at udligne risikoen for långiveren.
LTV-forholdsformel og beregning
Boligkøbere kan nemt beregne lånets værdi på deres hjem.
LTVratio = MAAPVwhere: MA = RealkreditbeløbAPV = Vurderet ejendomsværdi \ begynde {justeret} <V ratio = \ frac {MA} {APV} \\ & \ textbf {hvor:} \\ & MA = \ text {Pantebeløb} \ \ & APV = \ text {Vurderet ejendomsværdi} \\ \ ende {justeret} LTVratio = APVMA hvor: MA = PantebeløbAPV = Værdsat ejendomsværdi
Processen involverer at dele det samlede prioritetslånebeløb i husets samlede købspris. F.eks. Resulterer et hjem med en købspris på $ 200.000 og et samlet realkreditlån til $ 180.000 til en værdi af udlån på 90%. Konventionelle prioritetsudbydere giver ofte bedre lånevilkår til låntagere, der har en værdi af lån til værdi ikke højere end 80%.
LTV-forhold beregnes ved at dividere det lånte beløb med den vurderede værdi af ejendommen, udtrykt i procent. For eksempel, hvis du køber et hjem vurderet til $ 100.000 for dets vurderede værdi og foretager en $ 10.000 udbetaling, vil du låne $ 90.000 hvilket resulterer i et LTV-forhold på 90% (90.000 / 100.000).
Key takeaways
- LTV bruges ofte i realkreditudlån til at bestemme det beløb, der er nødvendigt for at nedbetale, og om en långiver vil udvide kredit til en låntager.
- De fleste långivere tilbyder ansøgere til prioritets- og boligkapitaler den lavest mulige rentesats, når værdien af lånet er på eller under 80%.
- Fannie Mae's HomeReady og Freddie Mac's mulige boliglånsprogrammer til låntagere med lav indkomst tillader et LTV-forhold på 97% (3% udbetaling), men kræver realkreditforsikring, indtil forholdet falder til 80%.
LTV og lånetilskud
Lån-til-værdi-forholdet er en kritisk del af pantesikringen, hvad enten det er med det formål at købe et hjem, refinansiere et løbende prioritetslån til et nyt lån eller låne mod akkumuleret egenkapital i en ejendom.
Långivere vurderer LTV-forholdet for at bestemme niveauet for eksponering for risiko, de påtager sig, når de tegner et prioritetslån. Når låntagere anmoder om et lån til et beløb, der ligger på eller i nærheden af den vurderede værdi og derfor en højere udlåns-værdi, opfatter långivere, at der er større chance for, at lånet går i misligholdelse, fordi der er lidt til ingen egenkapital opbygget inden for ejendommen. Hvis afskærmning finder sted, kan långiveren have svært ved at sælge hjemmet for nok til at dække den udestående prioritetsbalance og tjene penge på transaktionen.
Faktorer, der påvirker LTV-forholdet
De vigtigste faktorer, der har indflydelse på LTV-forholdet, er forskud, betaling (salg) og vurderet værdi. For at opnå det laveste (og bedste) LTV-forhold skal du hæve udbetalingen og forsøge at sænke salgsprisen. Brug eksemplet ovenfor, formoder at du køber et hjem, der vurderer for $ 100.000, men ejeren er villig til at sælge for $ 90.000. Hvis du foretager den samme $ 10.000-udbetaling, er dit lån kun $ 80.000, hvilket resulterer i et LTV-forhold på 80% (80.000 / 100.000). Hvis du øger din udbetaling til $ 15.000, er dit realkreditlån nu $ 75.000, hvilket gør dit LTV-forhold 75% (75.000 / 100.000).
Alt dette er vigtigt, fordi jo lavere LTV-forholdet er, jo større er chancen for, at lånet vil blive godkendt, jo lavere er renten sandsynligvis, og jo mindre sandsynligt er det, at du bliver nødt til at købe privat realkreditforsikring (PMI).
LTV-forhold og rentesatser
Mens lån-til-værdi-forholdet ikke er den eneste afgørende faktor for at sikre et realkreditlån, en egenkapitallån eller en kreditlinje, spiller det en væsentlig rolle i, hvor meget låntagning koster husejeren. Faktisk kan et højt LTV-forhold forhindre dig i at kvalificere dig til et lån eller refinansiere mulighed i første omgang.
De fleste långivere tilbyder ansøgere til prioritets- og boligkapitaler den lavest mulige rentesats, når værdien af lånet er på eller under 80%. Et højere LTV-forhold udelukker ikke låntagere fra at blive godkendt til et prioritetslån, selvom de samlede omkostninger til lånet stiger, når LTV-forholdet stiger. En låntager med et LTV-forhold på for eksempel 95% kan godkendes, men rentesatsen kan være op til et fuldt procentpoint højere end for en låntager med et LTV-forhold på 75%.
Derudover, hvis LTV-forholdet er højere end 80%, bliver du sandsynligvis nødt til at købe privat realkreditforsikring (PMI), som kan tilføjes hvor som helst fra 0, 5% til 1% af hele lånebeløbet på årsbasis. PMI på 1% på et $ 100.000 lån, for eksempel, vil tilføje $ 1.000 til det betalte beløb pr. År eller $ 83.33 pr. Måned. PMI-betalinger fortsætter, indtil LTV-forholdet er 80% eller lavere. LTV-forholdet falder, når du betaler ned dit lån, og når værdien på dit hjem stiger over tid.
At kræve et LTV-forhold på 80% (eller lavere) for at undgå PMI er ikke lov, men det er praksis for næsten alle långivere. Der er undertiden undtagelser for låntagere med høj indkomst, lavere gæld eller andre faktorer som en stor investeringsportefølje.
Den maksimale udlånsgrad er det største tilladte forhold mellem lånets størrelse og ejendommens dollarværdi. Jo højere forholdet mellem lån og værdi er, jo større er den del af købsprisen, der blev finansieret. Da hjemmet fungerer som sikkerhed for lånet, er udlånskvoten et mål for den risiko, som långivere bruger. Forskellige låneprogrammer anses for at have forskellige risikofaktorer og har således forskellige maksimale udlånsværdier.
Lånstyper og LTV-forhold
Visse lånetyper har særlige regler for LTV-forholdet.
FHA-lån
FHA-lån, der tillader et indledende LTV-forhold på op til 96, 5%, kræver en realkreditforsikringspræmie (MIP), der varer så længe du har det lån, uanset hvor lavt LTV-forholdet til sidst går. De fleste mennesker refinansierer til et konventionelt lån, når LTV-forholdet når 80% for at eliminere MIP.
VA- og USDA-lån
VA- og USDA-lån - der er tilgængelige for henholdsvis nuværende og tidligere militær eller lån i landdistrikter - kræver ikke privat prioritetsforsikring, selvom LTV-forholdet kan være så højt som 100%. Både VA- og USDA-lån har dog yderligere gebyrer.
Fannie Mae og Freddie Mac
Fannie Mae's HomeReady og Freddie Mac's mulige boliglånsprogrammer til låntagere med lav indkomst tillader et LTV-forhold på 97% (3% udbetaling), men kræver realkreditforsikring, indtil forholdet falder til 80%.
Strømline refinansieringsmuligheder, som afstår fra vurderingskrav (hvilket betyder, at hjemmets LTV-forhold ikke påvirker lånet), findes for FHA-, VA- og USDA-lån. For dem med et LTV-forhold på over 100% - også kendt som værende “under vand” eller “op og ned” - Fannie Mae's High Loan-to-Value Refinance Option og Freddie Mac's Enhanced Relief Refinance, som er designet til at erstatte HARP Refinance-programmet, udløber 31. december 2018, er tilgængelige.
Rangering af forholdet mellem lån og værdi
Et LTV-forhold på 80% eller lavere betragtes som godt for de fleste realkreditlånsscenarier. Et LTV-forhold på 80% giver den bedste chance for at blive godkendt, den bedste rente og størst sandsynlighed for, at du ikke bliver pålagt at købe realkreditforsikring. Som nævnt ovenfor giver VA- og USDA-lån dog mulighed for et højere LTV-forhold (op til 100%) og undgår stadig dyre private realkreditforsikringer, selvom andre gebyrer gælder.
For de fleste refinansieringsmuligheder, medmindre du ansøger om en cash-out refinansiering, betyder LTV-forhold ikke noget, så der er ikke noget som "godt" eller "dårligt." Hvis du ansøger om en cash-out refinansiering, er en LTV forhold på 90% eller derunder anses for godt.
LTV vs. Kombineret LTV - CLTV
Mens LTV-forholdet ser på virkningen af et enkelt realkreditlån, når du køber en ejendom, er det kombinerede forhold mellem lån og værdi (CLTV) forholdet mellem alle sikrede lån på en ejendom og værdien af en ejendom. Långivere bruger CLTV-forholdet til at bestemme en potentiel boligkøpers risiko for misligholdelse, når der bruges mere end et lån - for eksempel hvis de har to eller flere prioritetslån, eller et realkreditlån plus et boligkapitallån eller kreditlinje (HELOC). Generelt er långivere villige til at låne ud med CLTV-forhold på 80% og derover til låntagere med høj kreditvurdering.
LTV-forholdet tager kun hensyn til den primære prioritetsbalance. I ovennævnte eksempel er LTV-forholdet derfor 50%, resultatet af at dividere den primære prioritetsbalance på $ 100.000 med hjemmeværdien på $ 200.000. Primære långivere har en tendens til at være mere generøse med CLTV-krav.
I betragtning af eksemplet ovenfor modtager den primære realkreditindehaver sine penge fuldt ud, før en anden afskærmning modtager noget. Hvis ejendommens værdi falder til $ 125.000, før låntageren misligholder, modtager den primære pantehaver hele det skyldige beløb ($ 100.000), mens den anden pantehaver kun modtager de resterende $ 25.000, selvom han skylder $ 50.000. Den primære panteholder holder mindre risiko i tilfælde af faldende ejendomsværdier og har derfor råd til at låne på et højere CLTV.
Begrænsninger af LTV
Den største ulempe ved værdi af lån er, at det kun inkluderer det primære prioritetslån, som en boligejer skylder, og ikke inkluderer andre forpligtelser, såsom et andet realkreditlån eller boligkapitallån. Derfor er kombineret lån til værdi (CLTV) et mere inkluderende mål for en låntagers evne til at tilbagebetale et boliglån.