Ins og outs af sælgerfinansierede ejendomsaftaler

Når det kommer til finansiering af fast ejendom, følger de fleste transaktioner en veludslidt proces. Sælgeren finder en villig køber med den krævede indkomst, beskæftigelseshistorik og kreditværdighed for at kvalificere sig til et prioritetslån, og en långivende institution stiller pengene op til finansiering af handlen.

Men hvad nu hvis traditionel finansiering ikke er tilgængelig, og køber og sælger stadig ønsker at fortsætte privat med salget? Angiv det, der kaldes sælgerfinansiering. Som udtrykket indebærer, finansierer den, der sælger huset, købet i stedet for at banken yder et pant til køberen.

Ins og outs af sælgerfinansierede ejendomsaftaler

Hvad er gunstigt ved sælgerfinansiering

Dette alternativ til traditionel finansiering er en nyttig mulighed til tider eller på steder, hvor det er svært at få pantelån. Under så stramme forhold giver sælgerfinansiering købere adgang til en alternativ form for kredit. Sælgere kan på sin side trykke på en befolkning af købere, som ikke nødvendigvis kvalificerer sig til et traditionelt prioritetslån. Og fordi sælgeren finansierer salget, kan ejendommen have en højere salgspris.

En bank er ikke direkte involveret i et sælgerfinansieret salg; køber og sælger aftaler selv. De udarbejder en seddel, der fastlægger rente, tidsplan for betalinger fra køber til sælger, og konsekvenserne, hvis køberen misligholder disse forpligtelser. I modsætning til et salg, der involverer et prioritetslån, er der da ingen overførsel af hovedstolen fra køber til sælger, men kun en aftale om tilbagebetaling af dette beløb over tid.

Med kun to hovedaktører involveret kan ejerfinansiering være hurtigere og billigere end at sælge et hjem på sædvanlig måde. Willie Kathryn Suggs, hovedmægler og ejer af den Harlem-baserede ejendomsmægler, der bærer hendes navn, siger, at når sælgeren finansierer salget, lukkes aftalen hurtigere, da der ikke er nogen ventetid på banklånsbetjent, forsikringsselskab og juridisk afdeling for at rydde filen. " Suggs bemærker også, at "købere elsker [sælgerfinansiering], fordi de kan komme i hjemmet for mindre penge."

Lukningsomkostninger er faktisk lavere for et sælgerfinansieret salg. Uden en bank, der deltager, undgår transaktionen omkostningerne ved prioritetslån eller rabatpoint, samt oprindelsesgebyrer og en række andre gebyrer, som långivere rutinemæssigt niveau under finansieringsprocessen. Der er også større fleksibilitet, i det mindste tilsyneladende, omkring låneaftalerne, fra den krævede nedbetaling til renten til aftalens løbetid.

Sælgers finansiering løber typisk kun på en relativt kort sigt, såsom fem år, med en ballonbetaling, der forfalder ved udgangen af ​​denne periode. Teorien - eller i det mindste håbet - er, at køberen til sidst vil refinansiere denne betaling med en traditionel långiver, bevæbnet med forbedret kreditværdighed og har akkumuleret noget kapital i hjemmet.

Hvad købere har brug for at vide

For alle de potentielle fordele ved sælgerfinansiering kommer transaktioner, der bruger det, med risici og realiteter for begge parter. Her er, hvad købere skal overveje, før de afslutter en sælgerfinansieret aftale.

Forvent ikke bedre vilkår end med et prioritetslån. Idet betingelserne i en sælgerfinansieret aftale bliver hammet ud, imødekommer fleksibilitet ofte virkeligheden. Sælgeren fordøjer deres økonomiske behov og risici, herunder muligheden for, at køberen misligholder lånet med udsigt til en potentielt dyr og rodet udsættelsesproces.

Resultatet kan være nøgternt for køberen. For eksempel er det muligt, at du sikrer en mere gunstig rente, end bankerne tilbyder, men det er mere sandsynligt, at du betaler mere, måske flere procentpoint over den gældende rente. Og du bliver sandsynligvis nødt til at give en udbetaling, der kan sammenlignes i størrelse med dem i et typisk pantelån - det vil sige 10% eller mere af ejendommens værdi.

Du skal muligvis sælge dig selv til sælgeren. Det er smart at være gennemsigtig og ligetil om grundene til, at du ikke har kvalificeret dig til et traditionelt pant. Nogle af disse oplysninger kan fremstå under alle omstændigheder, når sælgeren kontrollerer din kredithistorik og andre baggrundsdata, herunder din ansættelse, aktiver, økonomiske fordringer og referencer.

Men sørg også for, at du påpeger eventuelle begrænsninger i din evne til at låne, der muligvis ikke kommer til at komme under sælgers due diligence. Todd Huettner, en realkreditmægler og præsidenten for Denver-baserede Huettner Capital, påpeger, at selv en potentiel køber, der har god kredit og en heftig udbetaling muligvis for nylig har startet en ny virksomhed, og derfor ikke er i stand til at kvalificere sig til en lån i op til to år.

Vær forberedt på at foreslå sælgerfinansiering. Husejere, der tilbyder sælgerfinansiering, meddeler ofte åbent det faktum i håb om at tiltrække købere, der ikke kvalificerer sig til prioritetslån. Hvis du ikke ser en omtale af sælgerfinansiering, skader det dog ikke at spørge om det, siger realkreditmægler Todd Huettner.

Når du gør det, siger han, foreslår du muligheden så eksplicit som du kan. I stedet for at spørge, om ejendomsfinansiering er en mulighed, anbefaler Huettner, at købere forelægger et specifikt forslag. ”For eksempel er” mit tilbud fuld pris med 20% nedsat, sælgerfinansiering for $ 350.000 til 6%, amortiseret over 30 år med en femårs ballon ensom. Hvis jeg ikke refinansierer om to til tre år, øger jeg satsen til 7% i år fire og fem. '"

Bekræft, at sælgeren er fri til at finansiere salget. Sælgerfinansiering er den enkleste, når sælgeren direkte ejer ejendommen; et pant i ejendommen indfører ekstra komplikationer. Betaling for en titelsøgning på ejendommen vil bekræfte, at den er nøjagtigt beskrevet i gerningen, og at den er fri for et pantelån eller skattepligt.

Ifølge Jason Burkholder, en mægler, salgschef og ejendomsmægler hos Weichert, ejendomsmægler i Lancaster, Pa., ”De fleste prioritetslån har en 'forfalden til salg'-klausul, der forbyder sælgeren i at sælge huset uden at betale ned pantelånet. Så hvis en sælger foretager ejerfinansiering, og prioritetsselskabet finder ud af det, vil det overveje hjemmet 'solgt' og kræve øjeblikkelig betaling af gælden, hvilket gør det muligt for långiver at udelukke. '

Hvad sælgere har brug for at vide

Husk disse tip og realiteter, hvis du overvejer at finansiere salget af et hjem.

Du behøver ikke nødvendigvis at finansiere salget længe. Som sælger kan du på ethvert tidspunkt sælge en seddel til en investor eller långiver, som køberen derefter sender betalingerne til. Ifølge Robin Daniels, en ejendomsinvestor og udlejer i Central Florida, "Mange sælgere er bange for at sælge med ejerfinansiering, men ved ikke, at den note, de har, er noget, der kan sælges til en anden. Dette kan ske samme dag som lukning, så sælgeren får kontanter med det samme. "

Med andre ord behøver ikke sælgere at have kontanterne, og de er heller ikke nødt til at blive långivere. Vær dog opmærksom på, at du sandsynligvis bliver nødt til at acceptere mindre end den fulde værdi af sedlen for at sælge den, hvilket reducerer dit afkast på ejendommen. Reklamationsnoter for ejendomme sælger typisk for 65 til 90% af deres pålydende værdi, ifølge Amerinotexchange, et firma, der er specialiseret i finansiering på det sekundære marked.

Gør sælgerfinansiering til en del af din plads til at sælge ejendommen. Da sælgerfinansiering er relativt sjælden, skal du promovere det faktum, at du tilbyder det, startende med ejendomsfortegnelsen. Tilføjelse af ordene "tilgængelig sælgerfinansiering" til teksten vil advare potentielle købere og deres agenter om, at muligheden er på bordet.

Når potentielle købere ser dit hjem, skal du give flere detaljer om finansieringsordningerne. Forbered et informationsark, der beskriver finansieringsbetingelserne, sammen med en generel forklaring af, hvad sælgerfinansiering er, da mange købere ikke er bekendt med det.
Søg skatterådgivning, og overvej også hjælp til at servicere lån.

Da sælgerfinansierede tilbud kan udgøre skattemæssige komplikationer, skal du engagere en finansiel planlægger eller skatteekspert som en del af dit team til salget. Medmindre du er erfaren og behagelig som långiver, kan du overveje at ansætte et låneservicefirma til at indsamle månedlige betalinger, udstede erklæringer og udføre de andre opgaver, der er involveret i styringen af ​​et lån.

Bundlinjen

Som usædvanlig og ukendt det er for de fleste, kan sælgerfinansiering være en nyttig mulighed i udfordrende ejendomsmarkeder. Arrangementet udløser dog nogle særlige risici for køber og sælger, og det er klogt at engagere professionel hjælp til at afbøde dem og lade processen køre glat.
Begge parter bør ansætte en advokat eller en ejendomsmægler til at skrive og gennemgå salgskontrakten og en udstedelsesbrev med tilhørende opgaver. Prøv at finde fagfolk, der har erfaring med sælgerfinansierede boligtransaktioner - og erfarne, hvor du bor, hvis det er muligt, da nogle relevante regler (som dem, der regulerer ballonbetalinger) varierer efter jurisdiktion.
Professionelle kan også hjælpe køber og sælger med at beslutte den særlige aftale, der bedst passer til dem og omstændighederne ved salget. Hvis det ikke er en sælgerfinansieret aftale, påpeger ejendomsinvestor Don Tepper fra Solutions 3D LLC, at "der faktisk er snesevis af andre måder at købe" bortset fra et traditionelt pantearrangement. Disse arrangementer, Tepper påpeger, inkluderer leasing -option, leasingaftale, jordkontrakt, kontrakt om gerning, kapitalandeling og indpakning af realkreditlån. "De fleste købere og de fleste ejendomsmæglere ved ikke, hvordan nogen af ​​disse fungerer, " siger han.