Sådan overgår man privat prioritetsforsikring

Ingen ønsker at skulle betale privat prioritetsforsikring (PMI) på et prioritetslån. Det er ikke billigt, og det tilføjer til de månedlige udgifter til lånet. At finde ud af, om du kan undgå PMI, begynder med at forstå, hvorfor du måske sidder fast med det i første omgang.

En af de risikomål, som långivere bruger til at tegne et realkreditlån, er pantelånets værdi for lån til værdi (LTV). Dette er en simpel beregning foretaget ved at dele lånets størrelse med værdien af ​​hjemmet. Jo højere LTV-forholdet er, jo højere er risikoprofilen for prioritetslånet. De fleste prioritetslån med et LTV-forhold over 80% kræver, at låntageren betaler privat prioritetsforsikring (PMI). Det skyldes, at en låntager, der ejer mindre end 20% af ejendommens værdi, anses for at være mere tilbøjelig til at misligholde et lån.

Key takeaways

• Privat prioritetsforsikring (PMI) kan være et dyrt krav for at få et boliglån.
• Privat prioritetsforsikring er sandsynligvis påkrævet på prioritetslån med et LTV-forhold på over 80%.
• At undgå PMI kan reducere dine månedlige betalinger og gøre dit hjem mere overkommeligt.
• Forventet påskønnelse af værdien af ​​hjemmet er en væsentlig afgørende faktor, når du vælger en vej mod at undgå PMI.

PMI i dybden

Lad os antage, at for eksempel prisen på det hjem, du køber, er $ 300.000, og lånebeløbet er $ 270.000 (hvilket betyder, at du har foretaget en $ 30.000-udbetaling), hvilket producerer et LTV-forhold på 90%. Den månedlige PMI-betaling vil være mellem $ 117 og $ 150, afhængigt af hvilken type pant du får. (Realkreditlån med justerbar rente eller ARM'er kræver højere PMI-betalinger end prioritetslån med fast rente.)

PMI er dog ikke nødvendigvis et permanent krav. Långivere er forpligtet til at droppe PMI, når et pantelåns LTV-forhold når 78% gennem en kombination af hovedstedsnedsættelse på prioritetslånet og prisfastsættelse af boligprisen. Hvis en del af reduktionen i LTV-forholdet skyldes prisfastsættelse af hjemmepriser, skal du huske, at du bliver nødt til at betale for en ny vurdering for at verificere værdiansættelsesbeløbet.

Et alternativ til at betale PMI er at bruge et andet prioritetslån eller det, der er kendt som et piggyback-lån. Sådan fungerer det: Du får et første prioritetslån med et beløb svarende til 80% af boligværdien, hvorved du undgår PMI, og optager derefter et andet prioritetslån med et beløb svarende til husets salgspris minus beløbet for udbetaling og størrelsen af ​​det første prioritetslån.

Ved hjælp af numrene fra eksemplet ovenfor ville du tage et første prioritetslån til $ 240.000, foretage en $ 30.000 forskud og få et andet prioritetslån til $ 30.000. Dette eliminerer behovet for at betale PMI, fordi LTV-forholdet for det første prioritetslån er 80%; Du har dog også nu et andet prioritetslån, der næsten helt sikkert vil have en højere rente end dit første prioritetslån. Selvom der er mange typer anden prioritetslån til rådighed, er den højere rente på niveau med løbet. Stadig er de samlede betalinger for det første og andet prioritetslån normalt mindre end betalingerne for det første prioritetslån plus PMI.

Tradeoffs

For at opsummere, når det kommer til PMI, har du to grundlæggende muligheder, hvis du har mindre end 20% af salgsprisen eller værdien af ​​et hjem til at bruge som en udbetaling.

1. Brug et "selvstændigt" første prioritetslån og betal PMI, indtil lånets låneværdier når 78%, på hvilket tidspunkt PMI kan fjernes.
2. Brug et andet prioritetslån. Dette vil sandsynligvis resultere i lavere oprindelige realkreditudgifter end at betale PMI. Imidlertid har et andet prioritetslån normalt en højere rente end det første realkreditlån, og det kan kun fjernes ved at afbetale det eller refinansiere det første og det andet prioritetslån til et nyt selvstændigt pantelån, antagelig når LTV når 80% eller mindre (så der kræves ingen PMI).

Flere andre variabler kan spille ind i denne beslutning. For eksempel:

• Sammenlign de mulige skattebesparelser, der er forbundet med at betale PMI mod de skattebesparelser, der er forbundet med at betale renter på et andet prioritetslån. Skatteloven for 2017 har ændret grænserne for fradrag i prioritetsrenter, så tjek med en revisor om din økonomiske situation.
• Sammenlign omkostningerne ved en ny vurdering for at eliminere PMI vs. omkostningerne ved at refinansiere et første og andet prioritetslån til et enkelt, enkeltstående pantelån. Bemærk risikoen for, at rentesatserne kan stige mellem tidspunktet for den oprindelige prioritetsbeslutning og det tidspunkt, hvor det første og andet prioritetslån refinansieres.
• Kontroller de forskellige satser for en hovedreduktion af de to indstillinger.
• Bemærk tidsværdien af ​​penge (ideen om, at penge, du bruger nu, er mere værd end det samme beløb i fremtiden).

Den vigtigste variabel i beslutningen er dog den forventede pris for prisfastsættelse af bolig. Hvis du vælger et selvstændigt første prioritetslån, der kræver, at du betaler PMI - i stedet for at få et andet prioritetslån uden PMI - hvor hurtigt kan dit hjem værdsætte i værdi til det punkt, hvor LTV er 78%, og PMI kan fjernes ? Dette er den overordnede afgørende faktor, og derfor den, vi vil fokusere på nu.

Vurdering: Nøglen til beslutningstagning

Her er den vigtigste beslutningsfaktor: Når PMI først er fjernet fra det selvstændige første prioritetslån, vil den månedlige betaling, du skylder, være mindre end de samlede betalinger på det første og andet prioritetslån. Dette rejser to spørgsmål. For det første, hvor lang tid vil det gå, før PMI kan fjernes? Og for det andet, hvad er besparelserne forbundet med hver mulighed?

Nedenfor er to eksempler baseret på forskellige estimater af prisfastsættelsen for hjemmepriser.

Eksempel 1: Langsom prisfastsættelse af hjemmepriser

Tabellerne nedenfor sammenligner de månedlige betalinger af et fristående, 30-årigt fastforrentet realkreditlån med PMI mod et 30-årigt fastforrentet første prioritetslån kombineret med et 30-årigt / forfaldent 15-årigt andet prioritetslån.

Prioritetslån har følgende egenskaber:

Figur 1. Copyright © 2017 Investopedia.com

I figur 2 estimeres de årlige priser for prisfastsættelse af hjemmepriser.

Figur 2. Copyright © 2017 Investopedia.com

Bemærk, at $ 120 PMI-betalingen falder fra den samlede månedlige betaling af det fristående første prioritetslån i måned 60 (se figur 3 ), når LTV når 78% gennem en kombination af hovedstedsnedsættelse og prisfastsættelse af boligpriserne.

Figur 3. Copyright © 2017 Investopedia.com

Tabellen i figur 4 viser de samlede månedlige betalinger af det første og andet prioritetslån. Bemærk, at den månedlige betaling er konstant. Rentesatsen er et vægtet gennemsnit. LTV er kun den for det første prioritetslån.

Figur 4. Copyright © 2017 Investopedia.com

Ved hjælp af det første og andet prioritetslån kan 85 dollars spares pr. Måned i de første 60 måneder. Dette svarer til en samlet besparelse på $ 5.100. Fra måned 61 får det fristående første prioritetslån en fordel på $ 35 pr. Måned for de resterende prioritetslån. Hvis vi deler $ 5.100 med $ 35, får vi 145. Med andre ord, i dette scenarie med langsom stigning i boligprisen, begyndende i måned 61, ville det tage yderligere 145 måneder, før betalingsfordelen ved det fristående første prioritetslån uden PMI kunne vinde tilbage den oprindelige fordel ved den kombinerede første og anden prioritetslån. (Denne tidsperiode ville blive forlænget, hvis tidsværdien af ​​penge blev overvejet.)

Eksempel 2: En hurtig prisfastsættelse af hjemmepriser

Eksemplet nedenfor er baseret på de samme prioritetslån som vist ovenfor. Følgende estimater for prisfastsættelse af hjemmet anvendes imidlertid.

Figur 5. Copyright © 2017 Investopedia.com

I dette eksempel viser vi kun en enkelt tabel med månedlige betalinger for de to indstillinger (se figur 6 ). Bemærk, at PMI falder i dette tilfælde i måned 13 på grund af den hurtige prisfastsættelse af boligpriser, som hurtigt sænker LTV til 78%.

Figur 6

Med hurtig prisfastsættelse af boligpriser kan PMI fjernes relativt hurtigt.

De samlede prioritetslån har kun en betalingsfordel på $ 85 i 12 måneder. Dette svarer til en samlet besparelse på $ 1.020. Fra og med måned 13 har det fristående pantelån en betalingsfordel på $ 35. Hvis vi deler $ 1.020 med 35, kan vi bestemme, at det vil tage 29 måneder at udgøre den indledende besparelse på den samlede første og anden prioritetslån. Med andre ord, fra måned 41 ville låntageren have det bedre med at vælge det fristående første prioritetslån med PMI. (Denne tidsperiode ville blive forlænget, hvis tidsværdien af ​​penge blev overvejet.)

Bundlinjen

Hvis du er en låntager, der har mindre end 20% udbetaling, er beslutningen om at bruge et første fristående pant og PMI eller vælge en kombination af et første og et andet prioritetslån stort set en funktion af, hvor hurtigt du forventer værdien af ​​dit hjem til at stige.

• Hvis du vælger at betale PMI, kan det fjernes ved en vurdering, når LTV når 78%.
• Hvis du vælger at bruge en kombination af første og anden realkreditlån, vil du sandsynligvis have første betalingsbesparelse. Den eneste måde at eliminere det andet prioritetslån, som sandsynligvis vil have en højere rente end det første prioritetslån, er imidlertid ved at afbetale det eller refinansiere dit første og det andet lån til et nyt fristående pantelån.

Hvis du ikke kan komme med en højere udbetaling eller et billigere hjem, beregne dine muligheder baseret på din tidshorisont og på hvordan du forventer, at ejendomsmarkedet kan udvikle sig. Intet er naturligvis fuldt ud forudsigeligt, men dette giver dig den bedste chance for at tage den mest fordelagtige beslutning.