Sådan får du og forstår dit prioritetslån
En af de største økonomiske beslutninger, folk tager i deres levetid, er at købe et hjem. Hvorfor gør så mange mennesker et så stort økonomisk tilsagn, når lejen er billigere og er en meget kortere, mere fleksibel forpligtelse?
En af årsagerne er, at husejerskab giver enkeltpersoner mulighed for at opbygge egenkapital og trække pantelenter fra deres skatter, hvilket gør det til den største tilgængelige skattefordeling. Der er også fordelen ved at investere i et hjem, der forhåbentlig vil stige i værdi over tid. Der er også immaterielle fordele, såsom at have større kontrol over renoveringer.
Når en person køber et hjem, øges deres månedlige udbetalinger, men at eje dit hjem kan være givende, hvis de rigtige beslutninger træffes fra starten.
Trin én: Oprydning af eksisterende gæld
Korrekt forberedelse er halvdelen af kampen for at kvalificere sig til et prioritetslån. Den første ting, en potentiel låntager skal gøre, er at få en kopi af deres kreditrapport for at bestemme deres FICO-score og deres kreditværdighed. I 2018 krævede den føderale boligadministration eller FHA en kreditvurdering på mindst 500 for et FHA-lån; Imidlertid kræver mange långivere en score på 620 til 640. Hvis din score er lav, skal du forsøge at forbedre den ved at holde saldoen lav på kreditkort, betale regninger til tiden og betale ned din højrenteregæld. Luk ikke ubrugte kreditkort, fordi det kan have en negativ indflydelse på din FICO-score og din kreditudnyttelsesgrad (for mere om dette forhold læses " Kreditudnyttelsesgrad" ). Bare hold balancen lav. Kontroller også for fejl eller uoverensstemmelser med dine kreditorers rapportering, og få dem rettet.
På samme tid skal du spare så mange penge som muligt til din udbetaling. Det er dog vigtigere at afbetale gæld med høj rente. Enhver kreditkortsats, der har en rente, der er større end to gange hovedrenten, er for høj. For eksempel, hvis den nuværende prime rate er 6%, skal du prøve at afbetale alle dine kreditkort med en rente på 12% eller mere, eller kigge efter en anden långiver med en bedre rente, som du kan overføre din gæld til.
Trin to: Handle efter långivere
Når din kredit score er hvor du vil have den, skal du shoppe for en långiver. Forudsat at du er et godt udsigt, skal du lade tre eller fire långivere konkurrere om din virksomhed. Giv ikke hver långiver godkendelse til at få adgang til din kreditrapport. Få en foreløbig kopi af "skøn over god tro" (HUD-1 form) og analyser hver ladning. Først når du har valgt en långiver, skal du give dem mulighed for at kontrollere din kredit.
Långiverens gebyrer til låntageren er meget kreative og varierende. Gebyrer såsom lånets oprindelse, behandlingsgebyrer. og forsikringsgebyrer kan ofte forhandles med mindst 50% eller endda fragås af långiveren, hvis de ønsker din virksomhed. Undgå point, hvis du kan. Når du betaler point, betaler du renter (1 point = 1 procent) i et engangsbeløb på forhånd for at få en lavere rente på dit fastforrentede prioritetslån, hvilket stort set øger størrelsen på din udbetaling. Punkter er unødvendige tillægsgebyrer fra långiveren. Næg at betale disse gebyrer, eller tag din forretning et andet sted.
I nogle tilfælde kan det være det værd at ansætte en advokat i fast ejendom, der kan identificere unødvendige omkostninger. En kyndig ejendomsmægler kan også vejlede dig om, hvilke omkostninger der er sædvanlige, og hvilke der potentielt kan fjernes. For eksempel er titelomkostninger i delstaten Florida køberens ansvar (medmindre sælgeren accepterer at afhente omkostningerne), så du er nødt til at vide, at disse omkostninger skal vises på dit skøn af god tro. Hvis din långiver er en statsudlåner, kan de have forskellige gebyrer (som normalt overstiger $ 1.000) og kan dukke op som en overraskelsesomkostning på din HUD-1-afregningserklæring inden lukning.
Hvorfor långivere elsker PMI
Långivere kan bytte for førstegangshusejere. De fleste långivere opkræver privat prioritetsforsikring (PMI), hvis du undlader at foretage en indledende forskud på 20% eller mere på dit hjem. Denne forsikring beskytter långiveren og ikke dig i tilfælde af misligholdelse af dit lån. Generelt vil en långiver betragte et lån, der finansieres til over 80% af husets værdi, som en større misligholdelsesrisiko og kræver PMI-betaling. Hvor meget er denne betaling for PMI? Hvis du ansøger om et lån på $ 200.000 med 10 procent udbetaling, kan du forvente at betale mindst $ 100 pr. Måned for PMI-betalingen. Det er ikke usædvanligt at se PMI-betalinger i området fra $ 150 til $ 200 om måneden.
Hvis du allerede har et pantelån med en PMI-betaling, når du når en bestemt egenkapitalprocent i dit hjem (normalt 20%), kan du annullere PMI. Over 30 år kan en $ 150 månedlig PMI-betaling tilføje op til over $ 54.000! Da långiverne ikke vil minde dig om, at du kan annullere den ekstra betaling, tager mange husejere aldrig sig tid til at annullere PMI-betalingen selv, og långivere er mere end glade for at fortsætte med at modtage dine penge.
Trin tre: Kom med udbetalingen
Hvad kan du gøre, hvis du ikke har råd til 20% -udbetalingen på dit boliglån? Hvis du ser på et $ 200.000 hjem og du har $ 10.000 til udbetalingen, kræver de fleste långivere en PMI betaling, hvis du ikke lægger mindst $ 40.000 ned på hjemmet (udlån / lån gebyrer er blevet udelukket fra vores låneberegning). For de fleste første gangs huskøbere er en udbetaling på $ 40.000 $ ude af spørgsmålet.
Du kan dog prøve at "sparke tilbage" dine lån, så to långivere deltager i lånet. Dette kan ligne en type 80-15-5: du finansierer 80% på et primært prioritetslån, 15% på et andet prioritetslån eller en egenkapitallån og 5% som din udbetaling. Ved at bruge hjemmets egenkapitallån plus din udbetaling, kan du udnytte dette beløb mod købsprisen for dit hjem og dække kravet om 20% ned og dermed undgå PMI. Boligkapitalen eller det andet lån har sandsynligvis en variabel rente eller en rente, der er højere end dit primære prioritetslån, så du bliver nødt til at holde øje med dette lån og forsøge at afbetale det først. Renterne fra hjemmekapitallånet er også fradragsberettigede renter på amerikanske føderale skatter (hjemmekapitalgæld er underlagt et loft på $ 100.000 for fradragsberettigelse).
Typer af lån
De 30-årige fastforrentede lån er det mest almindelige realkreditlån, fordi renten ikke ændres i løbet af lånets levetid. De fleste husejere foretrækker denne type lån, fordi deres månedlige betalinger forbliver stabile i årenes løb. Et 15-årigt fastlån bliver mere populært, fordi det reducerer lånets tidshorisont, hvilket reducerer størrelsen af den rente, der betales over lånets levetid. Disse kortere lån har typisk en højere rente, fordi långiver opgiver muligheden for at tjene penge, især hvis renten stiger.
Lån med regulerbar rente (ARM) tilbyder en lav rente i en periode. Rentesatsen kan justeres årligt, eller de kan opføres som "3-1, " "5-1, " "7-1, " eller noget lignende. Under et "7-1" justerbart rentelån fastsættes lånebeløbet for de første syv år, og derefter justeres det i det ottende år på baggrund af de nuværende markedsforhold, der normalt er baseret på det 1-årige finansministerium indeks. Oprindeligt kan rentesatserne på ARM være overalt fra et til tre procentpoint under det konventionelle faste prioritetslån og justeres derefter typisk årligt efter udløbet af den faste periode. Hvorvidt en ARM er den rigtige for dig, afhænger ofte af, hvor længe du planlægger at blive i hjemmet. I tilfælde af "7-1", hvis du kun planlægger at blive i hjemmet i syv år, kan dette være det perfekte lån for dig. Men hvis du planlægger at blive i hjemmet længere, og renten begynder at stige; dine månedlige betalinger kan stige markant.
Bundlinjen
Det er værd at være en ekstra indsats for at gennemgå din HUD-1-afviklingserklæring inden lukningsdatoen for dit nye hjem; tallene, der er anført der, skal matche de, der blev leveret til dig i god tro estimat. Hvis tallene er oppustet, eller du ser nye gebyrer, skal du kontakte långiveren og bede dem om at forklare eller rette fejlene. At købe et hjem er en langsigtet forpligtelse, så sørg for, at du fuldt ud forstår alle dine lånevilkår og ikke overser nogen skjulte gebyrer, som du senere kan fortryde.