Sådan får du den bedste prioritetsrente

• Indikatorer for realkreditrenter
• Indstilling af en prioritetsrente
• Kredit score
• Stabil indkomst og beskæftigelseshistorie
• Gæld til indkomstforhold
• Lån-til-værdi-forhold og forskud
• Shopping långivere
• Låser din pris
• Forhandling om din sats

En afgørende overvejelse, når du handler med pantelån, er at få den bedst mulige rente. Rentesatser bestemmer omkostningerne ved dit prioritetslån i lånets levetid, så at få den laveste rente foran gør i sidste ende dit lån mere overkommeligt.

Rentesatsen (også kaldet "realkreditrente") er den rente, der opkræves på et boliglån, beregnet som en procentdel af dit samlede lånebeløb. Långivere sætter generelt renter, og de kan enten være faste eller variable. Realkreditgennemsnit varierer med markedsforholdene. Derudover bestemmer din økonomi og den type lån, du kvalificerer til, din rentepriser.

En anden sats giver dig en bedre fornemmelse af, hvor meget et prioritetslån virkelig koster: den årlige procentsats eller APR. April vurderer de fulde omkostninger ved et prioritetslån og beregnes som en procentdel af det samlede lånebeløb. Det inkluderer rente, långivergebyrer, rabatpoint og andre låneafgifter. Vær meget opmærksom på april, fordi det er en mere helhedsorienteret oversigt over, hvor meget dit lån virkelig koster på årsbasis.

Dine månedlige pantebetalinger inkluderer to komponenter: hovedstol og renter.

Den største saldo er lånebeløbet, der falder over tilbagebetalingstiden for dit prioritetslån.

Den rente, du betaler i begyndelsen af ​​dit lån, har en tendens til at være højere end hovedstolen, men renterne mindskes over tid, når du betaler ned din hovedstol.

Andre komponenter i din månedlige pantebetaling kan omfatte ejendomsskatter, privat prioritetsforsikring (hvis krævet af dit lån), husejers forsikring og husejers foreningskontingent. Nogle af disse ting kan rulles ind i din månedlige pantebetaling eller betales separat.

Indikatorer for realkreditrenter

At finde ud af, hvordan pantesatserne er indstillet, kan virke kompliceret, men der er nøgleindikatorer, der skal overvåges.

Den ene er den primære rente, der repræsenterer den laveste gennemsnitlige sats, som bankerne tilbyder til kredit. Banker bruger den primære rente til interbankudlån og kan også tilbyde primerenter til deres mest kreditværdige låntagere. Primakursen følger typisk tendenser i Federal Reserve's føderale fondsrente og er normalt ca. 3% højere end den nuværende føderale fondsrente.

En anden indikator for låntagere er det 10-årige statsobligation. Hvis obligationsrenten stiger, stiger typisk også realkreditrenterne. Den inverse er den samme; hvis obligationsudbyttet falder, vil prioritetsrenter normalt følge efter. Selvom de fleste prioritetslån beregnes ud fra en tidsperiode på 30 år, efter 10 år, betales mange prioritetslån enten eller refinansieres for en ny sats. Derfor kan det 10-årige statsobligationer være en god standard til måling af renter. Du kan bruge Investopedias prioritetslommeregner til at estimere månedlige pantebetalinger.

Indstilling af en prioritetsrente

Når en långiver tilbyder dig et prioritetslån, påtager det sig et vist risikoniveau, som du muligvis misligholder, hvilket betyder, at du ikke kan betale lånet. Jo mere risikabelt et lån eller låntager opfattes som, jo ​​højere vil långiveren indstille renten for at udligne denne risiko. En højere rente hjælper en långiver med at indhente det oprindelige lånebeløb hurtigere for at beskytte sine investeringer. Men långivere vælger ikke en vilkårlig procentdel. De vurderer din kredit- og økonomiske profil nøje, såvel som din indkomst og lånetype / beløb for at vurdere din kreditværdighed.

Kredit score

Din kredit score hjælper med at bestemme din rente og dit lånebeløb. En højere kreditværdi indikerer, at du bruger kredit ansvarligt, betaler generelt dine regninger til tiden og bruger ikke al din tilgængelige kredit. Det betyder også, at du er mere tilbøjelig til at tilbagebetale din gæld end nogen, der konsekvent kæmper for at betale regninger til tiden eller maksimerer deres kreditlinjer.

Her er et kig på, hvordan dine lånepriser og månedlige betalinger kan svinge afhængigt af dit FICO-scoreinterval. FICO er den kreditvurderingsmodel, som de fleste långivere bruger til at evaluere låntagere.

Nedenstående beregning er et nationalt gennemsnit baseret på et lånebeløb på $ 300.000 for et 30-årigt fast lån pr. 12. marts 2018.

Kilde: myfico

Som du kan se, jo lavere en låntagers kreditværdighed, desto højere er apr, hvilket øger både den månedlige betaling og størrelsen af ​​renter, der er betalt i løbet af lånets levetid.

Før du ansøger om et prioritetslån, skal du trække din egen kreditrapport (du får en freebie en gang om året ved at besøge annualcreditreport.com). Se efter eventuelle fejl eller røde flag, såsom forfaldne konti, sene betalinger eller konti i samlinger. Hvis du finder fejl, kan du bestride dem med den rapporterende kreditor og kreditbureauet. Hvis du har en historie med sene betalinger, skal du komme tilbage på sporet ved at betale disse konti til tiden hver måned - fuldt ud, når det er muligt eller mere end minimum. Du skal også trække dine kreditresultater fra hvert af de tre vigtigste kreditrapporteringsbureauer: Equifax, Experian og Transunion. Kontakt din nuværende bank eller kreditkortselskab for at se, om de tilbyder FICO-scoringer gratis, eller du kan købe scoringerne direkte fra hvert af de tre agenturer mod et nominelt gebyr.

At kende dine scoringer nu kan hjælpe dig med bedre at planlægge dit hus-køb budget og tidslinje. For eksempel, hvis din FICO-score er under 620, har du en hårdere tid med at kvalificere dig til mange konventionelle låneprodukter, selvom du vil kvalificere dig til et FHA-lån og andre produkter. Det kan være nødvendigt at tage et par måneder at arbejde på din kredit for at hæve din score, så du kan kvalificere dig til bedre renter og betingelser. Naturligvis kan renterne gå op eller ned afhængigt af markedsforholdene, så du ønsker at holde øje med eventuelle store spring i mellemtiden.

At forstå, hvordan din score sandsynligvis vil påvirke din rente, kan forhindre dig i at ved en fejltagelse tilmelde dig et prioritetslån, der er mindre fordelagtigt end du fortjener. Nogle subprime-långivere (finansieringskilder, der giver pantelån med høj rente til låntagere med dårlig kredit) markedsfører stærkt for potentielle boligkøbere. Din viden om markedet vil beskytte dig, hvis du bliver kontaktet af en af ​​disse långivere og har kreditresultater, der burde købe dig bedre priser og vilkår end du får tilbudt.

Stabil indkomst og beskæftigelseshistorie

Långivere vil normalt se to på hinanden følgende år med stabil indkomst og beskæftigelse for at sikre, at du har råd til dine pantebetalinger og tilbagebetaler lånet over lang tid. Hvis du er en lønmodtager, beder långivere om W2-formularer og føderale selvangivelser i de sidste to år for at bekræfte din indkomst. Långivere tjekker også med din arbejdsgiver for at kontrollere, hvor længe du har arbejdet der. Hvis din indtjening er faldet, eller du har haft huller i beskæftigelsen i de sidste to år, er långivere skeptiske over din evne til at give et pantelån, og du har muligvis problemer med at få en forhåndsgodkendelse af et prioritetslån.

Tilsvarende skal selvstændige låntagere hoppe gennem flere bøjler for at få et prioritetslån. Hvis du er selvstændig erhvervsdrivende, kan du forvente at betale højere renter end hvad du ser online; disse satser er for låntagere, der betragtes som mere kreditværdige på grund af deres stabile, verificerbare indkomster og fremragende kreditværdier. Långivere har også generelt strengere regler for verifikation af selvstændig indkomst. Ikke kun har du brug for at give føderale selvangivelser i to år, du skal også indsende en underskrevet erklæring fra en revisor, et overskud / underskud og anden dokumentation for at vise tilstrækkelig forretningsindkomst.

Långivere bruger din beskæftigelses- og indkomsthistorik til at beregne din gæld-til-indkomst-ratio, som spiller en nøglerolle i fastlæggelsen af ​​din prioritetsrente. Hvis du kan vise bevis for din indkomst for et lån med fuld dokumentation, får du mere konkurrencedygtige renter og betingelser end andre lånetyper til selvstændige låntagere, såsom et ikke-dokumentationslån eller angivet indkomst / angivet aktivlån.

Gæld til indkomstforhold

Långivere bekymrer sig om, hvor meget gæld du har i forhold til din brutto månedlige indkomst. For at beregne en låntagers gæld til indkomstforhold, eller DTI, vurderer långivere to formler: et "front-end-forhold" og "back-end-forholdet." Front-end-forholdet (også kaldet boligforholdet) kombinerer alt månedligt husomkostninger (pantebetaling, husejers forsikring, ejendomsskatter, HOA-gebyrer osv.) deler derefter summen med din brutto månedlige indkomst. På den anden side kombinerer back-end-forholdet (eller den samlede gæld) al månedlig afdrag og gældende gæld (tænk kreditkort, billån og studielån), såvel som den foreslåede pantebetaling, og deler summen med din brutto månedlige indkomst.

Ved evaluering af disse forhold antager långivere, at jo højere dit DTI-forhold er, desto mere sandsynligt er det, at dit lån er misligholdt. Generelt ønsker långivere at se et front-end-forhold, der ikke er højere end 28%, og et maksimum-back-end-forhold på 36%. Nogle låneprodukter tillader låntagere at have et højere DTI-forhold. FHA-lån tillader for eksempel et back-end-forhold helt op til 43%.

Lån-til-værdi-forhold og forskud

Når du køber et hjem, forventes det, at du foretager en udbetaling som en egenkapitalbetaling på et hjem. Mens låneprodukter har forskellige krav til udbetaling, jo højere er din udbetaling, desto lavere er din værdi for lån til værdi eller LTV. Lavere LTV-forhold (normalt under 80% af lånebeløbet) tjener dig til lavere prioritetsrenter. Igen går det tilbage til at minimere långiverens risiko. Hvis du har mere egenkapital i dit hjem, fordi du har lagt ned flere penge og har et lavere LTV-forhold, er långivere mindre bekymrede for din risiko for misligholdelse. Hvis du dog har sparet lidt for en udbetaling, og du finansierer det meste (eller endda alt) af lånebeløbet, vil långivere miste flere penge, hvis du ikke tilbagebetaler dit prioritetslån, så de opkræver højere renter.

Programmer med lav udbetaling hjælper mange købere, der ikke har sparet en masse kontanter, men disse købere betaler generelt højere renter end dem, der kommer til lukkebordet med en højere udbetaling.

Shopping långivere

At snagge de laveste renter og vælge det bedste pantelån for dig indebærer at gøre dit hjemmearbejde. Handle rundt med flere typer långivere og se på forskellige låneprodukter for at finde de laveste priser og de bedste betingelser. Vær også opmærksom på långiverens gebyrer og lukkeomkostninger, som kan tilføjes ved lukebordet. Mens nogle af prisafvigelserne muligvis ikke synes store på papiret, kan de tilføje betydelige omkostningsbesparelser i løbet af dit låns levetid. Husk, at nogle långivere vil tilbyde dig rabat “point”, en måde at købe din rente på forhånd, hvilket øger dine lukkeomkostninger. Og andre långivere, der fremmer lave eller ingen lukkeomkostninger, har en tendens til at opkræve højere renter for at udgøre forskellen over lånets levetid.

Ud over at tjekke med din nuværende finansielle institution (en bank eller kreditforening), skal du bede en realkreditmægler om at handle renter på dine vegne. Realkreditmæglere er ikke långivere; de fungerer som matchmakere mellem dig og långivere i deres netværk. De kan spare dig for tid og penge ved at sammenligne flere långivere, der har produkter, der passer til dine behov. Det er også værd at kontakte nogle direkte långivere, enten online eller personligt, for at se, hvad de tilbyder. Der er ikke noget magisk antal långivere, du skal handle, men tre til fem lånestimater bør give dig et stærkt grundlag for sammenligning.

Ved at ansøge om et prioritetslån hos flere långivere modtager du lånestimater for at sammenligne renter og lukkeomkostninger side om side. Hvis du foretager det meste af din renteindkøb inden for 30 dage, tæller de mange långivere, som långivere udfører, som en hård undersøgelse og vil sandsynligvis ikke sænke din kreditværdi.

Låser din pris

Når du modtager et tilbud, har du mulighed for at låse din rente hos en långiver. En rentelås er, når en långiver accepterer at garantere en bestemt rente på låstidspunktet i en bestemt periode. Dette giver dig tid til at færdigbehandle og lukke dit huskøb og lån og modtage den samme sats, uanset om satserne bevæger sig op eller ned i mellemtiden. En rentelås beskytter dig, hvis renten stiger, før du begynder at lukke; omvendt, hvis renten falder, vil du ikke nyde godt af fordelen. Takslåser er generelt gyldige i op til 60 dage, men denne tidsramme kan være længere eller kortere afhængigt af långiveren.

Det er generelt klogere at låse en sats, når du har underskrevet en købsaftale. Hvis du ikke finder et hjem med det samme, tikker tiden din rentesikringsaftale, og det kan udløbe, før du afgiver et tilbud. Derefter bliver du nødt til at betale for en udvidelse, hvilket kan være dyrt. Når man taler om omkostninger, er standardrullelåse inden for 60 dage generelt gratis, eller en långiver vil opkræve et fast gebyr eller en procentdel af lånebeløbet for denne service. Satslåser koster generelt omkring 0, 25 til 0, 50% af lånebeløbet (ca. et par hundrede dollars). Hvis du anmoder om en rentelås på længere sigt, kan du forvente at betale et højere gebyr.

Forhandling om din sats

Det er muligt at forhandle lavere renter med långivere, men du skal sammenligne shop for at gøre dette med succes. Låntagere med stærk kredit, en stabil indkomst- og beskæftigelseshistorie og lave LTV- og DTI-nøgletal har generelt mere forhandlingsstyrke end andre låntagere. Hvis du har lånestimater fra flere långivere, kan du prøve at bede nogle långivere om at sænke renten eller reducere nogle lukkegebyrer for at vinde din virksomhed. Der er ingen garanti for, at du får succes, men det skader ikke at spørge, om du er en velkvalificeret låntager.

En anden strategi for at få en lavere rente er at købe det ned ved at betale "point." Punkter er i det væsentlige forudbetalte renter, og at betale disse omkostninger på forhånd kan hjælpe dig med at spare tusinder over lånets levetid, hvis du planlægger at blive sat. Et punkt svarer til 1% af det lånte beløb. For eksempel, hvis dit lånebeløb er $ 200.000, er et rabatpoint $ 2.000 og to rabatpoint er $ 4.000. Typisk kan betaling af et diskonteringspoint sænke din prioritetsrente med 0, 25%, men dette beløb kan variere fra långiver.

Bundlinjen

At finde den laveste prioritetsrente involverer forskning og shopping rundt. Og det er ikke den eneste overvejelse ved at finde det rigtige boliglån. Vær nøje opmærksom på lukningsomkostninger, som inkluderer en långiverens gebyrer. Dit lånestimat skitserer alle disse poster linje for linje. For at sikre, at du får de bedst mulige vilkår og renter, skal du ansøge om et prioritetslån hos et par långivere, så du kan sammenligne tilbud side om side.

Sammenlignings shopping hjælper dig med at identificere røde flag, såsom oppustede långivergebyrer eller risikable lånefunktioner, og hjælpe dig med at indsnævre dine valg. Husk, at en stærk kreditprofil, lave DTI- og LTV-forhold og en stabil indkomst- og beskæftigelseshistorie gør dig til en mere attraktiv låntager for realkreditudbydere - og giver dig mere forhandlingsstyrke, når det er tid til at forhandle.

Fortsæt med at læse:

Ultimate prioritetsguide
Hvordan får jeg en forhåndsgodkendt pantelån?
Sådan vælges det bedste pantelån
11 Fejlfærdige hjemmekøbere bør undgås
Hvor mange penge skal jeg lægge ned?
Hvad er prioritetsforsikring, og hvad er mine muligheder?
Hvad er lukkeomkostninger?
Hvad er de vigtigste långivere?