Sådan oprettes en husejersammenslutning

Husejernes foreninger (HOA'er) håndterer spørgsmål, der berører hele samfundet, såsom sikkerhed og sikkerhed, mangel på vedligeholdelse af ejendom, lokale gener eller levering af tjenester, som den lokale regering ikke har taget hånd om. HOA'er kan også være en kilde til store stridigheder på grund af den magt, de udøver over husejere.

HOA'er er normalt dannet af udviklere, når et nyt samfund oprettes. Som en betingelse for at erhverve ejendom i mange samfund skal købere melde sig ind i HOA. Som et resultat afvikler mange mennesker med at tilslutte sig HOAs uden virkelig at forstå, hvad de er, eller hvordan de arbejder, bare fordi de forelsker sig i et bestemt hjem.

Vækst i HOA'er

Husejereorganisationer (HOAs) er blevet mere og mere udbredt. Når man taler med denne eksplosive vækst i dannelsen af ​​ejerlejligheder, udtaler husejernes foreninger og kooperativer den offentlige politik, Robert H. Nelson:

Så sent som i 1970 repræsenterede kun ca. 1% af de amerikanske boliger. I 2010 var der dog mere end 300.000 samfundsforeninger, der husede mere end 60 millioner amerikanere, 20% af den amerikanske befolkning ... Mellem 1980 og 2000 blev halvdelen af ​​de nye boliger i USA bygget og organiseret under privat regeringsførelse af en samfundsforening.

Lær lokale love om HOA'er

Statlige ejendomsregler indeholder de juridiske retningslinjer for oprettelse af en husejers forening. I Texas, for eksempel, siger kapitel 204 for ejendomskodeks, skal der udarbejdes et tre-personers udvalg for at andrage om dannelse af en ejendomsejers forening (POA). Udvalget skal indgive en officiel skriftlig meddelelse om, at det agter at oprette en POA med obligatorisk medlemskab. Alle rekordsejere i en underafdeling skal underrettes, og ejerne af mindst 60% af ejendommen skal underskrive og godkende andragendet inden for et år. Når POA eksisterer, kan det skabe restriktioner gennem en separat andragendeproces, der kræver godkendelse af ejerne af mindst 75% af underafdelingens ejendom.

Etablering af HOA

Processen til etablering af en HOA afhænger af, hvor HOA er placeret, men de følgende trin vil sandsynligvis være påkrævet.

1. Oprettelse af en forretningsstruktur ved at danne et LLC eller nonprofit selskab
2. Oprettelse af pagter, betingelser og begrænsninger (CC & Rs), der beskriver, hvordan HOA vil fungere, og hvilke regler husejere skal overholde
3. Oprettelse af en procedure for fremtidig ændring af CC & R'erne
4. Skrivning af regler og forskrifter, der sætter CC & R'erne i letforståeligt sprog for beboerne i samfundet
5. Udarbejdelse af styrende dokumenter, såsom vedtægter og vedtægter (der skitserer mødefrekvens, afstemningsretningslinjer, valg af HOA-ledere og andre driftsprocedurer)
6. Valg af kvalificerede embedsmænd / bestyrelsesmedlemmer (kassereren er faktisk nødt til at forstå, hvordan man for eksempel holder bøger og forvalter penge)

Hvis de mennesker, der opretter HOA, ikke er eksperter i ejendomsret, ville det at ansætte en advokat med HOA-ekspertise være en sund beslutning på dette tidspunkt. HOA vil ikke være i stand til at håndhæve sine regler, hvis de bliver anfægtet og viser sig ikke at være lovlige. En god advokat kan også påpege vigtige spørgsmål, som HOA-ledere skal være opmærksomme på, såsom retfærdige boliger, for at undgå juridiske problemer, når foreningen er i gang. Føderale, statslige og lokale regeringsforskrifter har forrang for HOA-regler.

(For relateret læsning, se: Sådan vælger du den rigtige advokat .)

Beskyt HOA

Officerne og bestyrelsen har ansvaret for at lede og føre tilsyn med HOA. Sammen med dette høje ansvarsniveau kommer et højt risikoniveau. HOA har brug for en måde at beskytte sig selv på, hvis en boligejer beslutter at sagsøge.

Hvorfor kan en boligejer sagsøge? I Elk Grove, Californien, sagsøgte en beboer sit HOA over dets foreslåede ændringer af regler for kvartersparkering. En mand i Houston i Texas sagsøgte sit HOA, fordi det ville have ham til at fjerne tyverisperrer fra sit hjem på trods af den høje kriminalitetsrate i området. En fair boligorganisation sagsøgte en ejerlejlighed i Florida for at nægte at give børn mulighed for at bo i bygningen. Et bestyrelsesmedlem kan sagsøges for overtrædelse af hans eller hendes tillidsforpligtelse over for HOAs beboere og kunne holdes personlig ansvarlig.

Ledere og officerer forsikring giver økonomisk beskyttelse til de mennesker, der driver HOA. Det dækker både juridiske forsvarsomkostninger og erstatning. Det dækker dog ikke forsætlig forkert adfærd. Medarbejderstyveriforsikring kan beskytte foreningen, hvis en direktør, officer eller ejendomsadministrator underslår HOA-midler.

Opbevar forsvarlige økonomiske poster

Et HOA har brug for penge for at fungere, og pengene kommer fra samfundets beboere. Nogle af pengene finansierer HOAs administration (f.eks. Juridiske, regnskabs- og administrationsservices), men de fleste af pengene går til vedligeholdelse af fællesarealer. Det kan betale sig for landskabspleje tjenester, vedligeholdelse af pool og endda indsamling af skrald. En del af pengene bruges hver måned, og resten afsættes i en reservefond. Undertiden opstår der en større udgift, som ikke kan betales ud af HOAs reservefond. I dette tilfælde kræver HOA, at beboerne betaler et ekstra gebyr, der kaldes en særlig vurdering.

Et nyt HOA bliver nødt til at udføre en finansieringsanalyse og konstruere et budget for at bestemme, hvor meget der skal samles i månedlige gebyrer fra ejeren / ejerne af hver ejendom. Analysen er baseret på, hvilke udgifter der skal betales af samfundets medlemmer, hvor meget de vil koste, hvor meget der vil blive afsat til reservefonden og procentdelen af ​​samfundets ejendom, der ejes af hver beboer. Desuden skal reservefonden forvaltes og investeres for at holde HOA økonomisk forsvarlig (for eksempel skal fondens værdi bevares mod inflation).

Hold husejere informeret

Som medlemmer af samfundet, der betaler kontingent og er berørt af HOAs beslutninger, skal beboerne holdes underrettet om HOAs aktiviteter og alle problemer, der berører samfundet. HOAs skal afholde regelmæssige møder og underrette beboerne langt nok på forhånd, at alle har mulighed for at deltage. De skal også afholde valg for direktører og officerer og sikre, at alle har mulighed for at stemme. Et community-nyhedsbrev, e-mail og / eller websted kan også hjælpe med at holde husejere i løkken.

HOA-officerer og direktører bør føre detaljerede poster over deres aktiviteter, f.eks. Referater fra samfundsmøder. Foreninger skal regelmæssigt videregive vigtige økonomiske oplysninger til medlemmer af samfundet. Medlemmer skal være opmærksomme på deres rettigheder til at se HOA-poster og få adgang efter anmodning.

(For mere, se: Håndtering af dit Condo-bord .)

Opfølgning på klager

HOA'er er regelbaserede samfund, så fra tid til anden skal de håndhæve regler, som medlemmer af samfundet bryder. HOAs skal også håndtere klager fra beboere over eksisterende regler, de ikke kan lide, eller regler, de mener skal tilføjes for at løse et løbende problem.

HOAs skal håndhæve regler hurtigt og konsekvent. Husejere, der nægter at overholde, skal bøde. Hvis en husejer nægter at overholde, kan HOA muligvis sende kontoen til samlinger eller sagsøge husejeren. HOAs bør undgå selektiv håndhævelse - med andre ord, de bør ikke spille favoritter med HOA-ledere eller beboere i samfundet, som de er venner med. Partisk opførsel kan føre til en retssag.

Ansættelse af et professionelt administrationsselskab kan mindske byrden for en HOAs officerer og direktører og eliminere en potentiel kilde til konflikt mellem HOA-ledere og andre medlemmer af samfundet. Administrationsselskabet kan overtage meget af det administrative arbejde og håndtere ubehageligheder såsom håndhævelse af regler og indsamling af kontingent. Det kan også bruge sin ekspertise inden for ejendomsadministration for at sikre en smidig drift af samfundet og undgå fejl, som uerfarne officerer og direktører måtte begå. Professionel ledelse koster dog penge, hvilket betyder, at husejernes månedlige HOA-gebyrer vil være højere.

Det værste tilfælde med regelhåndhævelse indebærer afskærmning af en husejers ejendom til manglende betaling af gebyrer eller særlige vurderinger. Denne ekstreme foranstaltning kan skabe en omstridt situation mellem husejeren og HOA. Tvangsnedsættelser nedbringer også ejendomsværdier, hvilket ikke er godt for de andre beboere i nabolaget.

Vær vært for samfundssamlinger

HOA'er kan strengt taget handle om forretning, men de behøver ikke være det. En lejlighedsvis sjov aktivitet giver HOA-medlemmer mulighed for at lære hinanden at kende på et venligt, socialt grundlag, ikke kun i den potentielt modstridende ramme for et HOA-møde. Hvis naboer kender hinanden personligt, kan samfundet være et mere behageligt sted at bo, og konflikter kan være lettere at løse.

Bundlinjen

At danne og styre en husejers forening er en kæmpe opgave med betydeligt ansvar og store konsekvenser. Hvis du overvejer at købe ejendom i en HOA, skal du forstå, hvad du går ind i, før du køber.

(For yderligere læsning, se: 9 ting, du skal vide om husejernes foreninger .)