Husejere, pas på disse svindel!
På grund af det stadigt stigende præstationspres på realkreditudbydere, bekymring på kreditmarkederne og uenighed om udlån til subprime, tager et voksende antal realkreditmæglere og rovviltudlånere villedende praksis for at øge mængden af låneproduktion. Denne praksis spænder fra at overbevise låntagere til at handle mod sund fornuft til svigagtig eller ulovlig prioritetslån.
SE: Stop svindel i deres spor
Disse svindel er normalt fokuseret på mennesker, der forsøger at refinansiere eksisterende pantelån, selv om flere svindel er designet til at bytte første gang låntagere og sælgere. Selvom der er for mange til at adressere dem alle, kan det at beskrive nogle af de mere udbredte fælder hjælpe dig med at identificere praksis, du skal være opmærksom på, når du handler med udlånsmarkedet. Ud over at forstå denne praksis er der flere måder, hvor låntagere og sælgere kan isolere sig fra rovdrift og mindske risikoen for at blive taget af en af disse svindel.
Urimelig udlån
Finansielle institutioner, der begår handlinger, der anses for urimelige over for låntagere, er ikke nye på realkreditmarkedet. Forskellige love, såsom loven om ligestillet kreditmulighed, loven om retfærdige boliger, loven om fair kreditrapportering, loven om sandlån, loven om fastlæggelse af fast ejendom, loven om husejere- og kapitalbeskyttelse og loven om føderale handelskommission, for at nævne flere, blev vedtaget for at beskytte forbrugerne. Disse handlinger giver forbrugerne mulighed for at træffe informerede valg, fremme konkurrence mellem långivere og maksimere fordelene ved handel.
Sammen med denne forordning er de organer, der implementerer dem, såsom Federal Trade Commission (FTC), der afslører og håndhæver lovgivning, der forbyder urimelige eller vildledende handlinger eller praksis i eller påvirker realkreditudlån. Nyhederne er blevet fyldt med mange høje profilerede tilfælde af långivere, der reklamerer for ikke-afskrivningslån som billige, overbeviser låntagere til at bruge langfristede boliglån til at betale ned kortfristet gæld eller ikke informerer låntagere om vanskelighederne med justerbar -Prioritetslån (ARM) og anden indledende prisfastsættelse.
I en boligboom bruger rovviltudlånere bedrag for at få en større andel af panteledningen. Omvendt i en kreditkrise bruges uærlig praksis til at omgå strengere retningslinjer for forsikring. Dette gør det muligt for långivere at øremærke så meget kapital til realkreditlån som muligt, så det ikke producerer utilfredsstillende afkast ved at forblive i kontanter.
Men selv da långivere kan udføre praksis, der anses for urimelige, er låntagere ikke helt skyldløse. Låntagere skal være i stand til at isolere sig fra denne praksis ved at undersøge strukturen for de foreslåede lån og nogle af disse underhåndede taktikker.
Svindel med fokus på låntagere
En stor del af svigagtig aktivitet er fokuseret på mennesker, der allerede har opbygget egenkapital i deres hjem og har kapital til adgang. Dette gælder især for mennesker, der befinder sig i økonomiske vanskeligheder og er desperate efter at finde en metode til at lindre deres kortvarige gæld, såsom kreditkort og kreditlinjer. Tricks, der er fokuseret på førstegangslånere, drejer sig normalt om at præsentere visse typer lån uden at videregive alle fakta. I andre tilfælde involverer disse taktikker løfter, der ikke rent faktisk holdes. Nogle af de mest almindelige tricks, der spilles på disse låntagere, er:
Agn og switch, agn og husk og lånestyring
Agn og switch, som også er almindelig i detailforretninger, henviser til, når et realkreditfirma reklamerer for et lån med vilkår, der synes at være for gode til at være sandt, og så, når en låntager forsøger at få lånet, finder ud af, at det ikke er tilgængeligt. I stedet tilbydes låntager et andet lån med underordnede vilkår.
Agn og husk henviser til långiver, der bedragerisk glemmer lånegebyrer eller andre betydelige lånevilkår, indtil låntageren er for langt i processen med at backe ud, og ender med et dyre eller problemlån. En anden taktik er at love en fast rente i en forudbestemt periode, men senere ikke give det. Låntagere skal også være på vagt over for långivere, der prøver at overbevise låntagere til at flyde renten og tage renterisiko, mens lånet er i produktion.
Lånestyring henviser til, når en rovviltudlåner eller en realkreditmægler meddeler en kvalificeret låntager, at han eller hun ikke kan kvalificere sig til et bestemt lån på grund af indkomst, kredit eller en række andre årsager (eller at ved at gøre det kan være i strid med retlige udlånsregler) og styrer på det tidspunkt låntageren til andre lån, der er mere rentable for långiveren.
ARMs, kun rentelån og negative amortiseringslån
Lån med regulerbar rente er på ingen måde ulovlige lån. Når man sælger ARM, skal långivere imidlertid informere låntagere om, hvor meget lånerenten potentielt kan justeres i fremtiden. Låntagere skal være opmærksomme på, hvad de potentielt giver op i fremtiden for at få det, der kan betragtes som en stor introduktionspris i dag.
Dette gælder også for rentebærende lån, som faktisk er ARM'er, der ikke kræver nogen hovedbetaling i lånets indledende periode. Selvom låntagere sparer i den indledende periode, skylder de potentielt det samme beløb, som de gjorde, da de oprindeligt tog lånet.
Lån med negativ amortisering (sommetider benævnt "1% realkreditlån") er ulovligt i de fleste stater. Disse lån annonceres normalt for at give låntagere mulighed for at låne mere end 100% af værdien af deres hjem. Denne type lån bør ikke forveksles med et rehabiliteringslån (et beløb, hvor provenuet geninvesteres i ejendommen), hvor långivere giver mulighed for låntagning større end ejendomsværdien, hvis den ekstra kapital bruges til at forbedre ejendommen og øge dens værdi . I et negativt amortiseringslån skal låntageren betale mindre end det skyldige beløb hver måned; saldoen klæbes til hovedstolen og forfalder til sidst som en "ballonbetaling." Rovvilt långivere slipper stadig med at sælge disse lån til uinformerede låntagere med ringe risiko for retsforfølgning.
Cash-out refinansiering, hårde pengeudlån og stripping af kapital
Denne udlånspraksis er rettet mod mennesker med egenkapital i deres hjem, som normalt er i økonomiske problemer. Selv om en refinansiering, der kan udbetales, kan være fornuftig under de mest alvorlige omstændigheder, reklameres den i de fleste tilfælde for personer, der har overudvidet sig med kortfristet gæld. Salg af refinansieringsmuligheder eller egenkapitallinjer, der giver ejerne adgang til noget af egenkapitalen i deres hjem ved at handle langfristet gæld til dækning af kortfristet kredit. Låntagere kan let narre at tage disse lån, fordi de nye månedlige omkostninger er så meget mindre end den månedlige udgift for alle deres kreditkort, autolån, detailkredit og anden kortfristet gæld Mange låntagere er ikke klar over, uanset omkostningerne og gebyrer for at gøre lånet, at ved at forlænge betalingerne (i op til 30 år) er de faktiske finansieringsomkostninger meget større end deres oprindelige gæld.
SE: Hvornår (og når ikke) til at refinansiere dit pant
Långivere med hårde penge giver lån op til en marginal procentdel af værdien (udlånsgrad op til 50%), fordi deres intention er at afskærme ejendommen. De finder nogen grund og er hurtige til at udelukke og sætte låntagers egenkapital som fortjeneste. Enhver, der er i økonomiske vanskeligheder eller søger at finansiere en lille del af et hjems værdi for adgang til egenkapital, skal være meget selektiv til at vælge en långiver.
Egenkapitalstripping eller fantomhjælp opstår, når en låntager, der har økonomiske vanskeligheder, tilbydes uopfordret hjælp, hvilket derefter fører til betydelige omkostninger og ingen hjælp til tjenester, som låntageren kunne have udført uden hjælp. Sådan fungerer det i de værste tilfælde: Enhver får låntagers tillid og har låntageren midlertidigt overført titel i form af at hjælpe låntageren med at kvalificere sig til et lån eller sælge huset billigt og derefter leje det ud i en lejekontrakt. Problemet er transporten tilbage til den oprindelige ejer - hvis det ikke sker, mister ejeren ejerskabet til huset. I tilfælde, hvor pantelånets ansvar overføres fuldt ud, kan den oprindelige ejer miste huset og stadig fortsætte med at skylde på det originale prioritetslån.
Svindel med fokus på ejere og sælgere
Flere svindel, der er fokuseret på husejere, spænder fra at overbevise dem om at udføre unødvendig eller mangelfuld reparation på deres hjem til at begå svig.
Hjem forbedring svindel
I disse svindel kræver det intetanende individ en form for stort husreparationsarbejde eller ønsker at udføre et stort rehabiliteringsprojekt. En "entreprenør" kræver og overbeviser husejeren om at lade entreprenøren udføre arbejdet og levere finansiering. Finansieringen udføres normalt til ugunstige betingelser, men i et beløb, der er lig med eller større end det, projektet kræver, afsluttes og sælges til en rovudlån. Det ofte beskidte og dyre arbejde afsluttes lige inden standard tre-dages opsigelsesperiode, før lånet kan "sættes" tilbage til långiveren. Låntageren er ikke klar over det underordnede arbejde, før det er betalt for, og det er for sent at gøre noget ved det underordnede lån.
Million Dollar Dump
I denne fidus accepterer kunstneren ved hjælp af falsk identifikation at købe et hjem fra en villig sælger med en lille favor. Køberen afslører, at han eller hun har brug for et større realkreditlån, end han eller hun kan være kvalificeret til til den eksisterende markedspris. Så i troen på, at køberen planlægger at opgradere ejendommen, accepterer ejeren at genfortælle huset til et eller flere multipla af den oprindelige værdi, så køberen kan få et større prioritetslån. Transaktionen udføres, sælgeren betales til den oprindelige pris, og con artist lommer resten. Huset går normalt til afskærmning, og den oprindelige ejer risikerer at blive dømt for svig - og sælgeren modtager ikke andet end hvis han havde solgt huset til et legitimt udsyn.
Listen over disse svindel fortsætter og fortsætter. I dem alle gives det uvidende varemærke et løfte om en vis ekstraordinær gevinst i form af indtægter eller i nogle tilfælde bare i lånevilkår. Som i de fleste af disse tilfælde, hvis det ser ud for godt til at være sandt, er det sandsynligvis.
Isoler dig selv fra realkreditlån
Den bedste måde at afbøde risikoen for at blive taget af en hvilken som helst fidus er at have kendskab til vildledende praksis og undersøge enhver, du forventer at gøre forretninger med. Hvad angår finansiering af svindel, er de generelle regler, der skal følges:
- Underskriv aldrig noget kontraktligt dokument uden juridisk gennemgang
- Foretag aldrig nogen ejendomsoverførsel uden også at blive frigivet noget pant eller finansielt ansvar.
Øget omhu er berettiget, når det er i økonomiske vanskeligheder eller under truslen om afskærmning. Rovvilt långivere og svindlere har evnen til at præcisere de, der let er manipuleret eller sårbare på grund af en alvorlig situation. Ud over at lægge et mistænksomt øje på ethvert løfte eller tilbud, der forekommer for godt, skal du også være på vagt over for nogen, der er overdrevne eller overdrevne i at foreslå løsninger på kredit- eller realkreditproblemer. Uopfordrede tilbud eller telefonopkald skal oprindeligt betragtes med forsigtighed, og enhver, der ikke accepterer et første "nej" svar på deres forslag, skal afvises.
Hvis du har brug for at redde, skal du begynde samtaler med nuværende långivere eller kreditorer, før du overvejer en hvilken som helst form for bailout-scenarie. Bliv aldrig involveret med nogen, der endda antyder at udføre en ulovlig eller forkert handling, selvom der er en foreslået fordel. Denne fordel, selvom den virkeliggøres, vil uden tvivl have konsekvenser og ubegrænsede risici.
SE: Undgå svindel fra afskærmning