Hjemmejendom investering

Hjemmejerskab har altid været en del af den amerikanske drøm. På grund af dette accepterer mange mennesker at eje et hjem som den rigtige ting at gøre uden at overveje fordelene eller risiciene. Hvis du overvejer at købe et hjem, skal du kende og gennemse fordelene ved den investeringsbeslutning, du er ved at tage, og alt hvad der følger med det, før du underskriver på den stiplede linje.

Key takeaways

• Hvis du overvejer husejerskab, skal du være opmærksom på og gennemse fordelene sammen med eventuelle risici, du måtte have, inden du afslutter aftalen.
• Fordelene inkluderer påskønnelse, egenkapital, skattefradrag og fradragsberettigede udgifter.
• Risici og advarsler kan omfatte høje forhåndsomkostninger, afskrivninger og illikviditet.

Attraktiv langsigtet investering

At købe et hjem er en af ​​de bedste langsigtede investeringer, du kan foretage. Ifølge det føderale boligfinansieringsagentur (FHFA) husprisindeks (HPI) steg de amerikanske boligpriser i gennemsnit 34, 71% i den femårsperiode, der sluttede den 31. december 2017. I gennemsnit så husejere værdien af ​​deres ejendom investeringerne vokser med 6, 94% om året i denne periode. Det er ikke et dårligt afkast på en investering, der også giver dig et sted at bo.

Høje omkostninger på forhånd

Der er mere ved at købe et hjem end salgsprisen og renten. Du kan forvente at betale overalt fra 2% til 5% af købsprisen i lukkeomkostninger. Af denne grund er det ikke en særlig god kortsigtet investering at købe et hjem. Eksperter siger, at du skal planlægge at bo i dit hus mindst fem år for at inddrive disse omkostninger. Nogle af de mest almindelige lukkeomkostninger inkluderer et ansøgningsgebyr, vurderingsgebyr, advokatgebyrer, ejendomsskatter, realkreditforsikring, boliginspektion, førsteårs husejers forsikringspræmie, titelsøgning, titelforsikring, point (forudbetalt rente), oprindelsesgebyr, registrering gebyrer og undersøgelsesgebyr.

Påskønnelse

Værdsættelse repræsenterer stigningen i hjemmeværdier over tid. Selvom priser på fast ejendom er cykliske, stiger de generelt i værdi eller værdsætter over tid. Forvent ikke, at værdien vil stige drastisk, hvis du er i det på kort sigt. Men hvis du bliver i dit hjem længe nok, er der en meget god sandsynlighed for, at du vil være i stand til at sælge dit hjem med en fortjeneste på grund af påskønnelse senere i fremtiden.

Fast ejendom værdsættes primært på grund af det jord, hvorpå boligen ligger, mens den faktiske struktur afskrives, når tiden går. Så udtrykket "placering, beliggenhed, beliggenhed" er ikke kun en fast sætning, men en meget vigtig overvejelse, når du køber et hjem. Kvarteret med de bekvemmeligheder, det bringer - skolekvarterer, parker, tilstand af veje osv. - og byen, hvor hjemmet er placeret, er alt sammen i ejendommens værdsættelse.

Overvej et hjem, der er nedslidt og faldet til det punkt, at det er ubeboeligt. I dette tilfælde kan jorden under huset være et betydeligt beløb værd. En sælger kan overveje at sælge det som det er - med strukturen stadig intakt - eller bruge lidt ekstra på at nedrivne huset og sælge jorden til en højere pris alene.

Værdsættelse er ændringen i værdien af ​​dit hjem over tid, mens boligkapitalen er forskellen mellem saldoen på dit prioritetslån og dit hjem markedsværdi.

Bygning af egenkapital

Hjem egenkapital repræsenterer forskellen mellem hvor meget du stadig skylder på dit prioritetslån og markedsprisen eller værdien af ​​dit hjem. Boligkapital og påskønnelse kan overvejes samlet. Som nævnt ovenfor vil dit hjem sandsynligvis vokse i markedsværdi over tid. Din egenkapital vokser også, når du betaler ned dit prioritetslån, med mindre af din betaling går mod renter og mere mod at sænke saldoen på dit lån.

Det tager lang tid at opbygge egenkapital, fordi det tager tid at sænke hovedbeløbet på pantelånet - medmindre du selvfølgelig foretager en stor forskud eller regelmæssige forudbetalinger. Én ting at huske på er dog, at hvor lang tid du har dit hjem, er en stor faktor i hvor meget egenkapital du bygger og den påskønnelse, du kan realisere. Jo længere du beholder det, desto mere egenkapital får du.

Boligkapital giver fleksibilitet til at få et lån, der er bundet til størrelsen på din egenkapital. Mange investorer følger deres egenkapital og husværdi på samme tid. Hvis en investor mener, at deres hjemmeværdi er meget værdsat, kan de udsætte et boligkapitallån for at få en bedre mulighed for at realisere sælgers anerkendelse.

Stolthed over ejerskab

En ofte citeret fordel ved hjemsejerskab er den viden, at du ejer dit lille hjørne af verden. Du kan tilpasse dit hus, ombygge, male og dekorere uden behov for at få tilladelse fra en udlejer.

Beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed

Mens du betaler ned dit prioritetslån fungerer det samme, uanset hvor du bor, varierer markedsværdien med placering. Selvom FHFA siger, at de gennemsnitlige boligpriser steg med 34, 71% i USA i løbet af den femårsperiode, der sluttede den 31. december 2017, steg priserne i Mellematlantisk folketællingsafdeling kun med 18, 48%. Priserne i Pacific census division steg dog med et gennemsnit på 57, 06% mellem 31. december 2012 og 31. december 2017.

For at se, hvordan dette kan påvirke priser, hvor du planlægger at købe, kan du tjekke det fulde FHFA-diagram nedenfor:

Kilde: FHFA. Amerikanske folketællingsafdelinger, procentvis ændring i huspriser. Sæsonjusteret, kun HPI med køb, periode afsluttet 31. december 2017.

Udelukkelse af kapitalgevinster

Til sidst vil du sælge dit hjem. Når du gør det, giver loven dig mulighed for at beholde overskuddet og ikke betale skat på kapitalgevinster. Det er skattefri fortjeneste på op til $ 250.000 for enlige husejere og $ 500.000 for ægtepar. Dette er kun til din hovedbolig - ikke til en anden bolig eller ferieejendom.

Der er nogle få krav, du skal opfylde for at kvalificere dig til denne udelukkelse. Du skal eje huset i mindst to år - 24 måneder - inden for de sidste fem år frem til lukningsdatoen. Bopælskravet dikterer, at du skulle have boet i hjemmet i mindst 730 dage eller to år i den femårsperiode, der gik frem til salget. Det endelige krav, tilbagetagelseskravet, skitserer, at du ikke tjente på at sælge en anden primær bopæl i løbet af den to-årige periode frem til det seneste salg.

Flytning og andre udgifter

Hvis du ikke er berettiget til fuld eksklusiv kapitalgevinst, kan du muligvis kræve flytteudgifter. Selvom det måske ikke er så meget som en eksklusiv kapitalgevinst, kan du stadig inddrive nogle omkostninger, hvis du kan bevise, at salget blev udfældet af en ændring i arbejdspladsen, sundhedsmæssige årsager eller andre begivenheder, som du ikke kunne forudsige.

Hvis du hævder at flytte udgifter, dækker dine fradrag generelt flytning af dine varer og personlige effekter, herunder omkostninger til underlags eller udenlandske opbevaring, omkostninger, der er afholdt ved rejse til dit nye hjem, inklusive logi, men ikke måltider, tilslutninger til forsyningsselskaber og aflysninger og omkostninger til levering køretøjer og kæledyr til dit nye hjem.

For at kvalificere dig til at flytte udgifter skal du bevise følgende overfor IRS:

• Flyt tid og afstand : Din flytning skal finde sted inden for et år fra din startdato på dit nye job. Og afstanden mellem dit nye hjem og dit job kan ikke være mere end afstanden mellem dit gamle hjem og det nye job.
• Afstandstest : Dit nye job og dermed dit nye hjem skal være mindst 50 miles væk fra dine gamle.
• Tid test : IRS kræver, at du arbejder på fuld tid i mindst 39 uger i det første år efter, at du flytter.

Skattefradrag

Efter påskønnelse er fordelen ved hjemmeejerskab, der ofte nævnes, skattefradrag eller opsparing. Når du køber et hjem, kan du trække nogle af udgifterne til at eje dette hjem fra de skatter, du betaler til regeringen. Dette inkluderer pantelenter på både din hovedbolig og et andet hjem, der kan udgøre tusinder af dollars om året.

Renter på hjemmekapitallån eller hjemmekapitalkreditter (HELOC) er også fradragsberettigede, hvis midlerne bruges til at forbedre dit hjem væsentligt.

Du kan også trække op til $ 10.000 i statslige og lokale skatter (SALT), inklusive ejendomsskatter.

Den nye skattelov

Den nye skattelettelseslov, der blev vedtaget i december 2017, foretog væsentlige ændringer i de dele af skattekoden, der har at gøre med boligejerskab. Medmindre en fremtidig kongres ændrer loven, udløber alle bestemmelser efter 31. december 2025.

Den nye lov begrænser pantelånsfradrag til $ 750.000 af den samlede prioritetsgæld, inklusive til et første og andet hjem og eventuelle hjemmekapital- eller HELOC-lån. Den foregående grænse var $ 1.000.000 i realkreditgæld plus en ekstra $ 100.000 i husholdningsgæld.

Der er en undtagelse, der tillader $ 1.000.000 i den samlede prioritetsgæld, hvis du købte dit hjem den 14. december 2017 eller før. Denne bestemmelse gælder endda, hvis du refinansierer det ældre prioritetslån. Renter på hjemmets egenkapital er kun fradragsberettigede, hvis pengene bruges til væsentlige forbedringer af det hjem, som du har optaget lånet på. Tidligere var renter på op til $ 100.000 fradragsberettigede, uanset hvordan hjemmekapitalen blev brugt.

SALT-fradrag, inklusive ejendomsskatter, er nu begrænset til $ 10.000. Tidligere var alle SALT-betalinger fradragsberettigede, medmindre du var underlagt den alternative minimumsafgift. Andre nye bestemmelser inkluderer begrænsninger for at kræve skadetab undtagen for føderalt erklærede katastrofer og ingen bevægelige fradragsudgifter undtagen for det aktive militær.

Alle disse ændringer har sænket værdien af ​​at eje et hjem - inklusive det faktum, at med standardfradraget fordoblet, også under den nye skattelov, vil færre få tilstrækkelige fradrag til at indgive plan A i stedet for at tage standardfradraget. Så det faktum, at du er berettiget til skattefradrag, betyder ikke, at det ender med at være nyttigt for dig. Den alvorlige begrænsning af SALT-fradraget vil være særlig skadelig for at sænke de disponible fradrag for mennesker, der bor i højt beskattede stater.

Tvangsbesparelser

Når du betaler ned dit prioritetslån og reducerer det beløb, du skylder, uden at indse det, sparer du, når værdien på dit hjem stiger - ligesom værdien på en sparekonto øges med renter. Når du sælger, vil du sandsynligvis få tilbage hver dollar, du har udbetalt og mere, forudsat at du bliver i dit hus længe nok. Over tid bør det gennemsnitlige afkast på ~ 6% (rente) på dine opsparing mere end dække dit udlæg.

Potentiel afskrivning

Ikke alle hjem vokser i værdi. Boligkrisen i 2008 resulterede i, at mange husejere var under vand, hvilket betyder, at du skylder mere på dit prioritetslån, end dit hjem er værd. Det kræver ikke en boligkrise, at boligpriserne stagnerer eller falder. Regionale eller lokale økonomiske forhold kan resultere i hjemmeværdier, der ikke følger med inflationen.

Husk også, at den faktiske struktur, du bor i, vil falde over tid. Dette kan være på grund af de generelle forhold for ejendommen eller mangel på vedligeholdelse og reparationer.

Økonomiske ansvar

Ejerskab kommer med ansvar. Du skal betale dit prioritetslån eller risikere at miste dit hjem og den egenkapital, du har bygget. Vedligeholdelse og vedligeholdelse er dit ansvar. Du kan ikke ringe til udlejer klokken 2 for at få et lækigt vandrør repareret. Hvis taget er beskadiget, skal du reparere det - eller få det repareret - selv. Plæneklipning, snefjerning, boligejerforsikring og ansvarsforsikring falder alle på dig.

illikviditet

I modsætning til lager, der kan sælges inden for få dage, tager det typisk meget længere tid at hente hjem. Det faktum, at du muligvis har adgang til $ 500.000 i skattefri kapitalgevinster, betyder ikke, at du har klar adgang. I mellemtiden skal du stadig foretage pantebetalinger og vedligeholde huset, indtil du sælger det.

Bundlinjen

Et hjem er en investering, der leveres med mange investeringsfordele, men også risici, hvilket gør det til en investering, der ikke er for alle. Derfor er det vigtigt at veje investeringsfordelene mod risiciene. En rationel sammenligning af fordele og ulemper kan hjælpe dig med at beslutte, om du skal placere dine penge i en boliginvestering eller potentielt finde bedre afkast andetsteds.

Hvis du er en første gang boligkøber, kan du overveje at tage et uddannelseskursus for at lære mere om husejere. Nogle homebuyer-uddannelseskurser er gratis og tilbydes lokalt, mens andre muligvis opkræver et mindre gebyr.