Har ejendom eller aktiemarkedet fungeret bedre historisk?

I størstedelen af ​​USAs historie - eller i det mindste så langt tilbage som pålidelige oplysninger går - er boligpriserne kun steget lidt mere end inflationen i økonomien. Først i perioden mellem 1990 og 2006, kendt som den store moderation, konkurrerede boligudbyttet med aktiemarkedet. Aktiemarkedet har konsekvent produceret flere bommer og byster end boligmarkedet, men det har også haft et bedre samlet afkast.

Eventuelle resultater, der stammer fra sammenligning af den relative ydeevne for aktier og ejendomspriser, afhænger af den undersøgte periode. Undersøgelse af afkastet fra bare det 21. århundrede ser meget anderledes ud end afkast, der inkluderer det meste af eller hele det 20. århundrede.

Historisk bevis

Pålidelige data om værdien af ​​fast ejendom i USA er relativt grumt før 1920'erne. I henhold til Case-Shiller Housing Index steg den gennemsnitlige årlige afkast for boliger 3, 7% mellem 1928 og 2013. Aktier returnerede 9, 5% årligt i samme periode.

Den inflationsjusterede styrkelse på Dow Jones Industrial Average (DJIA) i den samme 84-årige periode var 1, 6% om året. Sammensat over tid resulterede denne forskel i en femdoblet større ydelse for aktiemarkedet.

Der er dog ikke mange investorer med en 84-årig investeringshorisont. Tag en anden tidsperiode: de 38 år mellem 1975 og 2013. En investering på 100 $ i det gennemsnitlige hjem (som sporet af hjemmeprisindekset fra Federal Housing Finance Agency (FHFA)) i 1975 ville være vokset til omkring $ 500 i 2013. En lignende investering på 100 $ i S&P 500 i løbet af denne tidsramme ville være vokset til ca. $ 1.600.

Æbler og appelsiner

Mens aktiekurser og boligpriser begge afspejler et aktivs markedsværdi, bør man ikke sammenligne huse og lagre med henblik på markedsafkast.

Aktier repræsenterer en ejerandel i et børsnoteret selskab. De er ikke materielle, fysiske aktiver og tjener intet andet værktøj end et værdibutik og et likviditetsinstrument. Selvom der er nogen grund til at tro, at det samlede aktiemarked ville vinde i reel (i modsætning til den nominelle) værdi over tid, er der kun lidt grund til at tro, at en enkelt aktie bør vokse i evighed.

Fast ejendom er ikke som aktier. Nogle mennesker spekulerer med priser på fast ejendom, men erhvervsejendomme og boligejendomme tjener konkrete funktioner. Folk bor i huse og ejerlejligheder. Virksomheder driver forretningsejendom. Fysisk egenskab har værdi i sig selv.

Dette introducerer to modstridende fænomener. På den ene side bør eksisterende ejendomsstrukturer naturligvis miste værdi over tid gennem slid og afskrivning. Et umodificeret hjem har ingen grund til at vokse i værdi over tid; alle gulve, lofter, apparater og isoleringsalder og bliver mindre værdifulde.

På den anden side var de gennemsnitlige boliger, der blev bygget i 2015, uden tvivl bedre end de gennemsnitlige boliger, der blev bygget i 1915. Selv om eksisterende strukturer ikke skulle få værdi, bør nye strukturer være mere værdifulde på grundlag af deres strukturelle og funktionelle forbedringer.

Rådgiver Insight

Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA®
Artifex Financial Group, Dayton, OH

Fra 1968 til 2009 steg den gennemsnitlige påskønnelsesgrad for eksisterende hjem omkring 5, 4% om året. I mellemtiden var S&P 500 i gennemsnit et afkast på 8, 2%; small cap lagre gennemsnit 11, 5% om året. Inflationen var omkring 4, 5%. Vi forventer ikke, at investering i fast ejendom vil vokse meget mere end inflationen.

Men tal fortæller ikke hele performancehistorien. Du er også nødt til at se på virkningen af ​​skattemæssige fordele, indkomstudbytte og det faktum, at investering i fast ejendom ofte giver mulighed for betydelig gearing (du kan f.eks. Finansiere et boligkøb, hvorved ikke mere end 20% af dine egne penge nedbringes) . Hvis du køber fast ejendom direkte, er du selvfølgelig også nødt til at indgå i din tid til at styre ejendommen og vedligeholdelses- og reparationsomkostninger. Sammenligning af afkastprocenten skal omfatte alle disse elementer.