En guide til privat prioritetsforsikring (PMI)

Det er en myte, at du er nødt til at lægge 20% af husets købspris for at få et prioritetslån. Långivere tilbyder adskillige låneprogrammer med lavere forskud til betaling, så de passer til forskellige budgetter og køberbehov. Hvis du går denne rute, kan du dog forvente at betale for privat prioritetsforsikring (PMI). Denne ekstra udgift kan øge udgifterne til dine månedlige pantebetalinger og generelt gøre dit lån dyrere. Imidlertid er det næsten uundgåeligt, hvis du ikke har en 20% eller mere udbetaling gemt.

Privat prioritetsforsikring (PMI)

Hvad er PMI?

PMI er en type prioritetsforsikring, som købere typisk er forpligtet til at betale for et konventionelt lån, når de foretager en udbetaling, der er mindre end 20% af husets købspris. Mange långivere tilbyder lave udbetalingsprogrammer, så du kan nedlægge så lidt som 3%. Prisen for denne fleksibilitet er PMI, der beskytter långiverens investering i tilfælde af, at du undlader at tilbagebetale dit prioritetslån, kendt som standard. Med andre ord forsikrer PMI långiveren, ikke dig.

PMI hjælper långivere med at modtage mere af deres penge som standard. Årsagen til, at långivere kræver dækning af udbetalinger under 20% af købsprisen, er fordi du ejer en mindre andel i dit hjem. Prioritetsudlånere låner dig flere penge foran og står derfor tabt mere, hvis du misligholder de første år med ejerskab. Lån, der er forsikret af den føderale boligadministration eller FHA-lån, kræver også realkreditforsikring, men retningslinjerne er forskellige end dem, der gælder for konventionelle lån (det dækker vi senere).

Omkostningerne ved PMI

Generelt betaler du mellem $ 40 og $ 80 pr. Måned for hver $ 100.000, der er lånt, ifølge Freddie Mac, en statsstøttet virksomhed, der køber og sælger pantelån på det sekundære realkreditmarked. Husk, at dette beløb kan variere baseret på dit kreditværdighed og dit lån-til-værdi-forhold - det beløb, du lånte på dit prioritetslån sammenlignet med husets værdi.

I de forgangne ​​år fik du lov til at trække omkostningerne ved PMI fra dine føderale skatter. For 2017 og fremover besluttede Kongressen ikke at fornye denne bestemmelse, så du ikke længere kan trække PMI-betalinger på dine årlige skatter. (Faktisk gendannede de senere fradraget lige for 2017. Fra 2018 er det væk.)

Betaler for PMI

Du har to muligheder for at betale for PMI: en engangspræmie, der betales ved lukning eller månedlig præmie. I mange tilfælde ruller långivere PMI til din månedlige prioritetslån som en månedlig præmie. Når du modtager dit lånestimat og lukkeoplysningsdokumenter, vil dit PMI-beløb blive specificeret i afsnittet Projekterede betalinger på første side i hvert dokument.

En anden mulighed er at betale for PMI som en af ​​dine lukkeomkostninger. På formularen til lånestimat og lukningsoplysninger finder du denne præmie på side 2, afsnit B. Ulempen med denne mulighed er dog sandsynligvis, at du ikke får tilbagebetalt dette beløb, hvis du flytter eller refinansierer dit prioritetslån. I nogle tilfælde betaler du muligvis både up-front og månedlig præmie.

Annullering af PMI-dækning

Den gode nyhed er, at du ikke betaler PMI for hele varigheden af ​​et konventionelt lån.

Den føderale lov om beskyttelse af husejere fjerner PMI på en af ​​tre måder:

• låntager-initieret PMI-annullering
• automatisk PMI-afslutning
• endelig PMI-afslutning

Du kan anmode om annullering af PMI, når dit lån-til-værdi-forhold - størrelsen af ​​din lånesaldo divideret med hjemmets markedsværdi - falder til under 80% af hjemets oprindelige vurderede værdi (eller før, hvis dit hjem værdi værdsætter før da). Långivere viser denne planlagte dato på PMI-afsløringsformularen, som du sandsynligvis har modtaget som en del af dine afsluttende dokumenter.

For at annullere PMI skal du:

• Lav din anmodning skriftligt.
• Vær løbende på dine månedlige realkreditbetalinger.
• Har en positiv betalingshistorik (ikke mere end en betaling, der var 30 dage for sent i en 12-måneders periode eller højst en betaling, der var 60 dage forsinket i en 24-måneders periode, ifølge Fannie Mae og Freddie Mac).
• Kontroller, at du ikke har nogen juniorlån (f.eks. Et andet prioritetslån).

Automatisk PMI-terminering

En anden måde at afslutte PMI er kendt som automatisk PMI-opsigelse, der starter på den forventede dato, hvor din resterende prioritetsbalance rammer 78% LTV. I henhold til lovgivningen er långivere forpligtet til automatisk at annullere PMI inden denne dato. De samme betingelser for låntagerinitieret PMI-annullering (rettidig betalingshistorik og ingen panterettigheder) gælder også her. Hvis du har haft for sent betalinger, annullerer din långiver ikke PMI, før dine betalinger bliver aktuelle.

Endelig PMI-ophør

Endelig er der noget, der kaldes den endelige PMI-afslutning. Dette er, når en långiver automatisk skal afslutte PMI måneden efter, at din låneperiode rammer midtpunktet i en tilbagebetalingsplan - selvom du ikke har nået 78% LTV.

For eksempel, hvis du har et 30-årigt fast lån, vil midtpunktet være efter 15-årsmarkeringen. Igen skal du være løbende på dine betalinger for at kvalificere dig. Denne type PMI-aflysning gælder normalt for lån med særlige egenskaber, såsom ballonbetalinger, en kun for rente eller hovedudholdenhed.

Hjemværdi og PMI

Din berettigelse til at annullere PMI påvirkes også af, om dit hjems værdi er styrket eller afskrevet over tid. Hvis det stiger, kan du annullere PMI hurtigere end forventet; hvis det mindskes, venter du længere end forventet med at annullere PMI.

Før långivere annullerer PMI, vil en långiver bestemme dit hjem aktuelle markedsværdi ved hjælp af en mæglerprisudtalelse (udført af en ejendomsmægler, der værdsætter dit hjem baseret på værdien af ​​sammenlignelige boliger i dit kvarter), en værdiecertificering eller en anden type ejendomsvurdering

Hvis dit hjems værdi er faldet på grund af en markedsafmatning, vil din långiver sandsynligvis afvise din PMI-annulleringsanmodning, medmindre dit hjems værdi er baseret på en ny vurdering, og du betaler den resterende lånesaldo til 80% LTV af den nye vurderede værdi.

På den anden side kan dit hjem værdi stige hurtigere end forventet, enten på grund af markedsforhold, eller fordi du har ombygget den, hvilket betyder, at du muligvis når 80% LTV-tærsklen tidligt. I dette tilfælde kan du anmode om annullering af PMI i forvejen, og din långiver bestiller en vurdering for at bekræfte hjemmets aktuelle værdi. (Bemærk: Du er ansvarlig for at betale for ejendomsvurderingen, som kan koste alt fra $ 300 til $ 400. Dette beløb kan variere afhængigt af husets størrelse og placering.)

Konventionelle lån uden PMI

Nogle långivere tilbyder deres egne konventionelle låneprodukter uden påkrævet PMI; De har dog en tendens til at opkræve højere renter for at beskytte sig selv, hvis du misligholder dit lån. I det lange løb kan det være mere eller mindre dyrt end at betale PMI, afhængigt af hvor længe du bliver i dit hjem, eller hvor længe du holder det samme pant.

Det er her sammenligningen med at købe et prioritetslån kan hjælpe. Se på de renter, der tilbydes for ikke-PMI-lån kontra dem med PMI. Beregn forskellen mellem de to for at se, hvor meget mere du betaler for et lån uden PMI. Er det beløb mindre end PMI-betalinger, du foretager, indtil du når 80% LTV-forholdet for annullering? Husk, at værdier på hjemmet kan stige eller falde, hvilket påvirker den tidsperiode, du muligvis betaler PMI.

Krav til udbetaling

At sænke 20% af husets købspris eliminerer PMI, hvilket er den ideelle vej at gå, hvis du har råd til det. Ud over at spare regelmæssigt til en udbetaling, kan du overveje at købe et billigere hjem.

Et mere konservativt husjagtbudget vil sænke det nødvendige beløb for at foretage en 20% -udbetaling.

Piggyback-pantelån og PMI

Nogle långivere anbefaler at bruge et andet "piggyback" -lån for at undgå PMI. Dette kan hjælpe med at sænke de oprindelige realkreditomkostninger snarere end at betale for PMI. Det fungerer sådan: Du optager et første prioritetslån til det meste af husets købspris (minus dit udbetalingsbeløb). Derefter tager du et andet, meget mindre pantelån for den resterende del af husets købspris, minus det første prioritets- og udbetalingsbeløb. Som et resultat undgår du PMI og har kombineret betalinger mindre end omkostningerne ved det første prioritetslån med PMI.

Dog har et andet prioritetslån generelt en højere rente end et første prioritetslån. Den eneste måde at slippe af med et andet prioritetslån er at nedbetale lånet helt eller refinansiere det (sammen med det første prioritetslån) til et nyt selvstændigt prioritetslån, formodentlig når LTV når 80% (for at undgå PMI). Imidlertid kan disse lån være dyre, især hvis renten stiger fra det tidspunkt, du tager det oprindelige lån, og når du ville refinansiere begge lån til et realkreditlån. Glem ikke, at du igen skal betale lukkeomkostninger for at refinansiere begge lån til et lån.

(Se mere hvordan man kan slippe af med privat prioritetsforsikring for mere ).

FHA Prioritetslån

Hvis du ikke kan kvalificere dig til et konventionelt låneprodukt, kan du overveje et FHA-lån. Som nogle konventionelle låneprodukter har FHA-lån en lavbetalingsmulighed - helt ned til 3, 5% nede - og mere afslappede kreditkrav.

Långivere kræver realkreditforsikring for alle FHA-lån, der betales i to dele: en prioriteret prioritetsforsikring eller UFMIP og en årlig prioritetsforsikringspræmie eller årlig MIP. Begge omkostninger er anført på den første side i dit lånestimat og lukning.

Den forhåndsforsikringspræmie

Den forudgående prioritetsforsikringspræmie (UFMIP) er 1, 75% af lånebeløbet. Du kan betale det på forhånd ved lukning, eller det kan rulles ind på dit prioritetslån. Hvis du vælger at inkludere UFMIP i dit prioritetslån, vil dine månedlige betalinger være højere, og dine samlede lånomkostninger vil stige.

Den årlige præmie

Ud over UFMIP betaler du en årlig MIP, der er opdelt i lige store månedlige rater og rullet ind i dine realkreditbetalinger. Afhængigt af din låneperiode og størrelse betaler du 0, 45% til 1, 05% af lånebeløbet.

Annullering af FHA MIP

Hvis du lægger 10% eller mere ned, kan den årlige MIP annulleres efter de første 11 år på dit lån. I modsætning til konventionelle lån kræver FHA-lån med en udbetaling under 10%, at du betaler årligt MIP for lånets levetid. Hvis du falder i sidstnævnte lejr, er den eneste måde at eliminere MIP-betalinger på at refinansiere til et konventionelt lån, når dit LTV-forhold er lavt nok til at kvalificere sig til et konventionelt prioritetslån uden PMI.

Bundlinjen

Hvis du ikke har en masse kontanter, der er gemt til en udbetaling, er betaling af PMI en afvejning, du vil tjene til at låne flere penge. Du er ikke alene, hvis du vælger denne sti. I disse dage foretager de fleste boligkøbere nedbetalinger under 20%. I 2017 var den gennemsnitlige udbetaling af et hjem 10% ifølge en undersøgelse fra National Association of Realtors.

Når du ansøger om prioritetslån, skal du se nøje på lånestimater for at sammenligne, hvor meget du betaler for et lån med PMI. Et lån, der muligvis ikke kræver PMI, men kommer med en højere rente. Med få undtagelser er PMI vanskeligt at undgå, hvis du har brug for et lån med en lav udbetaling, men der er lys i slutningen af ​​tunnelen: Du betaler ikke PMI for lånets levetid. (For relateret læsning, se "Sådan undgår du at betale privat prioritetsforsikring - PMI")