Få et prioritetslån kontra betaling af kontanter: Hvad er forskellen?

Boligkræftet omstrukturerede det amerikanske realkreditmarked fuldstændigt. En del af denne udvikling har inkluderet strammere restriktioner for at få realkreditlån kombineret med en overflod af nyligt tilgængelige boliger til salg. Dette har til gengæld gjort det muligt for nogle investorer at købe andre ejendomme til investerings- og lejeformål.

Der er to store tankeskoler, når man overvejer ejendomsinvesteringer og hvordan man nærmer sig dem: Den ene mener, at det er klogere at betale alle kontanter ud for et andet hjem, mens den anden side fastholder det, der er gearet på et sekund - eller endda en tredje eller fjerde ejendom - er langt mere indbringende. Nedenfor er tilfældene for begge.

Key takeaways

• En gearet investor kan gøre et godt overskud med tre eller fire ejendomme, mens en kontantkøber muligvis er begrænset.
• Kontante investorer kan købe hurtigt, når der er en god mulighed i stedet for at vente på prioritetsprocessen.
• Uanset om man køber ejendom med pant eller kontant, kræver hver en betydelig mængde af den disponible indkomst.

Få et prioritetslån

Denne debat er stærkt dækket online, og flere finansielle nyhedswebsteder og blogs siger, at det er mere fornuftigt, når man køber investeringsejendomme, at blive gearet. F.eks. Hævder Ali Boone fra BiggerPockets.com, at afkastet er højere, og at risikoen er lavere, når man udnytter denne type investering. Logikken bag dette er, at hvis ejendom stiger i værdi, vil en investor have nedbragt mindre, men kan derefter modtage langt mere end hans oprindelige kapital.

Lad os for eksempel antage, at du lægger 15% ned på et hus på $ 500.000. Din oprindelige investering ville derefter være $ 75.000. To år senere skulle dette hus stige i værdi til $ 650.000, kunne du sælge og modtage langt mere end dine oprindelige $ 75.000. I dette scenarie bliver din hovedinvestering på $ 75.000 returneret plus en ekstra $ 75.000. I dette tilfælde ville du risikere langt mindre, end en investor, der køber kontant, ville have i denne situation, men alligevel gjort et betydeligt overskud.

Multiplicer denne formel og strategi over tre eller fire ejendomme, og den kyndige investor kan gøre en ret overskud. En gearet investor har flere muligheder end sin kontantopkøbsmodel i disse typer situationer. Kontantkøbere vil ofte købe et hus direkte med det meste af de penge, de har til rådighed til investering. I modsætning hertil kan en gearet investor diversificere fordelingen af ​​disse penge på flere forskellige ejendomme og således muligvis øge hans afkastrate på lang sigt.

Risikoen for at blive gearet

At påtage sig enhver form for investering har en iboende risiko - især når man håndterer usikkerheder på boligmarkedet. Først og fremmest er diversificering af penge på tværs af investeringsejendomme en tilgang, der kun bør overvejes af en velinformeret investor. En skarp forståelse af de aktuelle økonomiske forhold, den generelle sundhed på boligmarkedet generelt og det område, som du køber specifikt, er nødvendig.

Mens der er flere fordele ved at tage et lån til at købe en investeringsejendom, kan tingene gå galt. Lad os antage, at hver lejebolig afskrives kraftigt i værdi. Den gearede investor skylder nu langt mere, end han eller hun nogensinde har lagt ned. Skulle du fejle markedet med endnu lidt, kan du tabe massivt, især med et par ejendomme i din portefølje.

Mens en fordel her er, at banken helt sikkert vil miste mere, end du vil, kan din kreditværdi blive hårdt påvirket. Potentialet for betydeligt afkast tiltrækker mange til denne type strategi, men det skal benyttes med klar overvejelse for alle de involverede risici. Denne strategi kræver naturligvis også, at du gennemgår prioritetsprocessen - i mange tilfælde flere gange - hvilket er en anden ting at overveje.

Betale kontant for investeringsejendom

Kontante investorer kan omgå hele prioritetsansøgningsprocessen og foretage en hurtig investering, hvis de ser en mulighed, hvilket er meget fordelagtigt. En anden fordel ved at betale kontant for en ejendom på forhånd er, at du ikke behøver at betale renter. Selv med så lave renter som de er nu, vil det altid være dyrere på lang sigt at betale nogen form for renter, end det ikke er at have nogen.

For mange investorer, der har midlerne, er det fornuftigt at købe ejendom med kontanter, især hvis du tror, ​​at markedet vil opsvinges meget i de næste par år.

Lad os for eksempel sige, at du køber et hjem direkte for $ 400.000 og sidder på det, indtil du ser, at øjeblikket er rigtigt at sælge. Hvis du har ret i et opsving, og hjemmet værdsætter i værdi til $ 500.000, er det en direkte fortjeneste på $ 100.000 til investoren, uden at skulle overveje at betale bankens renteudbetalinger eller det beløb, du lånte i et prioritetslån. At have 100% egenkapital i et hjem gør det også lettere for en investor at tage et lån imod det i fremtiden, hvis det skulle være nødvendigt. At købe et hus direkte i kontanter kan også skabe øjeblikkelig pengestrøm for investoren.

Visse investorer ser ud til at skabe bevægelsesindkomst med deres ejendomme, og den rigtige lejertype kan give dette.

At købe fast ejendom med et prioritetslån eller med kontanter kræver begge en betydelig mængde af disponible investeringsindtægter.

Særlige overvejelser: Risikoen ved at betale kontant

At binde alle dine aktiver i en investering er ekstremt risikabelt. Denne tilgang er muligvis ikke den bedste strategi for investoren, der har et begrænset antal penge at bruge på lang sigt.

Mens et hjem kan stige i værdi, kan det lige så hurtigt afskrives, og de penge, du mister, vil være direkte. Diversificering er et af de grundlæggende bud ved investering. At binde størstedelen af ​​aktiverne i en aktivklasse kan give et enormt tab. At sætte hundreder af tusinder af dollars i en aktivklasse binder også din likviditet, indtil du har en sælger.

Vigtige forskelle

Begge strategier giver fordele, men for forskellige typer investorer. En vigtig ting at bemærke er, at begge strategier kræver en betydelig mængde af disponible investeringsindtægter. Selv gearede købere, der spreder deres investering på flere ejendomme, bliver nødt til at påtage sig risikoen for, at alle disse ejendomme afskrives. Brug endvidere ikke pensionsopsparing eller din nødfond, når du køber et nyt hjem til kontanter.

For den investor, der har et stort beløb, som er klar til at investere, er tilbøjelighed til risiko det, der virkelig vil styre beslutningen her. Hældede positioner i investeringsejendomme vil utvivlsomt give et højere afkast, men for den mindre involverede eller dumme investor, der stadig søger egenkapital og afkast, kan kontantkøb være den bedre mulighed. (Se relateret til "Bør du betale alle kontanter for dit næste hjem?")