Fastforrentning mod reguleringsrente-prioritetslån: Hvad er forskellen?

Fastlån med fast rente og prioritetslån med justerbar rente (ARM) er de to primære prioritetslånstyper. Mens markedet tilbyder adskillige sorter inden for disse to kategorier, er det første trin, når du handler efter et prioritetslån, afgørelse af, hvilken af ​​de to vigtigste lånetyper der bedst passer til dine behov.

Key takeaways

• Et fastforrentet prioritetslån opkræver en fast rente, der ikke ændres i løbet af lånets levetid.
• Den oprindelige rente på et prioritetsrente (ARM) sættes under markedsrenten på et sammenligneligt fastforrentet lån, og derefter stiger renten (eller muligvis sænkes), når tiden går.
• ARM'er er typisk mere komplicerede end fast realkreditlån.

Fastlån med fast rente

Et fastforrentet prioritetslån opkræver en fast rente, der ikke ændres i løbet af lånets levetid. Selvom størrelsen af ​​hovedstol og renter, der betales hver måned, varierer fra betaling til betaling, forbliver den samlede betaling den samme, hvilket gør budgettering let for husejere.

Den delvise afskrivningsplan nedenfor viser den måde, hvorpå beløb, der er afsat til hovedstol og renter, ændrer sig over pantelånets levetid. I dette eksempel er pantetiden 30 år, hovedstolen er $ 100.000, og renten er 6%.

Som du kan se, består betalingerne, der er foretaget i de første år med et prioritetslån, primært af rentebetalinger.

Den største fordel ved et fastforrentet lån er, at låntageren er beskyttet mod pludselige og potentielt betydelige stigninger i de månedlige pantebetalinger, hvis renten stiger. Fastlån med fast rente er lette at forstå og varierer lidt fra långiver til långiver. Ulempen med realkreditlån er, at når renten er høj, er det vanskeligere at kvalificere sig til et lån, fordi betalingerne er mindre overkommelige.

Selvom rentesatsen er fast, afhænger det samlede rentebeløb, du betaler, af panteperioden. Traditionelle udlånsinstitutioner tilbyder prioritetslån til en lang række betingelser, hvoraf de mest almindelige er 30, 20 og 15 år.

Det 30-årige prioritetslån er det mest populære valg, fordi det tilbyder den laveste månedlige betaling. Afvejningen for den lave betaling er imidlertid en markant højere samlede omkostning, fordi det ekstra årti eller mere på sigt primært er afsat til at betale renter. De månedlige betalinger for kortsigtet prioritetslån er højere, så hovedstolen tilbagebetales inden for en kortere tidsramme. Derudover tilbyder kortsigtede prioritetslån en lavere rente, der giver mulighed for et større beløb, der tilbagebetales ved hver pantebetaling. Således koster realkreditlån betydeligt mindre samlet set. (Se Forståelse af realkreditbetalingsstrukturen for mere).

Prioritetslån: Fast rente kontra justerbar rente

Prioritetslån med regulerbar rente

Renten for et prioritetsrente er variabel. Den oprindelige rente på en ARM sættes under markedsrenten på et sammenligneligt fastforrentet lån, og derefter stiger renten, når tiden går. Hvis ARM holdes længe nok, vil renten overstige den igangværende rente for fastforrentede lån.

ARM'er har en fast periode, hvor den indledende rente forbliver konstant, hvorefter renten justeres ved en forudbestemt frekvens. Den faste rente kan variere markant - hvor som helst fra en måned til 10 år; kortere reguleringsperioder har generelt lavere initialrenter. Efter den indledende løbetid nulstilles lånet, hvilket betyder, at der er en ny rente, der er baseret på de aktuelle markedsrenter. Dette er derefter hastigheden indtil næste nulstilling, hvilket kan være det følgende år.

ARM-terminologi

ARM er betydeligt mere komplicerede end fastforrentede lån, så at udforske fordele og ulemper kræver en forståelse af nogle grundlæggende terminologier. Her er nogle begreber, som låntagere skal vide, før de vælger en ARM:

• Justeringsfrekvens: Dette refererer til mængden af ​​tid mellem rentejusteringer (f.eks. Månedligt, årligt osv.).
• Justeringsindeks: Rentejusteringer er bundet til en benchmark. Nogle gange er dette renten på en type aktiv, såsom indskudsbeviser eller statskasseregninger. Det kan også være et specifikt indeks, såsom Cost of Funds-indekset eller London Interbank Offered Rate (LIBOR).
• Marginal: Når du underskriver dit lån, accepterer du at betale en rente, der er en vis procentdel højere end reguleringsindekset. For eksempel kan din justerbare sats være satsen for den etårige regning plus 2%. Disse ekstra 2% kaldes margenen.
• Kapsler: Dette henviser til grænsen på det beløb, renten kan øge hver justeringsperiode. Nogle ARM'er tilbyder også penge på den samlede månedlige betaling. Disse lån, også kendt som negative amortiseringslån, holder betalingerne lave; Disse betalinger kan dog kun dække en del af den forfaldne rente. Ubetalte renter bliver en del af hovedstolen. Efter flere års betaling af pantet kan din skyldige hovedstol være større end det beløb, du oprindeligt lånte.
• Loft: Dette er det højeste, som den justerbare rente har tilladelse til at blive i løbet af lånets levetid.

Den største fordel ved en ARM er, at det er betydeligt billigere end et fast rente, mindst i de første tre, fem eller syv år. ARM'er er også attraktive, fordi deres lave startbetalinger ofte giver låntageren mulighed for at kvalificere sig til et større lån og i et faldende renteniveau giver låntageren mulighed for at nyde lavere renter (og lavere betalinger) uden behov for at refinansiere prioritetslånet .

En låntager, der vælger en ARM, sparer muligvis flere hundrede dollars om måneden i op til syv år, hvorefter hans eller hendes omkostninger sandsynligvis vil stige. Den nye kurs vil være baseret på markedsrenter og ikke den oprindelige kurs under markedet. Hvis du er meget heldig, kan det være lavere afhængigt af, hvordan markedsraterne er, på tidspunktet for nulstilling af kursen.

ARM kan imidlertid udgøre nogle betydelige ulemper. Med en ARM kan din månedlige betaling ofte ændres i løbet af lånets levetid. Og hvis du tager et stort lån, kan du være i problemer, når renten stiger: Nogle ARM'er er strukturerede, så renten næsten kan fordobles på få år. (Se mere om prioritetsrente til prioritetslån: Hvad sker der, når renten går op ).

Faktisk gik realkreditlån med fordel for mange økonomiske planlæggere efter subprime-pantesmeltningen i 2008, som indledte en æra med tvangsauktioner og korte salg. Låntagere stod over for klistermærker, da deres ARM blev justeret, og deres betalinger skyder sammen. Heldigvis er der siden da blevet indført regeringsbestemmelser og lovgivning for at øge det tilsyn, der omdannede en boligboble til en global finanskrise. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) har forhindret rovdyrpantipraksis, der skader forbrugeren. Långivere låner ud til låntagere, der sandsynligvis vil tilbagebetale deres lån.

ARM er betydeligt billigere end fast realkreditlån.

Hvilket lån er det rigtige for dig?

Når du vælger et prioritetslån, skal du overveje en bred vifte af personlige faktorer og afbalancere dem med de økonomiske realiteter på et stadigt skiftende markedsplads. Enkeltpersoners personlige økonomi oplever ofte perioder med forskud og fald, renten stiger og falder, og økonomiens styrke vokser og aftager. For at sætte dit valg af lån i sammenhæng med disse faktorer skal du overveje følgende spørgsmål:

• Hvor stor pantebetaling har du råd i dag?
• Kunne du stadig have en ARM, hvis renten stiger?
• Hvor længe har du planer om at bo på ejendommen?
• I hvilken retning er renten på vej, og forventer du, at denne tendens fortsætter?

Hvis du overvejer en ARM, skal du køre numrene for at bestemme det værste tilfælde. Hvis du stadig har råd til det, hvis pantet nulstilles til det maksimale loft i fremtiden, sparer en ARM dig penge hver måned. Ideelt set bør du bruge besparelserne sammenlignet med et fast rente til at foretage ekstra hovedbetalinger hver måned, så det samlede lån er mindre, når nulstillingen finder sted, hvilket yderligere sænker omkostningerne.

Hvis renterne er høje og forventes at falde, vil en ARM sikre dig, at du drager fordel af faldet, da du ikke er låst fast i en bestemt rente. Hvis renten klatrer eller en stabil, forudsigelig betaling er vigtig for dig, kan et fastforrentet prioritetslån være vejen at gå.

Kandidater til ARM

Den kortvarige husejer

En ARM kan være et fremragende valg, hvis lave betalinger på kort sigt er dit primære krav, eller hvis du ikke planlægger at bo i ejendommen længe nok til, at satserne stiger. Som nævnt tidligere varierer den faste renteperiode for en ARM, typisk fra et år til syv år, og det er derfor, en ARM muligvis ikke giver mening for folk, der planlægger at beholde deres hjem i mere end det. Men hvis du ved, at du skal flytte inden for en kort periode, eller du ikke planlægger at holde fast i huset i årtier fremover, vil en ARM give en masse mening.

Lad os sige, at rentemiljøet betyder, at du kan tage en fem-årig ARM med en rente på 3, 5%. Et 30-årigt fast rente til sammenligning vil give dig en rente på 4, 25%. Hvis du planlægger at flytte inden den fem-årige ARM nulstilles, vil du spare en masse penge på renter. Hvis du på den anden side i sidste ende beslutter at blive i huset længere, især hvis renterne er højere, når dit lån justeres, så koster pantelånet mere end det fastforrentede lån ville have. Hvis du imidlertid køber et hjem med øje for at opgradere til et større hjem, når du opretter en familie - eller du tror, ​​du skal flytte til arbejde - kan en ARM være den rigtige for dig.

Bump-Up-in-Income-tjeneren

For mennesker, der har en stabil indkomst, men ikke forventer, at den stiger dramatisk, giver et fastforrentet prioritetslån mere mening. Men hvis du forventer at se en stigning i din indkomst, kan det at gå med en ARM spare dig for at betale en masse renter i det lange løb.

Lad os sige, at du leder efter dit første hjem og lige er uddannet fra medicinsk eller advokatskole eller tjent en MBA. Chancerne er store for, at du vil tjene mere i de kommende år og vil være i stand til at have råd til de øgede betalinger, når dit lån justeres til en højere rente. I dette tilfælde fungerer en ARM for dig. I et andet scenario, hvis du forventer at begynde at modtage penge fra en tillid i en bestemt alder, kan du få en ARM, der nulstilles i samme år.

Pay-it-Off-typen

Udtagelse af et prioritetsrente er meget attraktivt for realkreditlåntagere, der har eller vil have kontanter til at afbetale lånet, før den nye rentesats begynder. Selvom det ikke inkluderer det store flertal af amerikanere, er der situationer hvor det muligvis er muligt at trække det af.

Tag en låntager, der køber et hus og sælger et andet på samme tid. Denne person kan blive tvunget til at købe det nye hjem, mens den gamle er i kontrakt, og som et resultat vil han udtage et ARM på et eller to år. Når låntageren har provenuet fra salget, kan han eller hun vende sig for at betale ARM med indtægterne fra hjemmesalget.

En anden situation, hvor en ARM ville være fornuftig, er, hvis du har råd til at fremskynde betalingerne hver måned med nok til at afbetale det, før det nulstilles. Anvendelse af denne strategi kan være risikabelt, fordi livet sker, og selvom du muligvis har råd til at foretage fremskyndede betalinger nu, hvis du bliver syg, mister dit job, eller kedlen går, kan det ikke længere være en mulighed.

Bundlinjen

Uanset hvilken lånetype du vælger, vil du vælge omhyggeligt hjælpe dig med at undgå dyre fejl. En ting er sikker: Gå ikke med ARM, fordi den lavere månedlige betaling er den eneste måde at have råd til at drømmehuset. Du får muligvis en lignende sats på nulstillingstidspunktet, men det er en alvorlig gamble. Det er mere forsigtigt at søge efter et hus med et mindre prismærke i stedet.

Fortsæt med at læse

• Tjek de aktuelle prioritetsrenter
• Hvordan rentesatser fungerer på et prioritetslån
• Forståelse af realkreditbetalingsstrukturen
• Pantpoint: Hvad er poenget?
• Lån med fast eller variabel rente: Hvilken er bedre lige nu?
• Find de bedste prioritetsrenter
• Har du en god prioritetsrente? Lås det ind!
• De vigtigste faktorer, der påvirker realkreditrenter
• Prognoser for realkreditrenter: Køb, sælg eller refi?
• Prioritetslån: Hvad der sker, når renten stiger
• Hvordan renter påvirker boligmarkedet
• Er huspris eller rentesats mere vigtig?
• Shopping for realkreditrenter