Økonomisk styringsrate - definition af FMRR
Den økonomiske styringsrate (FMRR) er en måling, der bruges til at evaluere effektiviteten af en ejendomsinvestering og vedrører en ejendomsinvesteringstrust (REIT). REITs er aktier, der tilbydes offentligheden af et ejendomsselskab eller trust, der har en portefølje af indkomstproducerende ejendomme og / eller pantelån.
FMRR svarer til den interne afkastkurs og tager højde for investeringens længde og risiko. FMRR specificerer pengestrømme (indstrømning og udstrømning) i to forskellige kurser, der er kendt som den sikre rente og geninvesteringsraten.
Den økonomiske styringsrate forklaret
Da beregningen af den økonomiske forvaltningsrate er så kompliceret, vælger mange ejendomsfagfolk og investorer at bruge andre målinger til fast ejendomsanalyse. Fordelen ved at bruge FMRR er, at det giver investorer mulighed for at sammenligne investeringsmuligheder på niveau med hinanden.
Selvom den interne afkasthastighed (IRR) længe har været et standardmål for afkast inden for det finansielle leksikon, er en primær ulempe værdien manglende evne til at redegøre for tid eller en holdeperiode. Som sådan er det en svag indikator på likviditet, der spiller en væsentlig rolle i bestemmelsen af det samlede risikoniveau for en given investeringssikkerhed eller køretøj. For eksempel, når man kun bruger IRR, kan to fonde se ens ud på grundlag af deres afkast, men den ene kan tage dobbelt så lang tid som den anden til blot at vende tilbage til et originalt hovedinvesteringsbeløb. Mange analytikere vil supplere IRR- eller MIRR-returmål med tilbagebetalingsperioden for at vurdere, hvor lang tid det kræver at inddrive en hovedinvestering.
Den ændrede interne afkastkurs forbedres i forhold til den interne interne afkastværdi ved at justere for forskelle i de antagede reinvesteringssatser for indledende kontantudgifter og efterfølgende kontantstrøm. FMRR tager tingene et skridt videre ved at specificere pengestrømme og pengestrømme i to forskellige satser, der er kendt som den ”sikre rente” og ”reinvesteringskursen.” FMRR antager også en yderligere antagelse, der ikke er inkluderet i IRR og MIRR, at positive pengestrømme, der opstår umiddelbart før til negative pengestrømme vil blive brugt til at dække den negative pengestrøm.
- Sikre renter antager, at midler, der er nødvendige for at dække negative pengestrømme, tjener renter til en rente, der let kan opnås, og kan trækkes tilbage, når det er nødvendigt med et øjeblik varsel (dvs. som fra en dag med indskudskonto). I dette tilfælde er en sats "sikker", fordi midlerne er meget likvide og sikkert tilgængelige med minimal risiko, når det er nødvendigt.
- Geninvesteringssatser inkluderer en kurs, der skal modtages, når positive pengestrømme geninvesteres i en lignende mellemliggende eller langsigtet investering med sammenlignelig risiko. Geninvesteringsraten er højere end den sikre kurs, fordi den ikke er likvid (dvs. den vedrører en anden investering) og derfor kræver en højere-diskonteringsrente.
Key takeaways
- Den økonomiske styringsrate (FMRR) er en måling, der bruges til at evaluere effektiviteten af en investering i fast ejendom og vedrører REIT.
- FMRR er afhængig af en modificeret IRR-formulering, der anvender en sikker afkastrate og en geninvesteringsafkast.
- Da beregningen af den økonomiske forvaltningsrate er så kompliceret, vælger mange ejendomsfagfolk og investorer at bruge andre målinger til fast ejendomsanalyse.
Beregning af FMRR
Da FMRR er en ændret intern afkasthastighed, er der ingen formel måde at beregne det på, snarere skal det beregnes af iterationer af prøve og fejl, der er let gjort af computersoftware. Inden du bruger sådan software, er der nogle vigtige trin, der skal tages for at bestemme en sikker rente og geninvesteringsrate (højere end den sikre sats) for at gælde for alle fremtidige pengestrømme i løbet af en bestemt opholdsperiode.
- Tag alle de fremtidige negative pengestrømme ud ved at se på det foregående års positive pengestrømme, når det er muligt. I stedet diskonteres udstrømningen til den sikre afkast og trækkes fra eventuelle positive pengestrømme.
- Rabat alle andre pengestrømme, der muligvis ikke har været gældende i trin 1 til i dag, også til den sikre kurs.
- Forbind frem til slutningen af holdeperioden de resterende positive pengestrømme til reinvesteringsrenten. Disse tilføjes derefter til de forventede pengestrømme, der forventes fra et salg ved afslutningen af investeringsperioden.
- Beregn IRR.
Resultatet af disse trin er den økonomiske forvaltningsrate.
Sammenlign Navn på udbydere af investeringskonti Beskrivelse Annoncørens viden × De tilbud, der vises i denne tabel, er fra partnerskaber, hvorfra Investopedia modtager kompensation.