Fannie Mae: Hvad det gør, og hvordan det fungerer

Der er en meget god chance for, at du har hørt om Fannie Mae. Men ved du, hvad det gør, og hvordan det fungerer?

Federal National Mortgage Association (FNMA), typisk kendt som Fannie Mae, er en statsstøttet virksomhed (GSE), der blev grundlagt i 1938 af Kongressen under den store depression som en del af New Deal. Det blev oprettet for at stimulere boligmarkedet ved at stille flere prioritetslån til rådighed for låntagere med moderat til lav indkomst.

Fannie Mae stammer ikke eller yder pantelån til låntagere. Men det køber og garanterer dem gennem det sekundære realkreditmarked. Faktisk er det en af ​​to af de største købere af realkreditlån på det sekundære marked. Den anden er dets søskende, Federal Home Loan Mortgage Corporation, eller Freddie Mac, en anden statsstøttet virksomhed oprettet af Kongressen.

De tidlige dage

I begyndelsen af ​​1900'erne var det ikke en nem opgave at få et pantelån, hvad så meget som et hjem. Mange mennesker havde ikke råd til at sikre en udbetaling, og lån var næsten altid på kort sigt - ikke som dem med de langvarige afskrivningsperioder, vi kender i dag. Faktisk, når mange af lånene forfaldt på det tidspunkt, krævede de normalt store ballonbetalinger fra debitor. Hvis husejeren ikke kunne foretage betalingen, vil banken udelukke. Da den store depression gik, mistede ca. 25% af landets husejere deres hjem.

Den amerikanske kongres reagerede ved at oprette Fannie Mae. Målet var at hjælpe med at skabe en strøm af boligfinansiering tilgængelig for alle på hvert marked. Dette førte til finansiering af langfristede fastforrentede realkreditlån, hvilket gjorde det muligt for husejere at refinansiere deres lån på ethvert tidspunkt i løbet af deres lån.

1938

Året i Kongressen skabte Fannie Mae.

I slutningen af ​​1960'erne begyndte Fannie Mae at finansiere sig selv ved at sælge aktier og obligationer, efter at regeringen fjernede det fra det føderale budget. Fannie Mae bevarede imidlertid båndene til regeringen som GSE, hvorimod et bestyrelse bestod af højst 13 medlemmer. Det er også fritaget for lokale og statslige skatter.

Key takeaways

• Fannie Mae er en statsstøttet virksomhed, der giver pantelån til rådighed for låntagere med lav og moderat indkomst.
• Det giver ikke lån, men støtter eller garanterer dem på det sekundære realkreditmarked.
• Fannie Mae giver likviditet ved at investere i realkreditmarkedet ved at samle lån i pantesupporterede værdipapirer.
• Fannie Mae blev reddet af den amerikanske regering efter finanskrisen og blev afnoteret fra NYSE.

Oprettelse af likviditet

Ved at investere i realkreditmarkedet skaber Fannie Mae mere likviditet for långivere som banker, thrifts og kreditforeninger, hvilket igen giver dem mulighed for at tegne eller finansiere flere prioritetslån. De prioritetslån, den køber og garanterer, skal opfylde strenge kriterier. For eksempel er grænsen for et konventionelt lån til en enebolig i 2019 $ 484.350 for de fleste områder og $ 726.525 for omkostningsområder. Disse områder inkluderer Hawaii, Alaska, Guam og De amerikanske Jomfruøer, hvor de gennemsnitlige værdier for boliger ligger over basisbeløbet med mindst 115%.

For at en pantelån er berettiget til at blive støttet af Fannie Mae, må den acceptere at ikke udøve uetisk praksis for underprimeudlån. Subprime-lån har højere rente end prime-rente-lån og tilbydes låntagere med dårlig kredit, der betragtes som en højere risiko af långiveren.

Ifølge Fannie Mae's websted leverede det $ 102 milliarder dollars i likviditet til finansiering af boligmarkedet i første kvartal af 2019. Dette hjalp folk over hele landet med at købe, refinansiere og leje omkring 527.000 boliger.

Fannie Mae bakker op eller garanterer pantelån, men stammer ikke fra dem.

Værdipapirer med sikkerhed i prioritetslån

Efter at have købt prioritetslån på det sekundære marked, samler Fannie Mae dem til dannelse af realkreditlån (MBS). MBS er værdipapirer, der er sikkerhedskopieret med et pantelån eller en pant af prioritetslån. Fannie Mae's værdipapirer, der er pantsat, købes af institutioner som forsikringsselskaber, pensionskasser og investeringsbanker. Det garanterer betalinger af hovedstol og renter på dets MBS.

Fannie Mae har også sin egen portefølje, ofte benævnt en beholdt portefølje. Dette investerer i egne sikkerhedsstillede værdipapirer samt værdipapirer fra andre institutioner. Fannie Mae udsteder gæld, der kaldes agenturgæld for at finansiere sin beholdne portefølje.

Den finansielle krise

Fannie Mae er blevet handlet siden 1968. Indtil 2010 handles det på New York Stock Exchange (NYSE). Det blev afnoteret efter realkreditlån, boliger og finanskrise, efter at dens aktier faldt under de minimale kapitalkrav, der var pålagt af New York Stock Exchange. Det handler nu over-the-counter.

Uetisk udlånspraksis førte til krisen. I løbet af boligboomen i midten af ​​2000'erne sænkede långivere deres standarder og tilbød boliglån til låntagere med dårlig kredit. I 2007 sprang husboblen, og hundreder af tusinder af disse låntagere gik i misligholdelse, hvilket førte til det, der blev kendt som subprime-nedsmeltning. Dette havde en ringvirkende virkning på kreditmarkederne, som sendte de finansielle markeder i en spids og skabte den mest alvorlige recession i årtier i De Forenede Stater. (Se mere: En gennemgang af tidligere recessioner for mere ).

Regeringens overtagelse og redning

I sidste halvdel af 2008 blev Fannie Mae og Freddie Mac overtaget af regeringen via et konservatorium af Federal Housing Finance Committee. På det tidspunkt garanterede eller holdt begge halvdelen af ​​landets pantelån værd ca. $ 500 billioner. Begge blev reddet for 187, 4 milliarder dollars, hvilket reddede dem fra sammenbrud. I det væsentlige greb den amerikanske regering ind for at genoprette tilliden på markederne ved at love at redde dårlige lån og for at forhindre en yderligere nedgang i boligmarkedet. Dette førte igen til en stigning i mængden af ​​statsgæld, som havde omkring 9 billioner dollars på det tidspunkt.

Kreditoptioner

Fannie Mae tilbyder nu en række forskellige forretningsinitiativer og kreditmuligheder til husejere og arbejder med långivere for at hjælpe mennesker, der ellers kan have vanskeligheder med at få finansiering.

• HomeReady Mortgage: Dette produkt giver husejere mulighed for at sikre finansiering og købe et hjem med en lav udbetaling. Låntagere kvalificerer sig, hvis de har en lav til moderat indkomst og en kredit score under 620. Mennesker med score over 620 får bedre priser.
• 3% forskud: En anden ressource for husejere, der muligvis ikke har adgang til nok midler til at sikre en stor udbetaling.
• Foretrukket HFA: Dette program hjælper husejere med at få adgang til overkommelig finansiering gennem lokale og statslige boligfinansieringsbureauer og andre långivere. Indkomstniveauer for låntagere bestemmes af HFA, og der er ingen første gang køberkrav.

En komplet liste over produkter og deres beskrivelse er tilgængelig på Fannie Mae's websted.

Lån modifikationer

Efter nedsmeltning af realkreditlån begyndte Fannie Mae at fokusere på lånemodifikationer. Siden 2009 har Fannie Mae gennemført mere end 1, 5 millioner lånændringer. Lånemodifikationer ændrer betingelserne for et eksisterende prioritetslån for at hjælpe låntagere med at undgå misligholdelse af deres prioritetslån, ender med afskærmning og i sidste ende mister deres hjem. Ændringer kan omfatte en lavere rente eller forlænge lånets løbetid. Lånemodifikation kan også sænke de månedlige betalinger.

Bundlinjen

Fannie Mae har formået at vende sig selv, siden han var på randen i 2008. I dag er det den største opbakning af 30-årige fastforrentede realkreditlån og er fortsat en nøglemekanisme til at lette husejere.