Lukningsomkostninger
Lukningsomkostninger er udgifterne ud over ejendommens pris, som købere og sælgere normalt pådrager sig at gennemføre en ejendomstransaktion.
Omkostninger, der kan afholdes, kan omfatte lånets oprindelsesgebyrer, rabatpoint, vurderingsgebyrer, titelsøgninger, titelforsikring, undersøgelser, skatter, gebyrer for registrering af handlinger og kreditrapportomkostninger. Forudbetalte omkostninger er dem, der gentager sig over tid, såsom ejendomsskatter og husejers forsikring. Långiveren er ifølge loven forpligtet til at angive disse omkostninger i et "skøn af god tro" inden for tre dage efter en boliglånsansøgning.
Forståelse af lukning af omkostninger
Lukningsomkostninger opstår, når ejendommens titel overføres fra sælgeren til køberen. Det samlede dollar af lukkeomkostninger afhænger af, hvor ejendommen bliver solgt og værdien af den ejendom, der overføres. Hjemmekøbere betaler typisk mellem 2% og 5% af købsprisen, men lukkeomkostninger kan betales af enten sælgeren eller køberen. En ejendomstransaktion er en noget kompleks proces med mange involverede spillere og mange bevægelige dele. Nogle stater (og nogle låneprodukter) kræver visse inspektioner ud over den grundlæggende inspektion, du betaler direkte til en hjemmeinspektør efter eget valg. Derefter er der ejendoms- og overførselsafgifter, samt forsikringsdækning og forskellige ekstra gebyrer.
Hjemkøbere i USA betaler i gennemsnit 4.876 $ for lukningsomkostninger, ifølge en nylig undersøgelse fra ClosingCorp, et datafirma for lukning af fast ejendom. Undersøgelsen fandt de højeste gennemsnitlige lukningsomkostninger i dele af det nordøstlige, herunder District of Columbia ($ 12.573), New York ($ 9.341 $), Delaware ($ 8.663), Maryland ($ 7111) og Vermont ($ 6.839). De stater med de laveste gennemsnitlige lukkeomkostninger inkluderede Missouri (2.905 $), Indiana ($ 2.934), South Dakota ($ 2.996), Iowa ($ 3.138) og North Carolina ($ 3.120).
Lover kræver långivere at give et lånestimat, der afslører lukningsomkostningerne på ejendommen. I henhold til loven om afvikling af fast ejendom (RESPA) kræves det, at långivere ifølge loven giver dette estimat, også kendt som et skøn af god tro, inden tre dage efter, at långiveren har taget en låntagers låneansøgning. Mindst tre dage før lukningen skal långiveren også give en afsluttende offentliggørelseserklæring, der beskriver alle lukkeomkostninger. De anførte gebyrer kan have ændret sig fra lånestimatet.
Key takeaways
- Lukningsomkostninger er gebyrer og afgifter, der forfalder ved afslutningen af en ejendomstransaktion, ud over ejendommens købspris. Sælgere kan også være genstand for lukningsomkostninger.
- Eksempler på almindelige lukkeomkostninger inkluderer gebyrer, der er relateret til oprindelse og tegning af et prioritetslån, fast ejendomsprovisioner, skatter, forsikringer og arkivering af poster.
- Lukningsomkostninger skal oplyses ved lov til købere og sælgere og aftales inden en ejendomsaftale kan afsluttes.
Eksempler på lukning af omkostninger
Oprindelsesgebyrer er gebyrer, som banken opkræver for oprettelse af et lån. Gebyret udgør typisk 1% af pantelånet. Køberen kan købe rabatpoint på forhånd for at nedsætte bankens rentesats. Selvom banken kræver en kreditrapport og låneansøgning, er disse gebyrer omsættelige og kan dækkes af banken. Privat prioritetsforsikring er et tillægsgebyr, der anvendes til ethvert køb med en udbetaling på under 20%.
Titelforsikring beskytter långiveren mod krav mod huset og beskytter køberen mod tidligere entreprenører, der fremsætter krav mod ejendommen. Långivere kræver ofte en vurdering, som kan koste op til $ 400 i de fleste områder. Lokale myndigheder opkræver registreringsgebyrer og skatter for at registrere salget af ejendom. Disse overførselsafgifter varierer fra stat til stat.
Alle lukkeomkostninger vil blive specificeret på lånestimatet og lukkeoplysningen. Her er de standardgebyrer, du kan forvente at se:
Tilmeldingsgebyr
- Et gebyr, som långiveren opkræver for at behandle din prioritetsansøgning. Spørg långiveren for detaljer, før du ansøger om et prioritetslån.
Advokatgebyr
- Et gebyr opkrævet af en ejendomsadvokat til at forberede og gennemgå boligaftale og kontrakter. Ikke alle stater kræver en advokat til at håndtere en ejendomstransaktion.
Lukningsgebyr
- Også kendt som et "escrow fee", dette betales til den part, der håndterer afslutningen: titelselskabet, escrow company eller en advokat, afhængig af statens lovgivning.
Kurergebyr
- Hvis du underskriver papirdokumenter, hjælper dette gebyr med at fremskynde deres transport. Hvis lukningen sker digitalt, betaler du muligvis ikke dette gebyr.
Gebyr for kreditrapport
- Et gebyr ($ 15 til $ 30) fra en långiver for at trække dine kreditrapporter fra de tre vigtigste rapporteringsbureauer. Nogle långivere opkræver muligvis ikke dette gebyr, fordi de får en rabat fra rapporteringsorganerne.
Escrow depositum
- Nogle långivere kræver, at du indbetaler to måneders ejendomsskat og pantforsikringsbetalinger ved lukning.
FHA Prioritetslån
- FHA-lån kræver en up-front realkreditforsikringspræmie (UPMIP) på 1, 75% af det basale lånebeløb, der skal betales ved lukning (eller det kan rulles ind i dit prioritetslån). Der betales også en årlig MIP-betaling månedligt, der kan variere fra 0, 45% til 0, 85%, afhængigt af dit låns løbetid og basisbeløb.
Bestemmelse og overvågningsgebyr for oversvømmelse
- Et gebyr opkrævet til en certificeret oversvømmelsesinspektør for at afgøre, om ejendommen er i en oversvømmelseszone, som kræver oversvømmelsesforsikring (adskilt fra din husejers forsikringspolice). En del af gebyret inkluderer løbende observation for at overvåge ændringer i ejendommens oversvømmelsesstatus.
Husejers forenings overførselsgebyr
- Hvis du køber et ejerlejlighed, rækkehus eller ejendom i en planlagt udvikling, skal du melde dig ind i det samfunds husejersammenslutning. Dette er overførselsgebyret, der dækker omkostningerne ved at skifte ejerskab, f.eks. Dokumenter. Uanset om sælgeren eller køberen betaler gebyret, er det måske ikke i kontrakten; du skal tjekke på forhånd. Sælgeren skal fremlægge dokumentation, der viser HOA-kontingentbeløb og en kopi af HOAs regnskaber, meddelelser og protokoller. Bed om at se disse dokumenter såvel som vedtægter, pagter, betingelser og begrænsninger (eller CC & R) og reglerne i HOA, før du køber ejendommen for at sikre, at den er i god økonomisk stand, og det er et sted, du ønsker at bo.
Husejers forsikring
- En långiver kræver normalt forudbetaling af det første års forsikringspræmie ved lukning.
Långiverens titelforsikring
- Et forudgående engangsgebyr, der betales til titelselskabet, der beskytter en långiver, hvis der opstår en ejerskabsstrid eller pantelån, som det ikke fandt i titelsøgningen.
Blybaseret malinginspektion
- Et gebyr betalt til en certificeret inspektør for at afgøre, om ejendommen har farlig blybaseret maling.
Points
- Point (eller "rabatpoint") henviser til en valgfri forhåndsbetaling til långiveren for at reducere renten på dit lån og derved sænke din månedlige betaling. Et punkt svarer til 1% af lånebeløbet. I et miljø med lav sats sparer dette måske ikke dig mange penge.
Ejers titel Forsikring
- Denne politik beskytter dig i tilfælde af, at nogen udfordrer dit ejerskab til hjemmet. Det er normalt valgfrit, men stærkt anbefalet af juridiske eksperter.
Oprindelsesgebyr
- Denne afgift dækker långiverens administrationsomkostninger til behandling af dit gebyr og er typisk 1% af lånebeløbet. Nogle långivere opkræver ikke oprindelsesgebyrer, men opkræver normalt en højere rente for at dække omkostninger.
Skadedyrsinspektion
- Et gebyr, der dækker omkostningerne ved en professionel skadedyrinspektion for termitter, tørråds eller anden skadedyrrelateret skade. Nogle stater og nogle statsforsikrede lån kræver inspektion.
Forudbetalte daglige renter
- En betaling til dækning af eventuelle renter på dit realkreditlån, der påløber fra datoen for lukning indtil datoen for din første pantebetaling.
Privat prioritetsforsikring (PMI)
- Hvis din udbetaling er mindre end 20%, kan din långiver muligvis kræve PMI. Det kan være nødvendigt, at du foretager den første måneds PMI-betaling ved lukning.
Ejendomsvurderingsgebyr
- Et påkrævet gebyr betalt til en professionel vurderingsvirksomhed for at vurdere hjemmets dagsværdi, der bruges til at bestemme dit lån-til-værdi (LTV) forhold.
Ejendomsskat
- Ved lukning kan du forvente at betale eventuelle ejendomsskatter, der forfalder inden for 60 dage efter boligkøb.
Bedøm låseafgift
- Et gebyr, som långiveren opkræver for at garantere dig en bestemt rente i en begrænset periode, typisk fra det tidspunkt, du modtager en forhåndsgodkendelse, indtil den lukker.
Har du en god prioritetsrente? Lås det ind! giver dig detaljerne.
Optagelsesgebyr
- Et gebyr, der opkræves af dit lokale indspilningskontor, normalt by eller amt, for optagelse af offentlige jordregistre.
Undersøgelsesgebyr
- Et gebyr opkrævet af et landmålsfirma for at kontrollere ejendomslinjer og delte hegn for at bekræfte en ejendoms grænser.
Skatteovervågning og skattestatus Forskningsgebyrer
- Et tredjepartsgebyr for at holde øje med dine ejendomsskatbetalinger og for at underrette din långiver om problemer med dine ejendomsskatbetalinger, såsom for sent eller mislykkede betalinger.
Gebyr for titelsøgning
- Et gebyr, der opkræves af titelselskabet for at analysere offentlige ejendomsregistre for eventuelle ejendomsafvigelser. Titelfirmaet søger efter handlinger og sikrer, at der ikke findes udestående ejendomsretlige tvister eller panterettigheder på ejendommen.
Overførselsafgift
- En skat opkrævet for at overføre titlen fra sælgeren til køberen.
Underwriting-gebyr
- Et gebyr opkrævet af långiveren for at garantere dit lån. Underwriting er forskningsprocessen for at verificere dine økonomiske oplysninger, indkomst, beskæftigelse og kredit til endelig lånegodkendelse.
VA-finansieringsgebyr
- Hvis du er en VA-låntager, hjælper dette gebyr, der opkræves som en procentdel af lånebeløbet, modregning af låneprogrammets omkostninger til amerikanske skatteydere. Størrelsen af finansieringsgebyret afhænger af din klassificering af militærtjenesten og lånebeløbet; gebyret kan betales ved lukning eller rulles ind i dit prioritetslån. Nogle militære medlemmer er fritaget for at betale gebyret.
Et andet stort gebyr: fast ejendomsprovisioner. Købere betaler dog ikke dette gebyr; sælgere gør. Provisionsgebyret er typisk 5% til 6% af husets købspris, og det er jævnt fordelt mellem sælgers agent og købers agent.
Sådan reduceres lukningsomkostninger
Det kan føles som om du ikke har råd til alle disse gebyrer oven på udbetalingen, flytteudgifter og reparationer til dit nye hjem. Der er dog måder at forhandle disse gebyrer på.
- Shoppe rundt. Dette gælder for långivere og tjenester fra tredjepart, som f.eks. Husejers forsikringspolicyer og titelselskaber. Mange huskøbere er ikke klar over, at de kan spare betydelige penge på lukningsomkostninger, hvis de sammenligner gebyrer fra långiver til långiver. Du behøver heller ikke bruge titelselskabet, skadedyrinspektøren eller husejers forsikringsagent, som din långiver antyder. Lav nogle lektier, og du kan spare nogle alvorlige kontanter på disse gebyrer.
- Planlæg lukning i slutningen af måneden. En lukningsdato nær eller i slutningen af måneden hjælper med at skære ned på forudbetalte daglige renteafgifter. En långiver kan køre dette scenario for dig at finde ud af, hvor meget du kan spare.
- Appellere til sælgeren om hjælp. Du kan muligvis få en sælger til enten at sænke købsprisen eller til at dække en del (eller alt - hvis du virkelig er heldig) af dine lukkeomkostninger. Dette er mere sandsynligt, hvis sælgeren er motiveret, og hjemmet har været på markedet i lang tid med få tilbud. På mange varme boligmarkeder er forholdene imidlertid sælgerne gunstige, så du kan få pushback eller et "nej", hvis du beder om en sælgers hjælp. Det skader ikke at spørge.
- Sammenlign lånestimat og lukningsoplysningsformularer. Når du får dit første lånestimat, skal du gennemgå det med en fin tandkam. Hvis du er i tvivl om, hvad et gebyr indebærer, eller hvorfor det bliver opkrævet, skal du bede långiver om at afklare det. En långiver, der ikke kan forklare et gebyr eller skubber tilbage, når det bliver spurgt, skal være et rødt flag. Ligeledes, hvis du bemærker nye gebyrer eller ser mærkbare stigninger i visse lukningsgebyrer, bede din långiver om at lede dig gennem detaljerne. Det er ikke ualmindeligt, at lukkeomkostninger varierer fra forudgående godkendelse til lukning, men store spring eller overraskende tilføjelser kan påvirke din evne til at lukke.
- Forhandle om lånespecifikke gebyrer. Hvis du har mistanke om, at en långiver tilføjer unødvendige gebyrer, kendt som "uønskede gebyrer", på dit lån, skal du tale. Bed långiveren om at fjerne eller reducere gebyrer, hvis du bemærker dobbeltarbejde. Sammenlignings shopping kan være din allierede i at reducere lukkeomkostninger samt finde konkurrencedygtige vilkår og priser. Vær særlig forsigtig med for store behandlings- og dokumentationsgebyrer.
- Rul lukningsomkostninger til dit prioritetslån (som en sidste udvej). I nogle tilfælde tilbyder långivere at betale dine lukkeomkostninger eller rulle dem til dit lån. Men du er ikke væk fra krogen; långivere har en tendens til at opkræve højere renter for at betale sig selv for at absorbere dine lukkeomkostninger, hvilket betyder, at du i sidste ende ender med at betale renter på dit lån - og på lukningsomkostninger.
Prioritetslån
Ingen prioritetslån eliminerer alle forhåndsgebyrer for køberen ved lukning. Disse typer prioritetslån er fordelagtige på kort sigt, men resulterer sandsynligvis i højere renter. Lukningsomkostningerne kan også nedgraves i det samlede prioritetslån, hvilket betyder, at køberen betaler renter af lukkeomkostningerne over tid. Selv om prioritetslån ikke er lukket, er det nyttigt med at reducere den oprindelige kapitaludgift, men der er langsigtede økonomiske konsekvenser at overveje.