Grundlæggende om REIT-beskatning

Ejendomsinvesteringstrusts (REIT) har etableret sig som et middel for den mindre investor til direkte at deltage i det højere afkast genereret af ejendomme. Tidligere blev disse trusts betragtet som mindre udlægger af investeringsforeninger i enhed i samme kategori som energi eller andre sektorrelaterede trusts, men når Global Industry Classification Standard tildelte REIT status som en separat aktivklasse, var reglerne ændret sig, og deres popularitet steg.

I denne artikel vil vi forklare, hvordan REIT'er fungerer og undersøger de unikke skattemæssige konsekvenser og besparelser, de tilbyder til regelmæssige investorer.

Grundlæggende egenskaber ved REITs

REITs er en pulje af ejendomme og pantelån bundet sammen og tilbydes som sikkerhed i form af investeringsforeninger. Hver enhed i en REIT repræsenterer en forholdsmæssig brøkdel af ejerskabet i hver af de underliggende ejendomme. REITs på NYSE havde en markedsandel over $ 1 billion, fra marts 2019. I 2019 blev 226 REIT'er handlet aktivt på New York Stock Exchange og andre markeder.

REIT'er er typisk mere værdifulde end vækstorienterede og består hovedsageligt af små og mellemstore bedrifter.

IRS kræver, at REIT'er udbetaler mindst 90% af deres indkomst til andelseiere. Dette betyder, at REIT giver højere afkast end dem, der typisk findes på de traditionelle markeder med fast indkomst. De har også en tendens til at være mindre ustabile end traditionelle aktier, fordi de svinger med ejendomsmarkedet.

Tre typer REITs

REITs kan opdeles i tre kategorier:

• Egenkapital REITs: Disse trusts ejer og / eller lejer ejendomme og samler lejeindtægter, udbytte og kapitalgevinster ved salg af ejendom. Den tredobbelte indkomstkilde gør denne type meget populær.
• Realkreditreit: Disse fonde bærer større risiko på grund af deres eksponering for renter. Hvis renten stiger, kan værdien af ​​prioritetslån REIT falde markant.
• Hybride REIT'er - Disse instrumenter kombinerer de to første kategorier. De kan enten være åbne eller lukkede (ligesom åbne og lukkede gensidige fonde), have en ubegrænset eller ubestemt levetid og investere i enten en enkelt gruppe af projekter eller flere grupper.

Beskatning på tillidsniveau

REITs skal følge de samme regler som alle andre investeringsforeninger. REIT skal beskattes først på tillidsniveau og derefter til modtagere. Men de skal følge den samme metode til selvvurdering som virksomheder. Så REITs har de samme værdiansættelses- og regnskabsregler som virksomheder, men i stedet for at passere overskud, overfører de pengestrømmen direkte til andelseiere.

Der er et par ekstra regler for REIT ud over reglerne for andre enhedsinvesteringer:

1. Lejeindkomst behandles som forretningsindtægter til REIT, fordi regeringen betragter husleje som REITs forretning. Dette betyder, at alle udgifter i forbindelse med lejeaktiviteter kan trækkes fra det samme, som forretningsudgifter kan afskrives af et selskab.
2. Endvidere beskattes den nuværende indkomst, der distribueres til andelseiere, ikke til REIT, men hvis indkomsten fordeles til en ikke-hjemmehørende modtager, skal denne indkomst være underlagt en kildeskat på 30% for almindeligt udbytte og en kursrate på 35%, medmindre satsen er lavere ved traktat.

Til alle praktiske formål er REIT generelt fritaget for beskatning på tillidsniveau, så længe de fordeler mindst 90% af deres indkomst til deres andelseiere. Selv REIT, der overholder denne regel, står dog stadig over for selskabsbeskatning af eventuel tilbageholdt indkomst.

Beskatning til andelseiere

De udbetalte udbytte fra REIT beskattes til andelseieren som almindelig indkomst, medmindre de betragtes som kvalificeret udbytte, der beskattes som kapitalgevinster. Ellers beskattes udbyttet til andelsehaverens øverste marginale skattesats.

En del af det udbytte, der udbetales af REITs, kan også udgøre et ikke-skatteligt kapitalafkast, hvilket ikke kun reducerer enhedsejerens skattepligtige indkomst i det år, udbyttet modtages, men også udskyder skatten på den del, indtil kapitalaktivet er solgt. Disse betalinger reducerer også omkostningsgrundlaget for andelsehaveren. De ikke-skattbare dele beskattes derefter som enten langsigtede eller kortvarige kapitalgevinster / -tab.

Fordi REITs sjældent beskattes på tillidsniveau, kan de tilbyde relativt højere udbytter end aktier, hvis udstedere skal betale skat på virksomhedsniveau inden beregning af udbytteudbytte.

Eksempel - Beregning af ejerskabsafgift
Jennifer beslutter at investere i en REIT, der i øjeblikket handler med $ 20 pr. Enhed. REIT har midler fra operationer på $ 2 pr. Enhed og distribuerer 90%, eller $ 1, 80, af dette til andelseierne. Dog udgør 0, 60 $ pr. Enhed af dette udbytte afskrivninger og andre udgifter og betragtes som et ubeskateligt kapitalafkast. Derfor kommer kun $ 1, 20 ($ 1, 80 - $ 0, 60) af dette udbytte fra den faktiske indtjening. Dette beløb skal beskattes for Jennifer som almindelig indkomst, med hendes omkostningsgrundlag reduceret med $ 0, 60 til $ 19, 40 pr. Enhed. Som nævnt tidligere beskattes denne reduktion i basis som enten en langsigtet eller kortvarig gevinst / tab, når enhederne sælges.

Bundlinjen

De unikke skattemæssige fordele, der tilbydes af REITs, kan omsættes til overlegen afkast for investorer, der søger højere afkast med relativ stabilitet. Teoretisk er det muligt for en andelsehaver at opnå et negativt omkostningsgrundlag, hvis enhederne holdes i et længe nok tidsrum. Selvom dette næppe er almindeligt, bør potentialet for at realisere en mulig gevinst eller tab på denne måde klart forstås af investorerne.