Er du klar til at købe et hus?

Er du klar til at købe et hus? Nå, svar på det spørgsmål med et andet spørgsmål - nemlig dit "Hvad har jeg råd til?" Og det er måske ikke så let at besvare det. Før du klikker på det tilsyneladende gode køb på et hjem, skal du lære, hvordan du virkelig analyserer, hvad "overkommelige priser" betyder.

Din gæld-til-indkomstforhold

Det første og mest indlysende beslutningspunkt involverer penge. Hvis du har tilstrækkelige midler til at købe et hus til kontanter, har du bestemt råd til at købe et nu. Selv hvis du ikke kan betale kontant, ville de fleste eksperter være enige om, at du har råd til købet, hvis du kan prioritere et nyt hjem. Men hvilken slags prioritetslån har du råd?

43% gæld-til-indkomstforhold (DTI) -standarden bruges generelt af Federal Housing Administration (FHA) som en retningslinje for godkendelse af realkreditlån. Dette forhold bruges til at bestemme, om låntageren kan foretage sine betalinger hver måned; nogle långivere kan være mere lempede eller mere stive, afhængigt af ejendomsmarkedet og generelle økonomiske forhold. En DTI på 43% betyder alle dine regelmæssige gældsindbetalinger plus dine nye boligrelaterede udgifter - pantelån, realkreditforsikring, husejers foreningsgebyrer, ejendomsskat, husejers forsikring osv. - bør ikke svare til mere end 43% af din månedlige brutto indkomst.

For eksempel, hvis din månedlige bruttoindkomst er $ 4.000, multiplicerer du dette antal med 0, 43. 1.720 $ er det samlede beløb, du skal bruge på gældsindbetalinger. Lad os nu sige, at du allerede har disse månedlige forpligtelser: minimum kreditkortbetalinger på $ 120, en billånbetaling på $ 240 og studielånbetalinger på $ 120 - $ 480 i alt. Det betyder teoretisk, at du har råd til op til $ 1.240 pr. Måned i ekstra gæld til et prioritetslån osv., Og stadig er inden for den maksimale DTI. Selvfølgelig er mindre gæld altid bedre.

Hvad DTI-långivere ønsker

Du er også nødt til at overveje front-end gæld-til-indkomst-forholdet, der beregner din indkomst i forhold til den månedlige gæld, du vil pådrage dig alene af boligudgifter. Normalt vil långivere som dette forhold ikke være mere end 28%; under en recession kan de muligvis lade den glide til op til 31%. For eksempel, hvis din bruttoindkomst er $ 4.000 pr. Måned, ville du have problemer med at blive godkendt til $ 1.720 i månedlige boligudgifter, selvom du ikke har andre forpligtelser. For en front-end DTI på 31% skal dine boligomkostninger være under $ 1.240.

Hvorfor ville du ikke være i stand til at bruge dit fulde gæld-til-indkomst-forhold, hvis du ikke har anden gæld? Grundlæggende fordi långivere ikke kan lide, at du bor på kanten. Økonomiske ulykker sker - du mister dit job, din bil bliver samlet. Hvis dit prioritetslån er 43% af din indkomst, har du ikke noget rum til, hvornår du vil eller skal have yderligere udgifter.

Derfor er eksperter i finansiel planlægning enige om, at du har råd til boligkøb, hvis du kan prioritere en månedlig betaling, der ikke er mere end 28% af din bruttoindkomst. Bare husk, at du muligvis skal foretage denne betaling hver måned i de næste 30 år. Derfor bør du evaluere pålideligheden af ​​din primære indkomstskilde. Du bør også overveje dine fremtidsudsigter og sandsynligheden for, at dine udgifter stiger over tid. At have råd til et nyt hus i dag er ikke så vigtigt som din evne til at have råd til det i det lange løb.

Det er unødvendigt at sige, at det at have råd til et hus ikke besvarer spørgsmålet om, hvorvidt det nu er et godt tidspunkt for dig at handle efter denne mulighed.

(Se yderligere oplysninger for yderligere hjælp "At købe et hjem: Beregn, hvor meget du kan have råd til.")

Boligmarkedet

Forudsat at du har din personlige pengesituation under kontrol, er din næste overvejelse husmarkedsøkonomi - enten på dit nuværende marked eller hvor du planlægger at flytte. Et hus er en dyr investering. At have penge til at foretage køb er stort, men det svarer ikke på spørgsmålet om, hvorvidt køb er fornuftigt ud fra et økonomisk perspektiv. En måde at gøre dette på er at besvare spørgsmålet “Er det billigere at leje end at købe?” Hvis det er billigere at købe end at leje, er det et stærkt argument til fordel for køb.

Tilsvarende er det værd at overveje de langsigtede konsekvenser af et boligkøb. I generationer var det næsten en garanteret måde at tjene penge at købe et hjem på. Dine bedsteforældre kunne have købt et hjem for 50 år siden for $ 20.000 og solgt det for fem eller 10 gange det beløb 30 år senere. Det samme kan ikke siges for husejere af nyere årgang. Mange af dem mistede penge, da ejendomsmarkedet styrtede ned i 2006, og mange flere ejer nu boliger, der er langt mindre værd end den pris, de blev købt for bare et årti siden. Hvis du køber ejendommen i den tro, at den vil stige i værdi over tid, skal du sørge for at medregne omkostningerne ved renteudbetalinger på dit prioritetslån, opgraderinger til ejendommen og løbende, rutinemæssig vedligeholdelse i dine beregninger.

(Se "At leje eller købe? De økonomiske problemer" for mere indsigt.)

Den økonomiske udsigt

På samme linje er der år, hvor priserne på fast ejendom er deprimerede, og år, hvor de er unormalt høje. Hvis priserne er så lave, at det er indlysende, at du får en god handel, kan du tage det som et tegn på, at det kan være et godt tidspunkt at foretage dit køb. På et købers marked øger deprimerede priser chancerne for, at tiden fungerer til din fordel og får dit hus til at værdsætte ned ad vejen.

Rentesatser, der spiller en stor rolle i bestemmelsen af ​​størrelsen på en månedlig pantebetaling, har også år, hvor de er høje, og år, hvor de er lave. Det er klart, at lavere er bedre. For eksempel viser vores månedlige realkreditudbetalingsberegner, at et 30-årigt prioritetslån (360 måneder) på et $ 100.000-lån til 3% rente koster dig $ 421, 60 pr. Måned. Med en rente på 5% koster det dig $ 536, 82 pr. Måned. Ved 7% springer den til $ 665, 30. Så hvis renten falder, kan det være klogt at vente, før du køber. Hvis de stiger, er det fornuftigt at foretage dit køb før snarere end senere.

Årets sæsoner kan også indgå i beslutningsprocessen. Hvis du vil have den bredest mulige række boliger at vælge imellem, er foråret sandsynligvis det bedste tidspunkt at shoppe. "Til salg" skilte har en tendens til at springe op som blomster, når vejret varmer og græsplæner bliver grønne. Årsagerne er indlysende, især når man overvejer familier, der venter på at flytte, indtil deres børn er færdige med det nuværende skoleår, men ønsker at slå sig ned, inden det nye år starter i efteråret.

Hvis du vil have sælgere, der muligvis ser mindre trafik - hvilket kan gøre dem mere fleksible i pris - kan vinteren være bedre til husjagt (især i kolde klimaer) eller sommerens højde for tropiske stater (lavsæsonen for din med andre ord). Varebeholdningerne er sandsynligvis mindre, så valg kan være begrænset, men det er også usandsynligt, at sælgere vil se flere tilbud i løbet af denne tid af året. Nogle kyndige købere kan også godt lide at afgive tilbud omkring helligdage, som f.eks. Jul eller påske, i håb om, at den usædvanlige timing, manglende konkurrence og samlet ferielyst vil få en hurtig aftale til en god pris.

(Hvis du vil vide mere, kan du se, hvordan rentesatserne fungerer på et prioritets- og panteberegningsmateriale: Sådan fungerer de .)

Overvej dine livsstilsbehov

Mens penge naturligvis er en vigtig overvejelse, er der en række andre faktorer, der kan spille en rolle i din timing. Er der behov for ekstra plads nært forestående (en ny baby undervejs, en ældre slægtning, der ikke kan bo alene)? Involverer flytningen dine børn skiftende skoler? (Gør dig klar til at deltage i folkemængderne med forårsjagt.) Hvis du sælger et hus, hvor du har boet i mindre end to år, ville du pådrage kapitalgevinstskat - og i bekræftende fald er det værd at vente med at undgå bittet?

Du kan måske elske at lave mad med gourmetingredienser, tage en weekendophold hver måned, nedladende scenekunsten eller træne med en personlig træner. Ingen af ​​disse relativt ekstravagante hobbyer er budgettets mordere, men det er grundene til, at du bliver nødt til at springe betalinger over el-regningen over, hvis du købte et hjem baseret på en 43% gæld-til-indkomst-ratio alene. Inden du træner i at betale pantebetalinger, skal du give dig selv en lille økonomisk albuerum ved at trække størrelsen på din dyreste hobby fra den betaling, du har beregnet. Hvis dette beløb ikke er nok til at købe dine drømmehjem, er du muligvis nødt til at skære ned på din sjov og dine spil - eller begynde at tænke på et billigere hus som dit drømmehus.

(Yderligere oplysninger finder du i "Undgå skat på kapitalgevinster ved dit hjemmesalg.")

Sælger et hjem til et andet

Gem indtægterne fra dit nuværende hjem på en sparekonto, og afgør, om du efter at have taget hensyn til udgifter som bilbetalinger vil have råd til pantelånet. Det er også vigtigt at huske, at der skal afsættes yderligere midler til vedligeholdelse og forsyningsselskaber. Disse omkostninger vil uden tvivl være højere for større huse.

Brug din nuværende indkomst, når du beregner. Antag ikke, at du tjener flere penge ned ad vejen. Højninger sker ikke altid, og karrierer ændrer sig. Hvis du baserer mængden af ​​hjem, du køber på fremtidig indkomst, skal du oprette en romantisk middag med dine kreditkort. Du vil ende med et langvarigt forhold til dem.

Hvis du dog kan håndtere disse ekstra husomkostninger uden at svede ekstra kreditkortgæld, har du råd til at købe et hjem - så længe du har sparet nok penge til din udbetaling.

Kan du betale forudbetalingen?

Det er bedst at lægge 20% af din boligpris for at undgå at betale privat pantforsikring (PMI). Normalt føjes til dine realkreditbetalinger, kan PMI koste en ekstra $ 50 til $ 100 per måned. Men en mindre udbetaling koster ikke dig at købe et hjem. Du kan købe et hjem med så lidt som 3, 5% med et FHA-lån.

Bonus til større udbetaling:

• Mindre realkreditbetalinger. For et pantelån på $ 200.000 med en rente på 5% på en 30-årig periode betaler du $ 1.074. Hvis dit prioritetslån var $ 180.000 med en rente på 5% på en 30-årig periode, ville du betale 966.28 $.
• Mere långiver valg. Nogle långivere finansierer dig ikke, medmindre du lægger mindst 5% -10% ned.

Mens der er mange fordele ved en større udbetaling, må du ikke ofre din nødopsparingskonto helt for at lægge mere ned på dit hjem. Du kan ende med en knivspids, når der opstår en uventet reparation.

Har du planer om at blive sat?

Prisbillig bør være den første ting, du ser efter i et hjem, men du er også nødt til at være stabil nok til at vide, at du vil ønske at bo i det hjem, du vælger i mindst 10 år. Hvis ikke, kan du sidde fast i et hjem, som du ikke har råd til i en by, du er klar til at forlade. Hvis du ikke kan estimere, hvilken by du skal bo i, og hvad din 10-årige plan er, er det ikke det rigtige tidspunkt at købe et hjem. Hvis du vil købe et hjem uden en 10-årig plan, skal du købe et hjem, der er meget lavere end det maksimum, du har råd til. Du skal have råd til at tage et hit, hvis du hurtigt skal sælge det.

Bundlinjen

Er du klar til at købe et hus? Flip-svaret (ingen ordspil beregnet) er "ja, hvis du har råd til at gøre det." Men "råd til" er ikke så simpelt som hvad der er på din bankkonto lige nu; en række andre økonomiske og livsstilsovervejelser bør komme med i dine beregninger. Når du indgår i alle disse elementer, "hvis du har råd til at gøre det" begynder at se mere kompliceret ud, end det først ser ud til at være. Men at overveje dem nu kan forhindre dyre fejl og økonomiske problemer senere. Der er selvfølgelig en bedste tid til at stoppe: Når du finder det perfekte hus på det perfekte sted til salg - til en perfekt pris.

Se også "6 økonomiske forudsætninger for at købe et hus", og hvis du køber dit første hjem, "Top tip til førstegangs huskøbere."