5 almindelige metoder til besiddelse af ejendomstitel

Fast ejendom er en slags ejendom, der består af jord, samt enhver struktur, der sidder på den. Forbedringer af strukturen tæller også med til ejendommen. Definitionen inkluderer også alle andre ressourcer, der kan vises på det stykke jord, herunder vegetation, husdyr, afgrøder, naturressourcer og endda vand.

Fast ejendom kan være både kommerciel og bolig. Kommercielle ejendomme inkluderer kontorbygninger, pakhuse, indkøbscentre og andre typer detaillokaler. Boligejendomme består på den anden side af boliger, ejerlejligheder, lejligheder og enhver anden form for ejendom, der er beregnet til beboelse.

Folk kan eje fast ejendom til deres primære opholdssted eller til at have en investeringsejendom. Men hvordan bestemmer du ejerskab af fast ejendom? Dette gøres gennem en titel. Så hvad er egentlig en titel? Denne artikel skitserer de forskellige former for ejendomstitel samt mindre almindelige metoder til besiddelse af ejendom til fast ejendom, så du kan beslutte, hvilken metode der bedst opfylder dine behov.

Key takeaways

• Titel henviser til et dokument, der viser den lovlige ejer af et stykke ejendom.
• Titler kan udstedes for at skabe ejerskab af både personlig og fast ejendom.
• De forskellige typer ejendomstitel er fælles lejeaftale, lejefællesskab til fælles, lejere i sin helhed, eneejerskab og fælles ejendom.
• Andre, mindre almindelige typer ejendomsejere er virksomhedsejerskab, partnerskabsejerskab og tillidsejerskab.

Hvad er titel?

Udtrykket titel henviser til et dokument, der viser den lovlige ejer af et stykke ejendom. Titler kan udstedes for at skabe ejerskab af både personlig og fast ejendom. Personlig ejendom er noget, der ikke inkluderer fast ejendom såsom apparater, antikviteter eller kunst. Fast ejendom er på den anden side noget materielt som fast ejendom. Titel på fast ejendom skal overføres, når aktivet sælges, og det skal cleares for overførsel at finde sted. Dette betyder, at det skal være fri for panterettigheder eller heftelser, der kan udgøre en trussel mod dens ejerskab.

Titel på fast ejendom skal overføres, når aktivet er solgt.

I modsætning til andre ejendomsaktiver kan ejendom i ejendom antage flere former, hvor hver har konsekvenser for overførsel af ejendom, finansiering, sikkerhedsstillelse og beskatning. Hver type titelmetode har sine fordele og ulemper, afhængigt af den enkeltes særlige situation, og hvordan man ønsker, at ejerskabet skal gå i tilfælde af sådanne ting som død, skilsmisse eller salg. De mest almindelige af disse metoder til titelholdning er:

• Fælles lejemål
• Fælles leje
• Lejere i sin helhed
• Eneejerskab
• Fællesskabets ejendom

Lad os tage et kig på, hvad disse typer titler betyder såvel som fordele og ulemper ved hver enkelt.

Fælles lejemål

Fælles lejemål opstår, når to eller flere personer ejer ejendomsretten i fællesskab med lige rettigheder til at nyde ejendommen i løbet af deres liv. Hvis en af ​​partnerne dør, overgår deres ejendomsrettigheder til den eller de overlevende lejere. Lejere kan indgå et fælles lejemål på samme tid. Dette sker normalt gennem en handling.

Fordele

Som nævnt ovenfor er den største fordel ved at gå ind i et fælles lejemål, at ejerskabet overføres til den overlevende lejer, hvis en går videre. En anden fordel ved at have denne titelmetode på plads er, at ingen af ​​parterne i ejerskabet behøver at være gift eller slægtning. Desuden deles ansvaret for ejendommen mellem lejere. Det betyder, at enhver økonomisk byrde, der er forbundet med ejendommen, hører til alle, ikke kun en enkeltperson.

Ulemper

Ulempen er, at enhver finansiering eller brug af ejendommen til økonomisk gevinst skal godkendes af alle parter og ikke kan overføres med vilje efter en pasning. Hvis parterne ikke er gift, skal de andrage retten til at opdele ejendommen eller beordre dens salg for at komme ud af titlen.

En anden stor ulempe er, at en kreditor, der har en juridisk dom for at inddrive en gæld fra en af ​​ejerne, også kan indgive en anmodning om retten til at opdele ejendommen og tvinge et salg for at inddrive efter sin dom. Med andre ord, hver af ejerne tager en risiko i den andens økonomiske valg.

Fælles leje (TIC)

Med lejeforhold til fælles (TIC) har to eller flere personer ejendomsret til fast ejendom i fællesskab med lige rettigheder til at nyde ejendommen i løbet af deres liv. Så alle aspekter af ejendommen deles af de personer, der er navngivet på titlen. I modsætning til fælles leje, har lejere i fælles ejendom individuelt for deres respektive del af ejendommen og kan bortskaffe eller besætte det efter eget ønske. Denne type titel kan indgås når som helst - selv år efter, at andre mennesker har indgået en aftale. Ejerskab kan testeres til andre parter, og i tilfælde af død overføres ejerskabet til denne ejers arvinger udelt.

Fordel

Fælles leje tillader en ejer at bruge formuen, der er skabt af deres del af ejendommen, som sikkerhed for finansielle transaktioner, og kreditorer kan kun placere pantelån mod en ejers særlige del af ejendommen. En anden fordel ved denne type titel er, at det gør køb meget lettere.

Ulempe

En TIC tillader ikke automatisk overlevelsesrettigheder, alle lejere deler ansvaret for eventuel gæld på ejendommen. Eventuelle panterettigheder på ejendommen skal cleares for at en total overdragelse af ejerskab kan finde sted.

Lejere af Entirety (TBE)

Denne metode kan kun bruges, når ejere er lovligt gift. Lejere i sin helhed (TBE) er ejerskab i fast ejendom under antagelse af, at parret er en person til juridiske formål. Denne metode overfører ejerskabet til dem som én person, med titlen overført til den anden i sin helhed, hvis en af ​​dem dør.

Fordel

Fordelen ved denne metode er, at der ikke behøver at finde nogen juridisk handling ved døden af ​​ens ægtefælle. Der er ikke behov for en testamente, og skifte eller anden retssag er ikke nødvendig.

Ulempe

Overførsel af ejendommen skal ske sammen, og ejendommen kan ikke underinddeles. I tilfælde af skilsmisse konverteres denne type titel automatisk til et lejekontor til fælles, hvilket betyder, at en ejer kan overføre ejerskabet af deres respektive del af ejendommen til den, de ønsker.

Eneejerskab

Eneejerskab kan karakteriseres som ejerskab af en enkeltperson eller enhed, der lovligt er i stand til at besidde titlen. Det mest almindelige eneejerskab ejes af enlige mænd og kvinder og gifte mænd eller kvinder, der holder ejendom bortset fra deres ægtefælle, sammen med virksomheder, der har en virksomhedsstruktur, der giver dem mulighed for at investere i eller have interesse i fast ejendom.

For gifte mennesker, der ønsker at eje fast ejendom bortset fra deres ægtefælle, kræver titelforsikringsselskaber typisk, at ægtefællen specifikt fraskriver sig eller afstår fra deres ret til ejerskab i ejendommen.

Fordel

Den største fordel ved at have titlen som eneejer er den lethed, hvorpå transaktioner kan gennemføres, fordi ingen anden part behøver at blive konsulteret for at godkende transaktionen.

Ulempe

Den åbenlyse ulempe er potentialet for juridiske problemer vedrørende overførsel af ejerskab, hvis den eneste ejer dør eller bliver uarbejdsdygtig. Medmindre der findes specifik juridisk dokumentation såsom en testament, kan overførsel af ejerskab ved død blive meget problematisk.

Fællesskabets ejendom

Fællesskabsejendom er en form for ejerskab fra mand og kone under deres ægteskab, som de har til hensigt at eje sammen. Under samfundsejendom har en ægtefælle ret til at disponere over halvdelen af ​​ejendommen eller vil den til en anden part. Uden for fast ejendom betragtes ejendom, der erhverves under ens ægteskab, som fællesskabsejendom.

Fast ejendom, der erhverves under et fællesretligt ægteskab, betragtes også som beboelsesejendom. Enhver, der har boet med en anden person som en almindelig ægtefælle og ikke specifikt ændrer titlen til ejendommen som eneejerskab - der er lovligt handlet med godkendelse af den betydningsfulde anden - risikerer at skulle dele ejerskabet af ejendommen i fravær af at have et lovligt ægteskab. (Fællesretlige par skal også læse ejendomsplanlægning, der skal være-huse for ugifte par).

Ejendom med overlevendes rettigheder

Fællesskabsejendom med overlevelsesret er en måde for ægtepar at have ejendom til ejendommen, skønt den kun er tilgængelig i staterne Arizona, Californien, Nevada, Texas og Wisconsin. Det gør det muligt for en ægtefælles interesse i aktiver i samfundets ejendom at overføre skiftefri skifte til den overlevende ægtefælle i tilfælde af død. (Læs mere i de skattemæssige fordele ved at have en ægtefælle.)

Andre måder at besidde titel på

Andre enheder end enkeltpersoner kan have ejendomsret til fast ejendom i sin helhed:

Corporation Ejerskab

Ejerskab i fast ejendom kan udføres som et selskab, hvor den juridiske enhed er et selskab ejet af aktionærer, men ifølge loven betragtes som en eksistens, der er adskilt fra disse aktionærer. (Læs mere om denne struktur i Skal du inkorporere din virksomhed?)

Partnerskabsejere

Fast ejendom kan også ejes som et partnerskab . Et partnerskab er en sammenslutning af to eller flere mennesker til at drive forretning for fortjeneste som medejere. Nogle partnerskaber er dannet med det udtrykkelige formål at eje fast ejendom. Disse partnerskaber kan også struktureres som begrænsede partnerskaber, hvor investorer påtager sig et begrænset ansvar ved ikke at tage ledelsesmæssige beslutninger vedrørende ledelses- eller transaktionsbeslutninger. I disse tilfælde er en generel partner typisk ansvarlig for at træffe alle forretningsbeslutninger på vegne af de begrænsede partnere.

Tillid til ejerskab

Fast ejendom kan også ejes af en trust. Disse juridiske enheder ejer ejendommene og administreres af en administrator på vegne af modtagerne til trusten. Der er mange fordele og ulemper ved at holde fast ejendom, der falder uden for denne artikels anvendelsesområde, men alle har at gøre med fordele omkring ledelsesmæssig indflydelse, økonomisk og juridisk ansvar ud over skattehensyn. (For yderligere læsning, se The REIT Way.)

Bundlinjen

Ejendom til ejendom er den metode, hvorpå ejerskabet overføres og overføres under køb og salg af fast ejendom. Metoderne til at eje fast ejendom bestemmes af statslovgivningen, så enkeltpersoner, der prøver at bestemme den bedste metode til at erhverve og besidde ejendomsmægler, bør undersøge for at bestemme de unikke forskelle for hver metode, der er fastlagt af deres stat.

For dem, der overvejer at eje fast ejendom gennem en forretningsenhed, såsom et selskab, tillid eller partnerskab, tilrådes det at konsultere ejendomsmægler, juridiske og skattemæssige fagfolk for at afgøre, hvilken ejerskabsstruktur der er mest fordelagtig for deres særlige situation.

I tilfælde af enkeltpersoners eneforhold og fælles ejerskab, bør potentielle ejere overveje, hvordan deres titler skal eller kunne overføres, enten ved salg eller i tilfælde af død, inden en metode vælges frem for en anden. (For at fortsætte med at læse om fast ejendom, se Heftelser og ikke-berettigede interesser i fast ejendom og fem ting, som enhver ejendomsinvestor skal vide.)