Hvorfor boligaftaler, der falder igennem

At sælge et hjem er normalt ikke en enkel proces. Imidlertid kan det blive endnu mere kompliceret og dyrt, hvis en køber afgiver et tilbud, og salget falder igennem på grund af, at køberen er bagud. Derfor er der som sælger nogle ting, du har brug for at vide om sidstfaseudgange. Hvis du overvejer at sælge dit hjem, kan du finde ud af, hvad du kan gøre for at beskytte dig selv, hvis aftalen falder igennem.

Hvordan et hjemmesalg kan falde igennem

I et typisk hjemmesalg afgiver købere et tilbud på en sælgers hjem, og når det accepteres, underskrives en kontrakt mellem de to parter. På dette tidspunkt ændres ejendommens status typisk fra "til salg" til "under kontrakt" eller "i kontrakt." Ændringen i status fortæller andre købere og ejendomsmæglere, at sælgeren har en køber og er i færd med at lukke aftalen. Imidlertid er et hjemmesalg eller køb ikke endeligt, før begge parter har underskrevet alle nødvendige juridiske dokumenter, der overfører ejerskabet til boligen ved afslutningen.

Købere har ofte beredskabsklausuler, der er indskrevet i deres kontrakter, som er lovlige måder at "sikkerhedskopiere" af kontrakten enten uden omkostninger eller en mindre pris for køberen. En beredskabsklausul er indskrevet i salgskontrakten, hvor både køber og sælger accepterer betingelserne i kontrakten. Nogle af de mest almindelige hændelser inkluderer:

Panteberedskab

Køberen skal være i stand til at få et pantelån til ejendommen, normalt inden for en bestemt periode efter kontraktens underskrivelse. Nogle gange kan der indgås en betingelse i kontrakten, hvor kontrakten annulleres, hvis finansieringen falder igennem. Det er vigtigt for sælgere at bede køberen om at give et forudgående godkendelsesbrev.

Hjeminspektion Beredskab

Huset til salg skal enten bestå inspektion, eller køberen kan anmode om, at sælgeren foretager de reparationer, der er beskrevet i inspektionsrapporten. Hvis reparationer udføres, bestilles typisk en opfølgende inspektion for at sikre, at hjemmet passerer. Alternativt kan køberen bruge oplysningerne i inspektionsrapporten som gearing til at forhandle om en lavere salgspris.

Hjem salg beredskab

Det nye boligkøb kan afhænge af, at køberen sælger hans eller hendes nuværende ejendom. Beredskab til hjemmesalg hjælper købere, da det giver dem mulighed for at gå ud af kontrakten, hvis deres hjem ikke sælger - hvilket giver sælgeren mulighed for at starte processen igen. Selvom der normalt er en fastlagt periode, hvor sælgeren kan fravælge kontrakten, hvis huset ikke sælger; sælgeren kan gå glip af andre tilbud fra potentielle købere, der er klar til at lukke.

Evalueringsberedskab

Vurderingsbegivenheden giver køberen mulighed for at få vurderet hjemmet for at bestemme dets værdi. Prisen på hjemmet skal enten opfylde eller være mindre end den officielle vurderingspris. Hvis vurderingen kommer til en lavere pris, kan køberen fortsætte med købet eller bede sælgeren om at sænke prisen på huset.

Når et hjemmesalg falder igennem, er det typisk på grund af, at et af de ovenfor beskrevne uforudsete betingelser ikke er opfyldt, eller køberen eller sælgeren havde et hjerteskift.

Key takeaways

• Købere har ofte beredskabsklausuler, der er indskrevet i kontrakten, som er lovlige måder at "støtte" fra at købe et hjem.
• Hvis et tilbud på et hjemmesalg falder igennem, mister sælgeren tid, penge og går glip af andre købere, der var klar til at lukke.
• En undslipsklausul hjælper sælgere, da det giver sælgeren mulighed for at underholde tilbud fra andre købere på trods af uoverensstemmelser i det originale tilbud.

Advarselsskilte

At ikke opfylde et af kontraktforholdene er en forsvarlig grund til ikke at lukke. Der er dog nogle andre advarselsskilte om, at en køber kan komme ud af købet, og de inkluderer:

• Manglende returnering af papirer underskrevet, dateret og udfyldt som instrueret
• Manglende betaling af tredjepart (dvs. inspektører)
• Returnerer ikke opkald
• Manglende aftaler
• Talrige anmodninger om kontraktændringer

Hvis du støder på nogle af disse, kan det betyde, at din køber får kolde fødder. Ring til din køber (eller hans eller hendes repræsentant), hvis du er bekymret for, at lukningen er i fare.

Omkostningerne til sælgere

Hvis du har en kontrakt i salget af dit hjem, har du et par ting at tabe, hvis køberen støtter:

Offeromkostninger

Andre købere, der måske har været interesseret i at afgive et tilbud på dit hjem, vil begynde at se på andre ejendomme på markedet, når dit hus bliver "under kontrakt." Du mister muligvis muligheden for at sælge til disse købere, når dit hjem er under kontrakt, da de muligvis har købt en anden ejendom.

Tid

Et af de mest frustrerende aspekter ved et hussalg, der falder igennem, er den spildte tid. Sælgeren sendes tilbage til firkant en for at starte processen igen for at finde en anden køber. Forsinkelsen kan også afspore dine planer om at købe et andet hjem eller ændre din indflytningstidslinje.

Dit næste hjem

Hvis du har kontrakt med at købe et andet hjem, og den transaktion var betinget af at sælge din nuværende bolig - fordi du havde brug for provenuet fra salget - kan du muligvis ikke købe boligen. Som et resultat er du muligvis nødt til at gå ud af købet eller finde en anden måde at finansiere det på.

Penge

Du kan miste penge som et resultat af, at aftalen falder igennem, hvis du er nødt til at fortsætte med at foretage pantebetalinger på dit nuværende hjem - som du sælger - mens du også betaler for pantelånet på det hjem, du lige har købt. Du betaler muligvis leje for en lejlighed, indtil du lukker dit nye boligkøb, især hvis det er langt væk fra det hjem, du sælger. Kort sagt kan en køber, der støtter op, øge dine månedlige boligomkostninger midlertidigt.

Hvis du er under kontrakt om at købe dit nye hjem, og den potentielle køber af dit nuværende hjem rykker ud, skal du muligvis betale for at bryde kontrakten for at købe det nye hus.

De løbende vedligeholdelsesomkostninger for dit nuværende hjem vil fortsætte, inklusive ejendomsskatter, forsyningsselskaber og landskabspleje. Og da det er vigtigt at holde hjemmet ser præsentabelt for at tiltrække en ny køber, kan omkostningerne tilføjes over tid.

Gemme Deal

Der er trin, du kan tage, hvis din køber ønsker at gå ud. Først skal du sørge for, at de involverede ejendomsmæglere, for dig og køberen, kommunikerer effektivt. Sørg for, at du og den potentielle køber modtager kopier af al kommunikation skriftligt. Hvis du eller køberen ikke bruger en agent (eller hvis du ikke er tilpas med kommunikationsniveauet), så prøv at tale direkte med køberen for at forstå hans eller hendes intentioner eller bekymringer. Bestem også, om der er nogen indrømmelser, du kan gøre for at holde din køber på sporet for at lukke.

Selvom du muligvis ikke ønsker at reducere salgsprisen på dit hjem eller betale for opdateringer og reparationer, kan det være umagen værd, hvis tabet af salget er dyrere end reparationerne.

Gennemgå kontrakten for at bestemme, hvilken mulighed du kan have som sælger, hvis køberen slår ud. Er der for eksempel en klausul i din kontrakt, der giver dig juridisk grund til at sagsøge din låntager for misligholdelse af kontrakten og opnå en procentdel af den aftalte salgspris? Eller er der en klausul, der siger, at køberen er i misligholdelse, hvis hun eller han ikke undlader at annullere aftalen inden for den angivne tidsramme efter underskrivelsen af ​​aftalen?

Brug en Escape-klausul

En undslipsklausul gør det muligt for sælgeren at underholde og acceptere tilbud fra andre købere, selvom der er betingelser eller betingelser, der er skrevet ind i aftalen af ​​køberen.

Hvis der er fremsat et andet tilbud i hjemmet, vil sælgeren underrette den oprindelige køber, der ville have et bestemt antal dage til at tilfredsstille eventualiteterne eller give afkald på dem. Med andre ord hjælper en undslipsklausul med at beskytte sælgere, så de ikke går glip af mulighederne for at sælge, mens de venter på, at købers eventualiteter skal opfyldes, f.eks. Salg af købers hjem.

Bundlinjen

Der er en række faktorer, der kan forårsage, at et hussalg falder igennem, herunder manglende opfyldelse af et af de uforudsete eller klausuler i kontrakten, eller køberen har et hjerteskift.

Sælgere kan dog beskytte sig selv ved at blive informeret og kende detaljerne i kontrakten. Sælgere skal sørge for, at deres agent fungerer og kommunikerer effektivt. Hvis du også er sælgeren, kan du overveje at få en ejendomsadvokat til at gennemgå kontrakten, foreslå eventuelle klausuler, der kan beskytte dig, og foreslå anvendelse af muligheder, hvis køberen slår sig tilbage - herunder evnen til at sagsøge din køber om nødvendigt.