Hvad du bør vide om ejendomsvurdering

Det er nødvendigt at vurdere værdien af ​​fast ejendom til en række bestræbelser, herunder finansiering, salgsliste, investeringsanalyse, ejendomsforsikring og beskatning. Men for de fleste er bestemmelse af forespørgsel eller købspris for et stykke fast ejendom den mest nyttige anvendelse af fast ejendom. Denne artikel giver en introduktion til de grundlæggende koncepter og metoder til vurdering af fast ejendom, især hvad angår salg.

Værdiansættelse af fast ejendom: Hvad du burde vide

Grundlæggende vurderingskoncepter

Værdi
Teknisk set defineres en ejendoms værdi som nutidsværdien af ​​fremtidige fordele, der stammer fra ejendomsret til ejendommen. I modsætning til mange forbrugsvarer, der hurtigt bruges, realiseres fordelene ved fast ejendom generelt over en lang periode. Derfor skal et skøn over en ejendoms værdi tage hensyn til økonomiske og sociale tendenser, såvel som statslige kontroller eller reguleringer og miljøforhold, der kan have indflydelse på de fire værdier:

• Efterspørgsel: ønsket eller behovet for ejerskab understøttet af økonomiske midler til at tilfredsstille ønsket
• Værktøj: evnen til at tilfredsstille fremtidige ejers ønsker og behov
• Knaphed: den endelige forsyning af konkurrerende egenskaber
• Overførbarhed: den lette overførsel af ejendomsrettigheder

Værdi versus omkostninger og pris

Værdien er ikke nødvendigvis lig med omkostninger eller pris . Omkostninger henviser til de faktiske udgifter - for eksempel på materialer eller arbejde. Pris er derimod det beløb, som nogen betaler for noget. Selvom omkostninger og pris kan påvirke værdien, bestemmer de ikke værdien. Salgsprisen for et hus kan være $ 150.000, men værdien kan være markant højere eller lavere. For eksempel, hvis en ny ejer finder en alvorlig fejl i huset, såsom et defekt fundament, kan husets værdi være lavere end prisen.

Markedsværdi

En vurdering er en mening eller et skøn over værdien af ​​en bestemt ejendom fra en bestemt dato. Evalueringsrapporter bruges af virksomheder, statslige agenturer, enkeltpersoner, investorer og prioritetsselskaber, når de træffer beslutninger om ejendomstransaktioner. Målet med en vurdering er at bestemme en ejendoms markedsværdi - den mest sandsynlige pris, som ejendommen vil medbringe i et konkurrencedygtigt og åbent marked.

Markedspris, den pris, som ejendom faktisk sælger, repræsenterer muligvis ikke altid markedsværdien. For eksempel, hvis en sælger er hård på grund af truslen om afskærmning, eller hvis et privat salg afholdes, kan ejendommen sælge under dens markedsværdi.

Evalueringsmetoder

En nøjagtig vurdering afhænger af den metodiske indsamling af data. Specifikke data, der dækker detaljer om den bestemte ejendom, og generelle data, der vedrører nationen, regionen, byen og kvarteret, hvor ejendommen er placeret, indsamles og analyseres for at nå frem til en værdi. Evalueringer bruger tre grundlæggende tilgange til at bestemme en ejendoms værdi.

Metode 1: Salgssammenligningstilgang

Metoden til salgssammenligning bruges ofte til værdiansættelse af eneboliger og jord. Nogle gange kaldet markedsdata-metoden, er det et skøn over værdien afledt ved at sammenligne en ejendom med nyligt solgte ejendomme med lignende egenskaber. Disse lignende egenskaber omtales som sammenligninger , og for at give en gyldig sammenligning skal hver:

• Vær så ligner den genstand, som muligt
• Er solgt inden for det sidste år på et åbent, konkurrencepræget marked
• Er solgt under typiske markedsforhold

Mindst tre eller fire sammenlignelige enheder bør anvendes i vurderingsprocessen. De vigtigste faktorer, der skal tages i betragtning, når man vælger sammenlignelige er størrelse, sammenlignelige funktioner og - måske mest af alt - placering, som kan have en enorm indflydelse på en ejendoms markedsværdi.

Sammenlignelige kvaliteter

Da der ikke er to egenskaber nøjagtigt ens, foretages justeringer af sammenlignelige salgspriser for at tage højde for forskellige funktioner og andre faktorer, der vil påvirke værdien, herunder:

• Bygningers alder og tilstand
• Salgsdato, hvis der forekommer økonomiske ændringer mellem datoen for salg af en sammenlignelig og vurderingsdatoen
• Salgsbetingelser, f.eks. Hvis en ejendoms sælger var under hårdhed, eller hvis en ejendom blev solgt mellem pårørende (til en nedsat pris)
• Placering, da lignende egenskaber muligvis kan variere i pris fra kvarter til kvarter
• Fysiske egenskaber, inklusive partistørrelse, anlægsarkitektur, konstruktionstype og kvalitet, antal og type værelser, kvadratmeter boligareal, trægulve, en garage, opgradering af køkken, en pejs, en pool, central luft osv.

Markedsværdiestimatet for den genstand, der er genstand for emnet, falder inden for det interval, der dannes af de justerede salgspriser for sammenlignelige. Da nogle af de justeringer, der er foretaget i salgspriserne for de sammenlignelige, vil være mere subjektive end andre, tages der typisk vægtet i betragtning til de sammenlignelige enheder, der har mindst mulig justering.

Metode 2: Omkostningsmetode

Omkostningsmetoden kan bruges til at estimere værdien af ​​ejendomme, der er forbedret af en eller flere bygninger. Denne metode involverer separate estimater af værdien for bygningen / bygningerne og jorden under hensyntagen til afskrivninger. Estimaterne tilføjes sammen for at beregne værdien af ​​hele den forbedrede ejendom. Omkostningsmetoden antager, at en rimelig køber ikke ville betale mere for en eksisterende forbedret ejendom end prisen for at købe et sammenligneligt parti og konstruere en sammenlignelig bygning. Denne tilgang er nyttig, når den ejendom, der vurderes, er en type, der ikke ofte sælges og ikke genererer indkomst. Eksempler inkluderer skoler, kirker, hospitaler og regeringsbygninger.

Bygningsomkostninger kan estimeres på flere måder, herunder metoden med kvadratmeter, hvor omkostningen pr. Kvadratfod for en for nylig bygget sammenlignelig ganges med antallet af kvadratmeter i den pågældende bygning; enhed-på-sted-metoden, hvor omkostningerne estimeres baseret på konstruktionsomkostninger pr. måleenhed for de enkelte bygningskomponenter, herunder arbejdskraft og materialer; og metoden til mængdeundersøgelse, der estimerer de mængder råvarer, der skal bruges til at erstatte emnebygningen sammen med den aktuelle pris på materialerne og tilhørende installationsomkostninger.

Afskrivninger

Til vurderingsformål henviser afskrivninger til enhver betingelse, der negativt påvirker værdien af ​​en forbedring af fast ejendom og tager hensyn til:

• Fysisk forringelse, inklusive hærdelig forringelse, såsom maling og tagudskiftning, og uhelbredelig forringelse, såsom strukturelle problemer
• Funktionel forældelse, der henviser til fysiske egenskaber eller designfunktioner, der ikke længere anses for ønskelige af ejendomsejere, såsom forældede apparater, dateret udseende inventar eller boliger med fire soveværelser, men kun et bad
• Økonomisk forældelse forårsaget af faktorer, der er eksterne for ejendommen, såsom at være placeret tæt på en støjende lufthavn eller en forurenende fabrik.

Metode

• Skøn værdien af ​​jorden som om den var ledig og tilgængelig til at blive brugt til den højeste og bedste anvendelse ved hjælp af salgssammenligningstilgangen, da jord ikke kan afskrives.
• Anslå de aktuelle omkostninger ved konstruktion af bygningerne og bygningsforbedringer.
• Anslå afskrivningsbeløbet for forbedringerne som følge af forringelse, funktionel forældelse eller økonomisk forældelse.
• Fratrækkes afskrivningen fra de anslåede byggeomkostninger.
• Tilføj den anslåede værdi af jorden til de afskrevne omkostninger for bygningen / bygningerne og forbedringer af stedet for at bestemme den samlede ejendomsværdi.

Metode 3: Indkomstkapitaliseringsmetode

Ofte kaldet blot indkomstmetoden, er denne metode baseret på forholdet mellem den afkastrate, en investor kræver, og den nettoindkomst, en ejendom producerer. Det bruges til at estimere værdien af ​​indkomstproducerende ejendomme såsom lejlighedskomplekser, kontorbygninger og indkøbscentre. Bedømmelser, der anvender indkomstkapitaliseringsmetoden, kan være ret ligetil, når den genstand, der kan forventes at generere fremtidig indkomst, og når dens udgifter er forudsigelige og stabile.

Direkte aktivering

Takstmenn vil udføre følgende trin, når de bruger den direkte aktiveringsmetode:

• Skøn den årlige potentielle bruttoindkomst.
• Overvej tab ved ledige stillinger og huslejeindsamling for at bestemme den effektive bruttoindkomst.
• Træk de årlige driftsudgifter til beregning af den årlige netto driftsindkomst.
• Beregn den pris, som en typisk investor vil betale for den indkomst, der produceres af den bestemte type og ejendomsklasse. Dette opnås ved at estimere afkast- eller aktiveringsgraden.
• Anvend aktiveringsgraden på ejendommens årlige netto driftsindkomst for at danne et skøn over ejendommens værdi.

Bruttoindkomstmultiplikatorer

Metoden bruttoindkomstmultiplikator (GIM) kan bruges til at vurdere andre ejendomme, der typisk ikke købes som indkomstegenskaber, men som kan lejes, såsom en- og to-familiehuse. GRM-metoden relaterer salgsprisen for en ejendom til den forventede lejeindkomst. (For relateret læsning, se "4 måder at værdsætte en ejendom til leje af fast ejendom")

For boligejendomme bruges typisk den brutto månedlige indkomst; til kommercielle og industrielle ejendomme vil den årlige bruttoindkomst blive brugt. Bruttoindkomstmultiplikatormetoden kan beregnes som følger:

Salgspris ÷ Lejeindkomst = Bruttoindkomstmultiplikator

Nylige salgs- og lejedata fra mindst tre lignende egenskaber kan bruges til at etablere et nøjagtigt GIM. GIM kan derefter anvendes til den estimerede fair markedsudlejning af den genstand, der er genstand for at bestemme dens markedsværdi, som kan beregnes som følger:

Lejeindkomst x GIM = estimeret markedsværdi

Bundlinjen

Præcise værdiansættelse af fast ejendom er vigtig for långivere, investorer, forsikringsselskaber og købere og sælgere af fast ejendom. Mens vurderinger generelt udføres af dygtige fagfolk, kan enhver, der er involveret i en reel transaktion, drage fordel af at få en grundlæggende forståelse af de forskellige metoder til værdiansættelse af fast ejendom.