Hvad 200.000 dollars vil købe i Atlanta ejendomsmarked

Den gennemsnitlige listepris i Atlanta er nu $ 184.900, en stigning på 12, 1% fra året før, ifølge National Housing Trend Report for februar 2014, offentliggjort af Realtor.com. Dette sætter Atlanta lidt under den nationale median listepris på $ 199.000. Hvor Atlanta skinner, er imidlertid på lager: Den ligger tæt på toppen af ​​rapportens 146 regioner med hensyn til det samlede antal lister. Fast ejendom, der i øjeblikket er noteret til salg på Realtor.com, spænder i pris fra mindre end $ 10.000 for nødlidende ejendomme til $ 15.9 millioner for en palatial ejendom i eksklusivt Buckhead, "Beverly Hills of the South." Her er et kig på, hvad du kan købe for $ 200.000. (For mere information om at købe et hjem, se: En guide til at købe et hus i USA)

Markedsoversigt

Hjemmepriserne i Atlanta toppede i midten af ​​2007 og faldt derefter i de næste flere år og ramte bunden i begyndelsen af ​​2012. Siden da er priserne langsomt kommet på vej. Den seneste Beige Book, den omfattende økonomiske rapport, der blev offentliggjort otte gange om året af Federal Reserve, indikerer adskillige gunstige faktorer på Atlanta-ejendomsmarkedet: øget hjemmesalg, højere efterspørgsel efter boliglån, en stigning i nybyggeri, stærk multi-familie konstruktion og et fald i refinansiering af prioritetslån.

Hvad 200.000 $ køber

Da priserne stadig ligger under 2007-højdepunkterne, kan købere finde en god handel i mange kvarterer i byen og de omkringliggende forstæder. "Metroområdet Atlanta-området er udbredt og mangfoldigt, og hvad 200.000 $ kan få dig varierer, " siger Maura Neill fra Maura Neill & Associates, RE / MAX omkring Atlanta. "Fra mandag den 24. marts 2014 giver en søgning på $ 200.000 boliger i MLS 95 løsrevne resultater (enfamilie) og syv tilknyttede (condo, byhus, multifamilie) resultater."

"I eneboliger kan du forvente, at ejendomme vil være mellem 1.500 og 2.000 kvadratfod, " siger Neill. Betaling af $ 200.000 giver købere en lang række valg, rapporterer hun. ”Et kig på nogle af disse fortegnelser fandt en renoveret tre-værelses, to-bad, 1940-tallet sommerhus (1.900 kvadratmeter) i East Lake og en tre-værelses, to-bad, 1960-tallet mursten ranch med kælder (1800 kvadratmeter) i East Cobb (Marietta), der har brug for en lille opdatering. Den samme pris ville også købe en tre-værelses, to-bad, mursten i 1990'erne (1.600 kvadratmeter) i en sø-kvarter i Duluth eller et større tre-soveværelse, to-badeværelser Charleston-to-etagers stil med dobbelt front verandaer (1.800 kvadratmeter) i Grant Park / Peoplestown. " Mange af ejendommene på dette prispoint har trægulve, garderobeskabe, indhegnede baggårde og pejse. Nogle tilbyder garager eller carports og køkkenopdateringer, såsom apparater i rustfrit stål og bordplader af granit. Derudover er mange huse i gåafstand til både offentlig transport og områdeskoler.

Købere, der er interesseret i sammenhængende huse, vil opdage, at "1.100 til 1.400 kvadratmeter og to eller tre soveværelser er normen, " siger Neill, der citerer et to-værelses, 2, 5-badet rækkehus (1.300 kvadratmeter.) Til salg på Atlanta's Westside. Ofte inkluderet: trægulve; køkkenopdateringer, herunder bordplader af granit og bagudplader med glasfliser; garderobeskabe; tildelte parkeringspladser og fællesfaciliteter, såsom svømmebassiner, vaskeri og grønt område.

"Atlanta-markedet er stadig bemærkelsesværdigt overkommeligt, " siger Neill, der påpeger, at godt 20.000 huse er til salg i metro Atlanta-området (ikke inklusive lister til salg-for-ejere). Selvom de 104 boliger, der tilbydes til nøjagtigt $ 200.000, kun er halvdelen af ​​1% af inventaret, "er der utallige valg for købere i de omkringliggende prispoint, og virkelig noget for enhver smag på Atlanta's forskellige marked, " tilføjer hun.

Få det mest hus for dine penge

Efter finanskrisen i 2008 blev Atlanta-markedet - sammen med utallige andre landsdækkende - oversvømmet med tvangsauktioner. "Tvangsafsigelser og korte salg var tidligere svaret på at få det mest hus for dine penge i metro Atlanta-området, " siger Neill. Afskærmningsregistreringer for Atlanta faldt imidlertid markant i det forløbne år med et 33, 3% fald i auktioner og 26, 4% færre bankejede ejendomme, ifølge RealtyTrac.com, et online ejendomsinformationsfirma og markedsplads for afskærmede ejendomme i Forenede Stater. I øjeblikket rangerer Metro Atlanta tæt på det nationale gennemsnit med et ud af hver 1.162 hjem i afskærmning (sammenlignet med ca. et ud af 1.170 hjem landsdækkende).

Sådan får du det mest hus for dine penge i dag: "Køb ind i et område, hvor du føler dig hjemme, og vær ikke bange for lidt kosmetisk opdatering - ikke kun laver maling og belysning, men erstatter også gulve og inventar (som vandhaner), dørknap osv.), fjerne tapet og budgettere til nye apparater. " Selvfølgelig er det vigtigt at budgettere med forventede udgifter under hensyntagen til hvad der kan vente (f.eks. Doorknapene), og hvad køberen gerne vil have gjort med det samme (f.eks. Udskiftning af shag-tæppet og træk af det forældede tapet ). At købe øverst i ens prisklasse gør det vanskeligt at tackle opdatering af projekter, så det er altid en god ide at sikre sig, at der er plads i budgettet til de opdateringer, som køberen finder vigtige.

Købere, der kan visualisere et hjem potentiale og er villige til at lægge noget arbejde, kan ende med mere hus for deres penge, selv efter at opdateringerne er betalt for. "Virkelig dygtige købere - eller købere med en ejendomsmægler, de kan stole på - kan se tidligere kosmetiske fejl og daterede inventar til husets" knogler "- plantegningen, rummets størrelse, potentialet. Det vil give dig det mest hus til pengene, ”siger Neill.

Køb eller leje?

Overalt i landet er kløften mellem leje- og købomkostningerne indsnævret, delvis på grund af stigende renter og boligpriser. Trulia's Rent vs. Buy Report, udgivet af online ejendomsaggregat Trulia.com, viste, at det for et år siden var 44% billigere at købe et hus end at leje et hus; i dag er tallet faldet til 38%. Rapporten sammenligner omkostningerne i en syvårsperiode ved hjælp af fem beregninger:

1. Den gennemsnitlige leje og salgspris for et identisk sæt ejendomme;
2. De oprindelige samlede månedlige omkostninger ved at eje (forudsat at 20% nedsættes og et 30-årigt fastforrentet realkreditlån med 3, 5% rente, samt årlig vedligeholdelse, forsikring, forsyningsselskaber og ejendomsskat udgifter) og leje (månedlig leje plus lejerens forsikring) ;
3. De fremtidige samlede månedlige omkostninger ved at eje og leje;
4. Engangsomkostninger og indtægter (for at eje dette inkluderer lukkeomkostninger og kapitalgevinstskat på 15% for gevinster over den årlige eksklusion på $ 500.000; til leje inkluderer dette en måneds depositum); og
5. Den nuværende nettoværdi (NPV) til at redegøre for mulige omkostninger til penge (dette sammenligner pengestrømme over tid).

Beslutningen om at købe eller leje afhænger af en række faktorer, herunder hvor længe du planlægger at bo i huset, og din realkreditrate og skatteklasse. For eksempel, hvis du sikrer et 4%, 30-årigt fastforrentet lån; er i 15% skatteområdet og planlægger at bo i et hjem i syv år, kan det muligvis være 28% billigere at købe end leje i Atlanta, ifølge Rent or Buy lommeregner på Trulia.com. Hvis du kun planlægger at bo på plads i kun to år, ville det dog være 20% billigere at leje end at købe, alle andre faktorer forbliver de samme.

Bundlinjen

Hjemmekøbere i Atlanta kan finde tilstrækkelig lagerbeholdning på prisstedet $ 200.000 og markant flere ejendomme, hvis de udvider deres søgning lidt over og under dette tal. Huse i denne prisklasse har en tendens til at være velholdte og opdaterede ejendomme i området 1.500 til 2.000 kvadratfod for enfamiliehuse og 1.100 til 1.400 kvadratmeter rækkevidde for sammenhængende boliger, herunder condos og rækkehuse. Købere, der er villige til at se ud over et hus kosmetiske mangler, kan ende med at få mest hus for deres penge.