Defineret undervandslån
Et undervandslån er et boligkøbslån med en højere hovedstol end hjemmets frie markedsværdi. Denne situation kan opstå, når ejendomsværdierne falder. I et undersøisk prioritetslån kan husejeren muligvis ikke have nogen kapital til rådighed. Et undervandslån kan potentielt forhindre, at en låntager refinansierer eller sælger huset, medmindre de har kontanter til at betale tabet ud af lommen.
01:42Forklaring af undervandslån
Nedbryde et undervandslån
Undervandslån var et almindeligt problem blandt husejere omkring højden af den finansielle krise i 2008, som blandt andet involverede en betydelig nedbrydning i boligpriserne. Mens markedet er stærkt kommet på grund af støtte fra pengepolitikken og rentestabilisering, er undervandslån stadig en faktor, som ejere af ejendom skal følge nøje, når de foretager en investering i fast ejendom.
Generelt betragtes et prioritetslån under vand, når værdien af huset er mindre end den oprindelige prioritetslån. Afhængig af faldet i værdien af hjemmet siden det blev købt, kan låntageren heller ikke have nogen egenkapital eller negativ egenkapital. Egenkapital på et hjem er forbundet med værdien af hjemmet i forhold til den indbetalte saldo. En låntager med et lån på $ 250.000, der ser deres boligværdi falde til $ 225.000, anses for at have et undervandslån. Hvis låntageren har betalt halvdelen af hovedstolen på deres realkreditlån, hvilket resulterer i en hovedstandsbeløb på $ 125.000, anses de stadig for at have en positiv egenkapital på $ 100.000, som kunne bruges i et boligkapitallån.
Finanskrisen i 2008
Finanskrisen i 2008 havde adskillige effekter på den amerikanske økonomi. En sådan effekt var en sprængfyldt boligboble, der væsentligt deflaterede værdier for fast ejendom på tværs af markedet. En primær katalysator for deflering af boligværdien var løse udlånsstandarder for låntagere, der sørgede for bredere godkendelser af realkreditlån. Denne løse udlån specifikt til subprime-låntagere førte til et øget antal misligholdelser og tvangsauktioner, der påvirkede værdien af fast ejendom overalt i det amerikanske marked. Dette førte til en række usædvanlige situationer, der forårsager tab for låntagere på tværs af markedet, hvis realkreditværdier overskred deres hjemmets dagsværdi.
Derefter hjalp gennemførelsen af pengepolitikken fra Federal Reserve den amerikanske økonomi med at komme sig, og boligpriserne steg igen. Lavere renter efter krisen hjalp også med at reducere betalingsbyrder for realkreditlån og øge en vis efterspørgsel efter fast ejendom.
Vurdering af hjemmeværdi
I betragtning af nye markedsinitiativer fra Dodd-Frank-lovgivningen, der bidrager til at forbedre standarderne for realkreditudlån, er det ikke sandsynligt, at huskøbere igen vil se de betydelige fald i fast ejendomskursen, der fandt sted i 2008. Imidlertid forårsagede finanskrisen i 2008 en ny fornemmelse af markedet realisering og forsigtighed på tværs af investering i fast ejendom. Da sådanne långivere nu er mere forsigtige med de prioritetslån, de godkender, og husejere er generelt mere forsigtige med den prioritetsgæld, de tager på. Selv med et nyt syn på markedet, skal husejere stadig følge nøje boligværdier og afbøde risici under vandet.
For at opretholde en god forståelse af et hjems værdi kan en boligejer vælge at få vurderet ejendommen årligt. Vurdering foretages også regelmæssigt for at beregne ejendomsskatter. En vurderingsværdi vil være baseret på en række faktorer, der kan omfatte nationale markedstendenser, nylige salg af lignende ejendomme i regionen og kvarteret samt husets individuelle faciliteter. Husejere kan også arbejde for at opretholde en høj boligværdi for deres hjem ved at udføre regelmæssige renoveringer og aktivt støtte positive samfundsaktiviteter.