Den komplette guide til finansiering af en investeringsejendom

Fast ejendom kan være en afdækning mod markedsvolatilitet, når aktier vælter, og der er mange frynsegoder forbundet med at eje en investeringsejendom. At blive udlejer er en smart måde at generere en stabil passiv indkomststrøm på, men det kræver en vis mængde kontanter at komme i gang. Når du ikke har en enorm bankroll, kan det at tage et lån være den eneste måde at forsegle aftalen på. (Se mere i vejledningen: Udforskning af ejendomsinvesteringer.)

Finansiering af investeringsejendomme kan have flere former, og der er specifikke kriterier, som låntagere har brug for for at kunne opfylde. Valg af forkert lån kan påvirke succes for din investering, så det er vigtigt at forstå, hvordan de forskellige alternativer fungerer, før du nærmer dig en långiver.

Mulighed nr. 1: Konventionelle banklån

Hvis du allerede ejer et hjem, der er din primære bolig, er du sandsynligvis bekendt med konventionel finansiering. Et konventionelt prioritetslån er i overensstemmelse med retningslinjer, der er fastlagt af Fannie Mae eller Freddie Mac, og i modsætning til et FHA-, VA- eller USDA-lån er det ikke støttet af den føderale regering. Med konventionel finansiering er den typiske forventning til en udbetaling 20% ​​af husets købspris, men med en investeringsejendom kan långiveren kræve en udbetaling tættere på 30%. Det kan være muligt at bruge begavede midler til en udbetaling, men gaver skal dokumenteres korrekt.

Med et konventionelt lån bestemmer din personlige kredit score og kredithistorie din evne til at blive godkendt, og hvilken type rente der gælder for prioritetslånet. Långivere gennemgår også indkomst og aktiver, og låntagere skal være i stand til at have råd til deres nuværende prioritetslån, hvis de har en og de månedlige lånebetalinger på en investeringsejendom. Fremtidige lejeindtægter er ikke indregnet i beregningen af ​​gæld til indkomst, og de fleste långivere forventer, at låntagere skal have mindst seks måneders kontant afsat til at dække begge realkreditforpligtelser. (Du kan få flere råd om finansiering ved at læse: Køb af din første investeringsejendom? Top 10 tip .)

Mulighed nr. 2: Fix-and-flip-lån

Mens det at være en udlejer har sine frynsegoder, kommer det også med visse hovedpine. For nogle investorer er vending det mere attraktive alternativ, fordi det giver dem mulighed for at modtage deres overskud i et engangsbeløb, når huset sælges i stedet for at vente på en huslejekontrol hver måned. I dette scenarie ville et fix-and-flip-lån være mere passende.

Et fix-and-flip-lån er en type kortfristet lån, der giver låntageren mulighed for at gennemføre deres renoveringer, så hjemmet kan sættes tilbage på markedet så hurtigt som muligt. Fix-and-flip-lån er i det væsentlige lån med hårde penge, hvilket betyder, at lånet er sikret af ejendommen. Långivere med pengeudbydere har specialiseret sig i denne slags lån, men visse platforme til fast ejendom til crowdfunding tilbyder dem også.

Ulempen med at bruge et lån med hårde penge til at finansiere en husflip er, at det kan være lettere at kvalificere sig i forhold til et konventionelt lån. Mens långivere stadig overvejer ting som kredit og indkomst, er det primære fokus på ejendommens rentabilitet. Boligens estimerede værdi efter reparation (ARV) bruges til at måle, om du vil være i stand til at tilbagebetale lånet. Det er også muligt at få lånefinansiering i løbet af dage snarere end at vente uger eller måneder på en konventionel lukning. (For mere om, hvordan du holder en flip på sporet, se: 5 Fejl, der får huset til at flippe.)

Den største ulempe ved at bruge et fix-and-flip-lån er, at det ikke kommer billigt. Rentesatserne for denne type lån kan gå op til 18% afhængigt af långiveren, og din tidsramme for at betale det tilbage kan være kort. Det er ikke ualmindeligt, at lån med hårde penge har betingelser, der varer under et år. Oprindelsesgebyrer og lukkeomkostninger kan også være højere sammenlignet med konventionel finansiering, som kan spærre væk ved afkast.

Valgmulighed nr. 3: Tryk på egenkapitalen

Trækning på din egenkapital, enten gennem et boligkapitallån, HELOC eller refinansiering af kontanter, er en tredje måde at sikre en investeringsejendom til langtidsleje eller finansiere en flip. I de fleste tilfælde er det muligt at låne op til 80% af hjemmets egenkapital til brug ved køb af et andet hjem.

Brug af egenkapital til at finansiere en ejendomsinvestering har sine fordele og ulemper, afhængigt af hvilken type lån du vælger. Med en HELOC kan du for eksempel låne mod egenkapitalen, det samme som med et kreditkort, og de månedlige betalinger er ofte kun for renter. Satsen er som regel variabel, hvilket betyder, at den kan stige, hvis primærrenten ændres.

En udbetalingsfinansiering ville være forsynet med en fast rente, men det kan forlænge levetiden på dit eksisterende prioritetslån. En længere lånetid kan betyde at betale mere i renter for den primære bopæl. Dette skulle afvejes mod det forventede afkast, som en investeringsejendom ville give. (Se mere om, hvorvidt en refinansiering giver mening, se: 9 Ting, du skal vide, inden du refinansierer dit pant .)

Bundlinjen

Investering i en lejebolig eller håndtering af et hus-vende projekt er risikable ventures, men de giver potentialet for en stor gevinst. At finde penge til at drage fordel af en investeringsmulighed behøver ikke at være en hindring, hvis du ved, hvor du skal se. Når du sammenligner forskellige lånoptioner, skal du huske, hvad de korte og langsigtede omkostninger er, og hvordan det kan påvirke investeringens bundlinje.