Forståelse af ejendomsaktioner

Ejendomsaktioner bruges til at overføre fast ejendom fra en giver (sælger) til en støttemodtager (køber). For at en handling kan fungere lovligt, skal den omfatte identifikation af bevilgningsgiveren og støttemodtageren og den passende beskrivelse af ejendommen.

Mere specifikt falder gerninger i en række kategorier, herunder garanti, quitclaim og særlige formål. Denne artikel definerer, hvad gerninger er, hvad der skal inkluderes i en handling for at gøre det lovligt operativt og de forskellige typer gerninger, der bruges til overførsel af fast ejendom.

Hvad er ejendomsregler?

En ejendomsakt er et skriftligt og underskrevet juridisk instrument, der bruges til at overføre ejerskab af fast ejendom fra den gamle ejer (giveren) til den nye ejer (støttemodtageren). Historisk set blev fast ejendom overført gennem en ceremoniel handling kendt som "livery of seisin." I denne handling overdragede personen, der overførte jorden en kvist eller en græs torv fra jorden til den person, der overleverer jorden. En verbal eller skriftlig erklæring fulgte ofte med bevægelsen, skønt det var seisins liv, der lovligt overførte titlen til ejendommen. I dag formidles ejendomsret til en fast ejendom.

Væsentlige handlinger

Mens hver stat har sine egne krav, skal de fleste gerninger indeholde flere væsentlige elementer, der skal være lovligt gyldige:

• Det skal være skriftligt. Mens de fleste gerninger udfyldes på trykte formularer, er der ikke noget juridisk krav om, at der anvendes nogen specifik form, så længe de væsentlige elementer er inkluderet.
• Tilskudsmanden skal have juridisk kapacitet til at overføre ejendommen, og støttemodtageren skal være i stand til at modtage bevillingen af ​​ejendommen. En person, der er kompetent til at indgå en gyldig kontrakt, betragtes som kompetent til at være en giver.
• Tilskudsmodtageren og støttemodtageren skal identificeres på en sådan måde, at de kan konstateres.
• Ejendommen skal beskrives passende.
• Operative transportformer skal være til stede. Alle standardformularer inkluderer det nødvendige juridiske sprog, der faktisk overfører ejendommen.
• Skylden skal underskrives af bevillingsgiveren eller bevillingsgiverne, hvis ejendommen ejes af mere end en person.
• Handlingen skal leveres lovligt til modtageren eller til en person, der handler på modtagerens vegne.
• Handlingen skal accepteres af modtageren. Typisk accepteres gerninger af modtageren, men under visse omstændigheder kunne støttemodtageren afvise levering af gerningen.

Forståelse af ejendomsaktioner

Typer af gerninger

Gerninger kan klassificeres på mange måder. I vid udstrækning klassificeres gerninger som officielle eller private. Officielle handlinger henrettes i henhold til domstol eller retssag. De fleste ejendomstransaktioner involverer imidlertid enkeltpersoner og forretningsenheder, der bruger private gerninger.

Gerninger kategoriseres også på grundlag af den type titelgarantier, som giveren giver. De forskellige gerninger inkluderer:

Generel garanti handling

Den generelle garanti handling giver modtageren den mest beskyttelse. Med denne type handlinger giver giveren en række juridisk bindende løfter (kaldet pagter) og garantier overfor støttemodtageren (og deres arvinger), der accepterer at beskytte modtageren mod eventuelle forudgående krav og krav fra alle personer, uanset hvad angår det transporterede land . De sædvanlige covenants for titel inkluderet i en generel garanti-handling er:

• pagten med seisin, hvilket betyder, at tilskudsmanden garanterer, at de ejer ejendommen og har den lovlige ret til at overføre den
• pagten mod heftelser, der angiver, at bevillingsgiveren garanterer, at ejendommen er fri for panterettigheder eller heftelser, undtagen som specifikt anført i gerningen
• pagten om stille nydelse, hvilket indikerer, at støttemodtageren vil have stille besiddelse af ejendommen og ikke vil blive forstyrret, fordi giveren havde en mangelfuld titel
• pagten om yderligere forsikring, hvor bevillingsgiveren lover at levere ethvert dokument, der er nødvendigt for at gøre titlen god

Specialgaranti handling

Hvor bevillingsgiveren i en generel garanti-handling lover at garantere og forsvare den formue, der er videregivet mod kravene fra alle personer, garanterer giveren af ​​en særlig garanti-akte at de har modtaget ejendommen og at de ikke har gjort noget, mens han har titlen at oprette en defekt.

Med andre ord er det kun berettiget til mangler, der opstod under udbyderens ejerskab af ejendommen. På grund af denne begrænsning tilbyder den særlige garanti garanteret mindre beskyttelse end den generelle garanti handling. Mange købere af fast ejendom vil insistere på en generel garanti-handling for at beskytte mod problemer, der kan opstå som følge af en særlig garanti-handling.

Quitclaim Deed

Sagsøgerens handling, også kaldet en handling, der ikke er garanti, giver modtageren den mindst mulige beskyttelse. Denne form for gerning formidler den interesse, som giveren i øjeblikket har i ejendommen, hvis nogen. Ingen garantier eller løfter vedrørende kvaliteten af ​​titlen fremmes. Hvis giveren har en god titel, er quit-akte i det væsentlige lige så effektiv som en generel garantidrift. Hvis titlen imidlertid indeholder en mangel, har støttemodtageren ingen retlig anvendelse mod tilskudsmanden under handling. En quitclaim-handling bruges ofte, hvis giveren ikke er sikker på status for titlen (hvis den indeholder mangler), eller hvis giveren ikke ønsker noget ansvar i henhold til titlen covenants.

Specielle formål gerninger

Specialhandlinger bruges ofte i forbindelse med retssager og tilfælde, hvor gerningen er fra en person, der handler i en eller anden form for officiel egenskab. De fleste specialhandlinger giver støttemodtageren næsten ingen beskyttelse og er i det væsentlige quit-handlinger. Typer af specialformål har, men er ikke begrænset til:

• Administrators handling: Dette kan bruges, når en person dør tarm (uden testament). En domstol, der er udpeget som administrator, vil bortskaffe decedentens aktiver, og en administratorens gerning kan bruges til at overdrage modtageren titlen på fast ejendom.
• Eksekutors handling: Dette kan bruges, når en person dør testat (med en testament). Boets eksekutor disponerer over decedentens aktiver, og en eksekutors gerning kan bruges til at overføre titlen eller fast ejendom til modtageren.
• Sheriff's Deed: Dette gives til den succesrige byder ved et eksekveringssalg, der afholdes for at opfylde en dom, der er opnået mod ejeren af ​​ejendommen. Modtageren får den titel, som debitor har.
• Skatteafgift: Dette udstedes, når en ejendom sælges for kriminelle skatter.
• Forseelse i stedet for afskærmning: Dette gives af en låntager, der er i misligholdelse af et prioritetslån direkte til långiveren. Dette tjener til at forhindre afskærmning, og hvis långiver accepterer skønt i stedet for afskærmning, afsluttes lånet. Mange långivere foretrækker at udelukke for at rydde op i titlen.
• Deed of Gift (gavehandling). Dette bruges til at formidle titlen på fast ejendom, der ikke gives uden vederlag eller kun for et bevis. I nogle stater skal gavehandlingen registreres inden for to år, ellers annulleres den.

Bundlinjen

Overførslen af ​​en ejendoms titel sker ved en handling. Visse væsentlige elementer skal være indeholdt i gerningen for at den skal fungere lovligt. Forskellige gerninger giver støttemodtageren forskellige beskyttelsesniveauer, og en bevilgnings forpligtelser bestemmes af formen af ​​gerningen. Da gerninger er vigtige juridiske dokumenter, der påvirker ejendomsinteresser og rettigheder, bør en kvalificeret ejendomsadvokat konsulteres i enhver transaktion, der involverer dem, såsom lukning af et boligkøb.