Forståelse af prioritetsomkostninger

Det er ikke gratis at få et prioritetslån. Før du får disse husnøgler, skal du gå til lukkebordet for at underskrive lånedokumenter og papirarbejde, der overfører husejerskab fra sælgeren til dig. Gennem dit boligkøb har tredjeparter såvel som din långiver udført tjenester. Lukningsomkostninger er gebyrer, som disse fagfolk opkræver for disse tjenester for at færdiggøre ejendomstransaktionen og dit boliglån.

Hvor meget lukker omkostningerne?

Lukningsomkostninger varierer typisk fra 2% til 5% af husets købspris. Så hvis du køber et hus på $ 200.000, kan dine lukkeomkostninger variere fra $ 4.000 til $ 10.000. Lukningsgebyrer varierer afhængigt af din stat, lånetype og pantelån, så det er vigtigt at være nøje opmærksom på disse gebyrer.

Hjemkøbere i USA betaler i gennemsnit 4.876 $ for lukningsomkostninger, ifølge en ny undersøgelse fra ClosingCorp, et datafirma, der lukker omkostninger til fast ejendom. Undersøgelsen fandt de højeste gennemsnitlige lukningsomkostninger i dele af det nordøstlige, herunder District of Columbia ($ 12.573), New York ($ 9.341 $), Delaware ($ 8.663), Maryland ($ 7111) og Vermont ($ 6.839). De stater med de laveste gennemsnitlige lukkeomkostninger inkluderede Missouri (2.905 $), Indiana ($ 2.934), South Dakota ($ 2.996), Iowa ($ 3.138) og North Carolina ($ 3.120).

En långiver er ifølge loven forpligtet til at give dig et lånestimat inden for tre arbejdsdage efter modtagelse af din prioritetsansøgning. Dette nøgledokument skitserer de estimerede lukkeomkostninger og andre lånedetaljer. Selv om disse tal kan svinge med lukkedagen, skulle der ikke være nogen store overraskelser. Tre arbejdsdage før din lukning skal en långiver give dig en formular til lukning. Du vil se en kolonne, der viser de oprindelige estimerede lukkeomkostninger og endelige lukningsomkostninger sammen med en anden kolonne, der angiver forskellen, hvis omkostningerne steg. Hvis du ser nye gebyrer, der ikke var på det oprindelige lånestimat eller bemærker, at dine lukkeomkostninger er betydeligt højere, skal du straks søge afklaring med din långiver og / eller ejendomsmægler.

Hvorfor er det nødvendigt at lukke omkostninger?

Du betaler allerede en udbetaling, for ikke at nævne et stort pengeindskud for at vise god tro og en betydelig pantebetaling i overskuelig fremtid. Hvorfor skal du også betale lukkeomkostninger?

En ejendomstransaktion er en noget kompleks proces med mange involverede spillere og mange bevægelige dele. Nogle stater (og nogle låneprodukter) kræver visse inspektioner ud over den grundlæggende inspektion, du betaler direkte til en hjemmeinspektør efter eget valg. Derefter er der ejendoms- og overførselsafgifter, samt forsikringsdækning og forskellige ekstra gebyrer, der er beskrevet nedenfor.

Typer af gebyrer med afslutningsomkostninger

Alle lukkeomkostninger vil blive specificeret på dit lånestimat og lukkeoplysninger. Her er de standardgebyrer, du kan forvente at se:

Tilmeldingsgebyr

• Et gebyr, som långiveren opkræver for at behandle din prioritetsansøgning. Spørg långiveren for detaljer, før du ansøger om et prioritetslån.

Advokatgebyr

• Et gebyr opkrævet af en ejendomsadvokat til at forberede og gennemgå boligaftale og kontrakter. Ikke alle stater kræver en advokat til at håndtere en ejendomstransaktion.

Lukningsgebyr

• Også kendt som et "escrow fee", dette betales til den part, der håndterer afslutningen: titelselskabet, escrow company eller en advokat, afhængig af statens lovgivning.

Kurergebyr

• Hvis du underskriver papirdokumenter, hjælper dette gebyr med at fremskynde deres transport. Hvis lukningen sker digitalt, betaler du muligvis ikke dette gebyr.

Gebyr for kreditrapport

• Et gebyr ($ 15 til $ 30) fra en långiver for at trække dine kreditrapporter fra de tre vigtigste rapporteringsbureauer. Nogle långivere opkræver muligvis ikke dette gebyr, fordi de får en rabat fra rapporteringsorganerne.

Escrow depositum

• Nogle långivere kræver, at du indbetaler to måneders ejendomsskat og pantforsikringsbetalinger ved lukning.

FHA Prioritetslån

• FHA-lån kræver en up-front realkreditforsikringspræmie (UPMIP) på 1, 75% af det basale lånebeløb, der skal betales ved lukning (eller det kan rulles ind i dit prioritetslån). Der betales også en årlig MIP-betaling månedligt, der kan variere fra 0, 45% til 0, 85%, afhængigt af dit låns løbetid og basisbeløb.

Bestemmelse og overvågningsgebyr for oversvømmelse

• Et gebyr opkrævet til en certificeret oversvømmelsesinspektør for at afgøre, om ejendommen er i en oversvømmelseszone, som kræver oversvømmelsesforsikring (adskilt fra din husejers forsikringspolice). En del af gebyret inkluderer løbende observation for at overvåge ændringer i ejendommens oversvømmelsesstatus.

Husejers forenings overførselsgebyr

• Hvis du køber et ejerlejlighed, rækkehus eller ejendom i en planlagt udvikling, skal du melde dig ind i det samfunds husejersammenslutning. Dette er overførselsgebyret, der dækker omkostningerne ved at skifte ejerskab, f.eks. Dokumenter. Uanset om sælgeren eller køberen betaler gebyret, er det måske ikke i kontrakten; du skal tjekke på forhånd. Sælgeren skal fremlægge dokumentation, der viser HOA-kontingentbeløb og en kopi af HOAs regnskaber, meddelelser og protokoller. Bed om at se disse dokumenter såvel som vedtægter, pagter, betingelser og begrænsninger (eller CC & R) og reglerne i HOA, før du køber ejendommen for at sikre, at den er i god økonomisk stand, og det er et sted, du ønsker at bo.

Husejers forsikring

• En långiver kræver normalt forudbetaling af det første års forsikringspræmie ved lukning.

Långiverens titelforsikring

• Et forudgående engangsgebyr, der betales til titelselskabet, der beskytter en långiver, hvis der opstår en ejerskabsstrid eller pantelån, som det ikke fandt i titelsøgningen.

Blybaseret malinginspektion

• Et gebyr betalt til en certificeret inspektør for at afgøre, om ejendommen har farlig blybaseret maling.

Points

• Point (eller "rabatpoint") henviser til en valgfri forhåndsbetaling til långiveren for at reducere renten på dit lån og derved sænke din månedlige betaling. Et punkt svarer til 1% af lånebeløbet. I et miljø med lav sats sparer dette måske ikke dig mange penge.

Ejers titel Forsikring

• Denne politik beskytter dig i tilfælde af, at nogen udfordrer dit ejerskab til hjemmet. Det er normalt valgfrit, men stærkt anbefalet af juridiske eksperter.

Oprindelsesgebyr

• Denne afgift dækker långiverens administrationsomkostninger til behandling af dit gebyr og er typisk 1% af lånebeløbet. Nogle långivere opkræver ikke oprindelsesgebyrer, men opkræver normalt en højere rente for at dække omkostninger.

Skadedyrsinspektion

• Et gebyr, der dækker omkostningerne ved en professionel skadedyrinspektion for termitter, tørråds eller anden skadedyrrelateret skade. Nogle stater og nogle statsforsikrede lån kræver inspektion.

Forudbetalte daglige renter

• En betaling til dækning af eventuelle renter på dit realkreditlån, der påløber fra datoen for lukning indtil datoen for din første pantebetaling.

Privat prioritetsforsikring (PMI)

• Hvis din udbetaling er mindre end 20%, kan din långiver muligvis kræve PMI. Det kan være nødvendigt, at du foretager den første måneds PMI-betaling ved lukning.

Ejendomsvurderingsgebyr

• Et påkrævet gebyr betalt til en professionel vurderingsvirksomhed for at vurdere hjemmets dagsværdi, der bruges til at bestemme dit lån-til-værdi (LTV) forhold.

Ejendomsskat

• Ved lukning kan du forvente at betale eventuelle ejendomsskatter, der forfalder inden for 60 dage efter boligkøb.

Bedøm låseafgift

• Et gebyr, som långiveren opkræver for at garantere dig en bestemt rente i en begrænset periode, typisk fra det tidspunkt, du modtager en forhåndsgodkendelse, indtil den lukker.
  Har du en god prioritetsrente? Lås det ind! giver dig detaljerne.

Optagelsesgebyr

• Et gebyr, der opkræves af dit lokale indspilningskontor, normalt by eller amt, for optagelse af offentlige jordregistre.

Undersøgelsesgebyr

• Et gebyr opkrævet af et landmålsfirma for at kontrollere ejendomslinjer og delte hegn for at bekræfte en ejendoms grænser.

Skatteovervågning og skattestatus Forskningsgebyrer

• Et tredjepartsgebyr for at holde øje med dine ejendomsskatbetalinger og for at underrette din långiver om problemer med dine ejendomsskatbetalinger, såsom for sent eller mislykkede betalinger.

Gebyr for titelsøgning

• Et gebyr, der opkræves af titelselskabet for at analysere offentlige ejendomsregistre for eventuelle ejendomsafvigelser. Titelfirmaet søger efter handlinger og sikrer, at der ikke findes udestående ejendomsretlige tvister eller panterettigheder på ejendommen.

Overførselsafgift

• En skat opkrævet for at overføre titlen fra sælgeren til køberen.

Underwriting-gebyr

• Et gebyr opkrævet af långiveren for at garantere dit lån. Underwriting er forskningsprocessen for at verificere dine økonomiske oplysninger, indkomst, beskæftigelse og kredit til endelig lånegodkendelse.

VA-finansieringsgebyr

• Hvis du er en VA-låntager, hjælper dette gebyr, der opkræves som en procentdel af lånebeløbet, modregning af låneprogrammets omkostninger til amerikanske skatteydere. Størrelsen af ​​finansieringsgebyret afhænger af din klassificering af militærtjenesten og lånebeløbet; gebyret kan betales ved lukning eller rulles ind i dit prioritetslån. Nogle militære medlemmer er fritaget for at betale gebyret.

Et andet stort gebyr: fast ejendomsprovisioner. Købere betaler dog ikke dette gebyr; sælgere gør. Provisionsgebyret er typisk 5% til 6% af husets købspris, og det er jævnt fordelt mellem sælgers agent og købers agent.

Sådan reduceres lukningsomkostninger

Det kan føles som om du ikke har råd til alle disse gebyrer oven på udbetalingen, flytteudgifter og reparationer til dit nye hjem. Der er dog måder at forhandle disse gebyrer på.

1. Shoppe rundt. Dette gælder for långivere og tjenester fra tredjepart, som f.eks. Husejers forsikringspolicyer og titelselskaber. Mange huskøbere er ikke klar over, at de kan spare betydelige penge på lukningsomkostninger, hvis de sammenligner gebyrer fra långiver til långiver. Du behøver heller ikke bruge titelselskabet, skadedyrinspektøren eller husejers forsikringsagent, som din långiver antyder. Lav nogle lektier, og du kan spare nogle alvorlige kontanter på disse gebyrer.
2. Planlæg lukning i slutningen af ​​måneden. En lukningsdato nær eller i slutningen af ​​måneden hjælper med at skære ned på forudbetalte daglige renteafgifter. En långiver kan køre dette scenario for dig at finde ud af, hvor meget du kan spare.
3. Appellere til sælgeren om hjælp. Du kan muligvis få en sælger til enten at sænke købsprisen eller til at dække en del (eller alt - hvis du virkelig er heldig) af dine lukkeomkostninger. Dette er mere sandsynligt, hvis sælgeren er motiveret, og hjemmet har været på markedet i lang tid med få tilbud. På mange varme boligmarkeder er forholdene imidlertid sælgerne gunstige, så du kan få pushback eller et "nej", hvis du beder om en sælgers hjælp. Det skader ikke at spørge.
4. Sammenlign lånestimat og lukningsoplysningsformularer. Når du får dit første lånestimat, skal du gennemgå det med en fin tandkam. Hvis du er i tvivl om, hvad et gebyr indebærer, eller hvorfor det bliver opkrævet, skal du bede långiver om at afklare det. En långiver, der ikke kan forklare et gebyr eller skubber tilbage, når det bliver spurgt, skal være et rødt flag. Ligeledes, hvis du bemærker nye gebyrer eller ser mærkbare stigninger i visse lukningsgebyrer, bede din långiver om at lede dig gennem detaljerne. Det er ikke ualmindeligt, at lukkeomkostninger varierer fra forudgående godkendelse til lukning, men store spring eller overraskende tilføjelser kan påvirke din evne til at lukke.
5. Forhandle om lånespecifikke gebyrer. Hvis du har mistanke om, at en långiver tilføjer unødvendige gebyrer, kendt som "uønskede gebyrer", på dit lån, skal du tale. Bed långiveren om at fjerne eller reducere gebyrer, hvis du bemærker dobbeltarbejde. Sammenlignings shopping kan være din allierede i at reducere lukkeomkostninger samt finde konkurrencedygtige vilkår og priser. Vær særlig forsigtig med for store behandlings- og dokumentationsgebyrer på følgende områder:
   1. tilmeldingsgebyr
   2. forsikringsgebyr
   3. sats låsegebyr
   4. lånebehandlingsgebyr
   5. mæglerrabat
6. Rul lukningsomkostninger til dit prioritetslån (som en sidste udvej). I nogle tilfælde tilbyder långivere at betale dine lukkeomkostninger eller rulle dem til dit lån. Men du er ikke væk fra krogen; långivere har en tendens til at opkræve højere renter for at betale sig selv for at absorbere dine lukkeomkostninger, hvilket betyder, at du i sidste ende ender med at betale renter på dit lån - og på lukningsomkostninger.

Bundlinjen

Lukningsomkostninger er uundgåelige, når du køber et hjem. Hvis du tager proaktive skridt for at shoppe rundt og nøje analysere dit lånestimat med din afsluttende afsløring, kan du spare store penge på disse gebyrer. Når du begynder at spare op til en udbetaling, skal du også afsætte nok penge til lukning af omkostningerne. Husk, at nogle områder af landet har højere lukkeomkostninger end andre. Vær først og fremmest din egen bedste talsmand. Når du handler rundt, skal du bede långivere om at skitsere de gebyrer, de opkræver, og prøv at forhandle dem ned, når det er muligt.

(Se også: Ultimate Mortgage Guide, Hvordan får jeg forhåndsgodkendelse af et prioritetslån ?, Hvordan vælger jeg det bedste prioritetslån, 11 fejl førstegangs huskøbere bør undgå, hvor mange penge skal jeg lægge ned ?, Hvad er pantelån? Forsikring, og hvad er mine muligheder ?, Hvordan får man den bedste prioritetsrente, og hvad er de vigtigste typer af pantelångivere? )