Skatteafbrydelser for andrehusejere

Hvis du overvejer at købe et andet hjem, der skal bruges til ferier, lejeindtægter eller en eventuel pensionering, er det økonomisk fornuftigt at drage fordel af alle tilgængelige skattemæssige pauser på denne ejendom. Omkostningerne ved at eje et andet hjem kan reduceres kraftigt gennem skattebesparende fradrag på prioritetsrenter, ejendomsskatter og andre udgifter.

Skatteændringer, der stammer fra loven om skatteredsættelser og job 2017 (TCJA), der er gældende indtil 2025, påvirker hvor mange penge du muligvis kan spare. Fra og med boliger købt fra 16. december 2017, for eksempel, kan husejere trække renter på kun op til $ 750.000 af kvalificerede boliglån, nedsat fra $ 1 million før TCJA vedtog. (Hvad mere er, hvis du har et eksisterende prioritetslån til din primære bopæl, vil antallet sandsynligvis blive reduceret. Se nedenfor for mere information og tjek med din revisor eller en anden skatterådgiver, hvis dette gælder for dig.

Derudover kan renterne på boliglån nu kun trækkes, hvis pengene blev brugt til renovering af den ejendom, hvor lånet blev taget.

Selv med disse ændringer er der stadig nyttige skattelettelser, der kan hjælpe med at gøre at eje et andet hjem mere overkommeligt. Her er en hurtig oversigt.

Skatteafbrydelser for andrehusejere

Rentefradrag

Forskellige skatteregler gælder afhængigt af om dit andet hjem er til personlig brug eller om du planlægger at leje det ud. Med huslejer kommer også andelen af ​​året, hvor du lejer boligen - og bor i den selv - ind.

Huse til personlig brug

Rentefradraget er længe blevet rost som en måde at gøre husejere mere overkommelige. Hvis du udelukkende bruger en anden ejendom som en personlig bopæl og aldrig lejer den ud, er du berettiget til at trække pantelenter på samme måde, som du ville gøre i dit primære hjem. For at kvalificere sig til fradraget skal prioritetslånet være en sikret gæld på et kvalificeret hjem, som du ejer, og du skal arkivere IRS-formular 1040 og specificere dine fradrag.

Enkelte filere og de gifte arkiverede sammen kan kræve en specificeret fradrag for 100% af den rente, de betaler på deres prioritetslån, op til en grænse. Disse grænser varierer afhængigt af, hvornår prioritetslånet stammer. For skatteår 2018 til 2025 er minimumsgrænsen op til $ 750.000 i gæld, der er sikret af dine første og andet hjem - eller $ 375.000, hvis du er gift og arkiverer separat. Hvis dit pant dog eksisterede inden 16. december 2017, fortsætter du med at modtage den samme, mere generøse skattebehandling som under de gamle regler, med renter på prioritetslån og eventuelle andre lån, der kan fradrages på op til $ 1 million i gæld.

Huse, der lejes ud

Skattereglerne er lidt mere komplicerede, hvis du lejer ud ejendommen i hele eller hele året. Forskellige regler gælder afhængigt af hvor lang tid huset bliver lejet snarere end brugt personligt. Din brug af ejendommen falder ind i en af ​​tre kategorier:

Du lejer ud ejendommen i 14 dage eller derunder. Du kan leje dit andet hjem til andre parter i op til to uger (14 nætter) inden for et år uden at skulle rapportere den resulterende indkomst til IRS. Huset betragtes stadig som en personlig bopæl, og du kan trække pantelenter og ejendomsskatter i henhold til de almindelige regler om andet hjem.

Dette gælder uanset lejeprisen; selv indtjeningen fra et hjem, der lejer for $ 10.000 pr. nat, siger, behøver ikke at blive rapporteret til IRS, forudsat at ejendommen blev lejet i højst 14 dage i løbet af året.

Du lejer ejendommen i mere end 14 dage, men forbliver temmelig sjældent i den. De specifikke krav her er, at du selv bruger huset mindre end 14 dage om året eller 10% af antallet af dage, som huset blev lejet. Hvis dette gælder - og hjemmet lejes i mere end 14 dage om året - betragtes dit hjem som en lejebolig, og du skal rapportere dets lejeindkomst til IRS.
Du kan trække lejeomkostninger, inklusive prioritetsrenter, ejendomsskatter, forsikringspræmier, gebyrer, der betales til ejendomsadministratorer, regningsregninger og 50% af eventuelle afskrivninger på ejendommen. Du skal dog fordele disse omkostninger mellem de forhold, hvor tid ejendommen var i personlig brug og leje i løbet af året.

Det er værd at bemærke, at reparationsdage ikke regnes som personlig brug, så du kan tilbringe mere end 14 dage på ejendommen, forudsat at du vedligeholder den ekstra tid. Planlæg at dokumentere dine vedligeholdelsesaktiviteter ved at beholde kvitteringer for at bevise, at du ikke bare var på ferie på disse dage.

Du bruger ejendommen i mere end 14 dage og lejer den sjældent.
For at være specifik, gælder dette scenarie, hvis du selv bruger ejendommen i mindst to uger om året eller 10% af de samlede dage, hvor huset blev lejet. Hvis dette er tilfældet, betragtes det andet hjem som en personlig bopæl.
Du kan tage pantelån og ejendomsskatfradrag, men du kan ikke kræve huslejetab. Hvis et familiemedlem bruger ejendommen (inklusive din ægtefælle, søskende, forældre, bedsteforældre, børn og børnebørn), tæller disse dage som personlige dage, medmindre du samler en rimelig lejepris under disse familieophold.

Brug hjælp af et online regneark som dette fra Bankrate til at finde ud af, hvor mange penge du muligvis kan spare.

Fradrag i hjemmets egenkapital

Ud over prioritetsfradraget for pantelån kan du muligvis afskrive renter på et boliglån. Dog ændrede reglerne for sådanne fradrag begyndende med skatteåret 2018.

Tidligere kunne du tage fradraget, selvom du brugte boligkapitallånet til at betale ned kreditkortgæld, tage en ferie eller købe et andet hjem. I henhold til IRS kan du nu fratrække de renter, du betaler på egenkapitalgæld, hvis du bruger pengene "til at købe, opbygge eller forbedre den skatteyderes hjem, der sikrer lånet." For at kvalificere sig, skal lånet sikres ved dit primære eller andet hjem, og det kan ikke overstige husets omkostninger.

Disse bestemmelser betyder, at for at kræve et rentefradrag for at købe et andet hjem, skal du tage et pantelån til det; Hvis du har optaget et hjemmemarkedslån mod dit primære hjem for at foretage købet, kan du ikke trække den rente, du betalte på et sådant lån.

Fra skatteåret 2018 kan du trække renter på $ 750.000 i boliglån, inklusive pantelån. Husk dog, at dette tal er den samlede sum af alle lån, der bruges til at købe, bygge eller forbedre dine primære og andet hjem. Hvis du allerede har 750.000 $ eller mere af realkreditgæld på disse boliger, for eksempel, kan du ikke kræve et fradrag for nogen egenkapitalandel.

Fradrag i ejendomsskat

Du kan trække ejendomsskat på dit andet hjem og for den sags skyld så mange ejendomme, som du ejer. Også her medførte skatteåret 2018 ændringer, der påvirker disse fradrag.

Du kan ikke længere trække hele ejendomsskatten, du betalte på fast ejendom, du ejede. Nu er summen af ​​alle statslige og lokale skatter, der er berettiget til fradrag, inklusive ejendoms- og indkomstskatter, begrænset til $ 10.000 pr. Selvangivelse, eller $ 5.000, hvis du er gift og arkiverer separat. Mange mennesker, der køber et andet hjem, overskrider muligvis allerede denne grænse med deres første hjem, og kan derfor ikke glæde sig over yderligere skattebesparelser for deres andet hjem.

Sælger dit andet hjem

Skattelovene giver dig mulighed for at tage op til $ 500.000 overskud (hvis du er gift og arkivere i fællesskab; $ 250.000, hvis du er single) skattefrit ved salg af din primære bolig. Denne ekskludering af salg til primærhuse gælder ikke, hvis du sælger dit andet hjem; et sådant salg kan efterlade kapitalvinstskatten på hele din fortjeneste.

Nogle træk kan dog give dig mulighed for i det mindste at undgå en del af kapitalgevinsten ved salg af et andet hjem. Den første er at gøre den ekstra ejendom til din primære bolig i mindst to år, før du sælger den. Det kan give dig mulighed for at drage fordel af skattefordelingen, forudsat at du opfylder kravene til skattemæssigt grundlæggende opholdssted i din stat. (Du kan muligvis også overveje de skattemæssige konsekvenser for enhver lejeindkomst, du måtte få på din primære bolig, mens du primært bor i det andet hjem.)

Hvis dit andet hjem for det meste lejes eller ejes som en investering, kan du også overveje at bytte det til en anden sammenlignelig ejendom. En 1031-børs, også kendt som en lignende børs eller skatteudskudt udveksling, giver dig mulighed for at handle en leje eller investeringsejendom for en anden leje eller investeringsejendom af samme eller større værdi på skatteudskudt grundlag. Fordelen er, at du muligvis kan undgå at betale kapitalgevinstskat ved børsen.

For at kvalificere sig til en sådan flytning skal den ejendom, du bytter, betragtes som en lejebolig, ikke en personlig bolig - hvilket betyder, at du skal leje ejendommen i mindst 15 dage og bruge den i mindre end 14 dage eller 10% af dagene, hvor huset blev lejet hvert år.

Bundlinjen

Hvis det er økonomisk muligt, kan det at eje et andet hjem være en fremragende investering til ferie eller leje, og det kan også give et passende primært hjem under pensionering. Men fordi det at eje et hvilket som helst hjem bærer en betydelig økonomisk byrde, fra pantelån og skatter til vedligeholdelse og reparationer, er det i din bedste interesse at lære de skattemæssige følger for dig af ejendom til andet hjem. Da skattelovgivningen er kompliceret og ændres med jævne mellemrum, anbefales det at konsultere en kvalificeret ejendomsskattespecialist, der kan forklare relevante skattemæssige konsekvenser og love og hjælpe dig med at bestemme den mest fordelagtige ejerskabsstrategi for din situation.