Vellykkede afskærmning investeringsstrategier

Investering i afskærmningsmarkedet er en strategi, der kræver et niveau af raffinement og omhu, der er langt ud over, hvad de fleste mennesker er klar over. Det kan have et stort potentiale, men det kræver en reel indsats for at få kontanter. Som sådan bør det ses som enhver betydelig investering, der kræver fokus; diligence; og omhyggelig forskning i lokale ejendoms-, økonomiske og demografiske tendenser. Det kræver også dannelse af en strategi for erhvervelse af ejendomme og til sidst salg af dem.

Oversigt

At købe brugte biler på auktion svarer til at investere i afskærmede ejendomme. Brugte bilforhandlere er mennesker, der kender alle mærker og modeller såvel som deres fælles mangler og måden at ændre dem til at skabe værdi på. De tager markant mindre risiko end den gennemsnitlige person, der deltager i auktionen bare for at købe en bil til en rabat.

Mange afskærmningskøbere går på auktionen ved retsbygningstrinnene med håb om at få fat i et godt køb - forskellen mellem auktionsprisen og ejendommens egenværdi. Men de har muligvis ikke reel viden om investeringen eller nogen risikobegrænsende strategier. Investorer, der er godt krydret på markedet for afskærmning af boliger, ved, at det er en opskrift på katastrofe at stole på prisforskel som den vigtigste kilde til investeringsindtægter.

Den rigtige metode til at få en afskærmningsejendom er ikke haglgeværmetoden, men vælger egenskaber, der er i et område, der er bestemt til genudvikling eller forbedring. Ejendommen skal have unikke kvaliteter, der får den til at skille sig ud fra andre i nabolaget eller det lokale marked, eller som giver en eller anden mulighed for at skabe værdi.

Investeringsstrategier

Enhver investor i fast ejendom skal have en specifik strategi, der inkluderer målene og måden for at erhverve ejendommen, for at holde den og til sidst for at bortskaffe den. Denne strategi er endnu mere kritisk, når man investerer i afskærmningsmarkedet. Du skal afgøre, om afskærmningen skete som et resultat af en unik situation, der er relateret til den tidligere ejer, eller er resultatet af en bredere tendens, der kan påvirke det lokale marked.

Investorer skal undersøge en betydelig mængde forskning på det lokale ejendomsmarked. Efterspørgslen efter ejendomme er en funktion af befolkningstilvækst, jobvækst, vækst i disponibel indkomst og demografiske ændringer. Det vil i høj grad påvirke prisfastsættelsen såvel som muligheden for at sælge ejendomme i slutningen af ​​investeringsperioden.

Undersøg kommende udvikling af infrastruktur, såsom veje, skoler og samfundsprojekter. Lær også hvordan den lokale og statslige regering støtter forretningsvækst og planer om at løse eventuelle særlige problemer, såsom trafik, luftkvalitet, kriminalitet og skatter. Alle disse poster vil gøre et område mere ønskeligt og øge værdien af ​​egenskaber inden for det.

Erhvervelsesstrategier

De fleste investorer er blevet lært til at skure publikationer, der viser aktiver, der skal auktion, og til at korrespondere med ejere om deres hensigt om at købe ejendommen, før den går på auktionsblokken. Selvom tilbud kan fås på retsbygningstrinene, vil det at finde alternative måder at sikre nødlidende egenskaber i høj grad forbedre dine chancer for at lukke. Det kan også give en mulighed for fuldt ud at forstå og analysere ejendommen.

Lad os sige, at en investor får adgang til ejendomme ved at bruge sine kontakter på markedet og viden om udlån til boliger for at hjælpe kæmpende husejere med at forhandle med deres långivere. Hvis låneproblemerne er udarbejdet, øger investoren ikke kun sit ry hos både ejere og långivere, kan investoren også få henvisninger og adgang til andre med problemlån. Og hvis situationen ikke kan løses, er investoren den første i køen til at erhverve ejendommen - fordi de har fået ejernes tillid. Investorer kan også tage en informeret beslutning om, hvorvidt de skal købe ejendommen, fordi de gennem deres indsats har lært om ejendommens ulemper og fordele.

En anden strategi er at købe de nødlidende lån til en rabat fra långiverne. Banker og andre långivende institutioner kan ikke lide at købe tvangsauktioner. For at undgå at overtage ejendomsejede ejendomme (REO) vil disse institutioner ofte sælge flere lån, der ikke opfylder betingelserne, til en betydelig rabat til pari.

Investorer kan være mere fleksible end långivere ved at udarbejde et ikke-udførende lån, og sommetider vende det tilbage til et udførende lån, der vil have et meget højere afkast takket være investorens lavere basis i investeringen.

Efter at have krydret lånene, kan investorer enten holde dem eller sælge dem til en præmie, når de har været i lang tid. I tilfælde af at de ikke kan udarbejdes, kan investoren afskærme ejendommen og tage ejendom uden at skulle konkurrere med andre parter. Den eneste ulempe med denne tilgang er, at det kræver en større kapitaludgift at købe en pulje af lån end at købe individuelle ejendomme på auktion. Pointen er, at der er kreative måder at reducere konkurrencen i at erhverve et aktiv, der ikke udfører resultater.

Holdperiode og exit-strategier

Investorer skal også være sikre på, hvad de skal gøre, når aktivet er erhvervet.

Vil ejendommen "vendes" tilbage på markedet, eller vil den blive afholdt og krydret i afventning af markedsændring inden salg? Investorer, der overvejer at købe tvangsauktioner og derefter ommarketing dem kort efter køb, bør finde måder at forbedre ejendommen på. De forbedringer, der giver det største penge for sorteperen, inkluderer tilføjelse af soveværelser og badeværelser, ombygning af køkkener og efterbehandling af kældre eller andre ubrugte rum.

Da information om ejendomstransaktion er offentlig viden, vil nogle potentielle købere være opmærksomme på at betale en præmie for en ejendom umiddelbart efter et afskærmningssalg, selvom prisen er på linje med andre ejendomme i området. At skabe værdi gennem genudvikling hjælper med at give grund til den højere videresalgspris og kan reducere risikoen for lange markedsføringsperioder. Imidlertid bør investorer være på vagt over for ikke at forbedre ejendommen så meget, at dens pris er meget højere end naboejendomme.

En anden strategi er at holde aktiver som lejeboliger, indtil der sker noget på markedet for at forbedre ejendomsværdierne. Igen skal investorer være opmærksomme på lejemarkedet for at sikre, at der er en passende efterspørgsel efter lejeplads. Og at den købte ejendom vil kommandere nok leje til at dække udgifterne til vedligeholdelse af ejendommen.

For dem, der kan håndtere den ekstra tid og kræfter, det kræver at være en udlejer, kan køb af nødstedte ejendomme med en rabat og konvertering til en lejebolig skabe betydelig formue. Evnen til at få attraktiv finansiering, såsom rentebærende lån i samspil med fradragsberettigelsen af ​​prioritetsrenter fra indkomstskatter, giver en fantastisk måde at skabe pengestrøm på, mens du venter på det rigtige tidspunkt at sælge.

Selvom boligejendomme ikke er så ustabile som andre aktivklasser, er det kendetegnet ved lange perioder med lavt afkast og derefter en "pop" i værdi svarende til en større ændring i efterspørgslen, der forklarer en betydelig del af afkastet. Igen er dette drivkraft for løbende forskning og en holdeperiode-strategi, der vil hjælpe med at estimere tidspunktet for værdihoppet og skabe en plan for aktivet under forberedelse til salg.

Afslut strategi

At ikke have tænkt gennem en exitstrategi er en stor fejltagelse, som nye investorer ofte begår. Mange er under det falske indtryk, at det bedste tidspunkt at investere i afskærmningsegenskaber er, når der er en overflod af dem tilgængelige. Faktisk understreger en betydelig stigning i boliger til salg og afskærmningsejendomme et problem, der forhindrer folk i at betale deres lån eller gøre dem uvillige til at beholde deres hjem. Dette kan skyldes tab af arbejdspladser i området eller et infrastrukturproblem, der gør området uønsket. Disse tendenser vil have en positiv indvirkning på udbuddet af tilgængelige boliger til salg eller tvangsauktioner og en negativ indvirkning på efterspørgslen. Dette betyder, at det vil være vanskeligere at sælge ejendommen, indtil markedsfundamentet forbedres.

En almindelig fejltagelse foretaget af investorer, der udelukkende er afhængige af prisforskellen for deres fortjeneste, er, at de ikke indser den negative virkning af bæreomkostninger. Udgifter kan omfatte pantebetalinger, skatter, forsikringer og vedligeholdelse i en langvarig markedsførings- og salgsperiode.

At indstille en frist til at sælge en ejendom og derefter neddiskontere prisen, indtil ejendommen sælger, er en måde at undgå overskydende bæreomkostninger på. Det er meget bedre at sælge med et lille til nul overskud end at fortsætte med at markedsføre en ejendom til en pris, der vil sikre en lang markedsføringsperiode og dermed høje bæreomkostninger, der kan føre til tab.

Bundlinjen

Det er en bæredygtig strategi at investere i ikke-ydeevne ejendomsaktiver til at opbygge formue, men det er ikke en måde at blive rig hurtigt på. For hver historie med klud til rigdom er der 10 flere mennesker, der har mistet deres kapital, fordi de ikke fulgte opdateret om ændringer i markedstendenser.

De, der lykkes på afskærmningsmarkedet, har undersøgt strategier og taktikker for andre succesrige investorer. De har lagt tid og ressourcer på at skabe de nødvendige markedskontakter, der er nødvendige for at skabe en konkurrencefordel i forhold til andre. Men at hælde tid og energi i at lære det lokale ejendomsmarked at kende er kun en af ​​flere strategier, som investorer kan bruge til at få et ben på konkurrencen. Succes kommer fra omhyggeligt udformede og udførte erhvervelse samt smarte exit-strategier.