Bør du refinansiere dit prioritetslån, når renten stiger?
Det er ikke en dårlig ide at overveje at refinansiere dit prioritetslån, når renten er lav. Og de er stadig, historisk set. Imidlertid er renten begyndt at stige og forventes at fortsætte med det. Hvordan skal det påvirke din beslutning om at refinansiere?
Det afhænger naturligvis af den rente, du i øjeblikket betaler på dit prioritetslån. Et ældre prioritetslån kan stadig have en højere rente end dem, der i øjeblikket tilbydes. Og selv i et relativt lavt renteklima er der fordele og ulemper med at refinansiere et prioritetslån. Din forbedrede kreditvurdering, for eksempel - eller en beslutning om at ændre længden på dit prioritetslån - kan også give refinansieringsbetingelser, der kan spare dig for penge på lang sigt. Men måske planlægger du ikke at blive på lang sigt. Der er også nogle særlige refinansieringsprogrammer, der kan være særligt fordelagtige for dem, der kvalificerer sig. Her er, hvordan du arbejder gennem beslutningsprocessen.
Key takeaways
- Din individuelle situation skal bestemme, om du refinansierer dit pant eller ikke - ikke blot om renten stiger eller falder.
- Fordelene ved refinansiering inkluderer at få en bedre rente, øge din nettoværdi og øge din kortsigtede pengestrøm.
- Ulemper inkluderer betaling af for meget på lukningsomkostninger, afvikling med en højere rente, fordi du ikke ønsker at betale lukkeomkostninger, mister egenkapitalen ved en refinansiering, der udbetales, og sænker din nettoværdi.
- Specielle programmer fra Fannie Mae, Freddie Mac, FHA og VA kan hjælpe visse husejere med at sikre mere overkommelige pantelån.
Bør du overveje det?
Tidligere har lave renter skabt en refinansieringsenhed på markedet. Men i enhver økonomi er den eneste måde at vide, om en refinansiering giver mening for dig, at overveje detaljerne i din unikke situation.
Hvor meget lavere er satserne end den, du i øjeblikket har?
I stedet for at lytte til "regler" om hvor meget af en procentvis ændring i rentesatserne, du skal kigge efter, før du refinansierer, skal du se på, hvor mange penge du vil spare. En rentesænkning på 1% er meget mere meningsfuld, hvis du har et pantelån på $ 500.000, end hvis du har et, der er $ 100.000.
Hvor længe planlægger du at holde pantelånet?
Ligesom da du købte dit hjem, bliver du nødt til at betale lukkeomkostninger ved din refinansiering. Hvis du planlægger at sælge dit hus om et par år, kan du næppe bryde jævnt (eller faktisk komme ud bagfra) ved at refinansiere. Hvorfor? Hvis den månedlige opsparing for resten af dit prioritetslån ikke er større end lukkeomkostningerne i forbindelse med refinansieringen, vil du tabe det. Hvis du ruller lukningsomkostningerne til dit prioritetslån i stedet for at betale dem på forhånd, betaler du renter for dem, så du bliver nødt til at indregne denne udgift i din break-even-beregning.
Kan du refinansiere på kortere sigt?
Hvis du har 20 år tilbage på dit prioritetslån, og du refinansierer til et nyt 30-årigt prioritetslån, kan du muligvis ikke spare penge på lang sigt, selv med en lavere rente. Men hvis du har råd til at refinansiere det 20-årige prioritetslån til et 15-årigt prioritetslån, vil kombinationen af en lavere rente og en kortere løbetid reducere det samlede rente, du betaler, inden du ejer huset gratis og klar.
Fordele
Få et bedre lån
Forøg din langsigtede nettoværdi
Øg den kortsigtede pengestrøm
Ulemper
Overbetale ved lukningsomkostninger
Overbetale på renter, fordi du ikke ønsker nogen lukkeomkostninger
Tab af egenkapital
Negativt påvirker din langsigtede nettoværdi
Hvad du står for at få
Udført korrekt, en refinansiering kan have både øjeblikkelige og varige fordele. Du kan muligvis:
Få et bedre lån
Måske er du i en bedre økonomisk situation nu, end da du tog dit nuværende prioritetslån. Refinansiering kan give en mulighed for at få en bedre rente eller blot gøre et godt prioritetslån endnu bedre. Uanset hvad vil du øge din korte og langsigtede økonomiske sikkerhed og øge oddsene for, at hårde tider ikke sætter dig i fare for at miste dit hjem.
Forøg din langsigtede nettoværdi
Med besparelserne ved at refinansiere dit prioritetslån, bruger du mindre på renter. Det er penge, du kan afsætte til pension eller bruge til et andet langsigtet økonomisk mål.
Øg den kortsigtede pengestrøm
Hvis din refinansiering sænker din månedlige betaling, har du flere penge at arbejde med hver måned til måned. Dette kan reducere det daglige økonomiske pres på din husstand og skabe muligheder for at investere andre steder.
Farerne ved refinansiering
Genfinansiering af et prioritetslån introducerer nye elementer i din økonomiske situation. Risikoen ved dit oprindelige prioritetslån er stadig til stede, og et par nye kommer til overfladen.
Overbetale ved lukningsomkostninger
Skruppelløse långivere kan tackle en række unødvendige og / eller oppustede gebyrer på omkostningerne ved dit prioritetslån. Derudover afslører de muligvis ikke nogle af disse omkostninger på forhånd i håb om, at du vil føle dig for investeret i processen til at gå ud.
Overbetale på renter, fordi du ikke ønsker nogen lukkeomkostninger
En refinansiering kræver normalt ikke, at der er nogen kontanter for at lukke. En måde, hvorpå långivere kompenserer for dette, er at give dig en højere rente. Lad os sige, at du har to muligheder: en refinansiering på $ 200.000 med nul lukkeomkostninger og en fast rente på 5% i 30 år, eller en refinansiering på $ 200.000 med lukningsomkostninger på $ 6.000 og en fast rente på 4, 75% i 30 år. Hvis du antager, at du holder lånet i hele sin løbetid, i scenario A, betaler du i alt $ 386.511. I scenarie B betaler du $ 381.586. At have "ingen lukningsomkostninger" ender med at koste dig $ 4 925. Kan du tænke på noget andet, du hellere vil gøre med næsten 5.000 $ end at give det til banken?
Tab af egenkapital
Den del af pantelånet, som du har betalt, din egenkapital i hjemmet, er den eneste del af huset, der virkelig er din. Dette beløb vokser lidt efter lidt med hver månedlige pantebetaling, indtil du en dag ejer hele huset og kan kræve hver krone af provenuet, hvis du vælger at sælge det. Men hvis du refinansierer en udbetaling - rullende lukningsomkostninger til det nye lån eller forlænger lånets løbetid - spåner du væk med den procentdel af dit hjem, du faktisk ejer. Selv hvis du bliver i det samme hjem resten af dit liv, kan du ende med at foretage pantebetalinger på det i 50 år, hvis du træffer dårlige refinansieringsbeslutninger. Du kan ende med at spilde en masse penge på denne måde, for ikke at nævne aldrig aldrig at eje dit hjem.
Negativt påvirker din langsigtede nettoværdi
Refinansiering kan sænke din månedlige betaling, men vil ofte gøre lånet dyrere til sidst, hvis du tilføjer år til dit prioritetslån. Hvis du er nødt til at refinansiere for at undgå at miste dit hus, kan det være værd at betale mere på lang sigt. Men hvis dit primære mål er at spare penge, skal du indse, at en mindre månedlig betaling ikke nødvendigvis oversættes til langsigtede besparelser.
Refinansieringsmuligheder
Der er et par særlige refinansieringsprogrammer, der kan være særlig gavnlige for kvalificerede låntagere.
Valgmulighed for høj LTV-refinansiering (Fannie Mae) og Freddie Mac forbedret refinansiering af lettelse.
Disse nye programmer fra Fannie Mae og Freddie Mac er designet til at erstatte Home Affordable Refinance Program (HARP), der udløb den 31. december 2018. HARP blev oprettet for at hjælpe husejere, der ikke var i stand til at drage fordel af andre refinansieringsmuligheder, fordi deres hjem var faldet i værdi. Dets mål var at forbedre et låns overkommelige priser på lang sigt for at hjælpe med at forhindre folk i at miste deres hjem til afskærmning. For de nye programmer er det kun prioritetslån, der er indeholdt af Fannie Mae (High LTV Refinance Option) eller Freddie Mac (FMERR), der kan forbedres med en refinansiering, og som stammer fra eller efter 1. oktober 2017, er berettigede. Derudover skal låntagere være løbende på deres betalinger.
Husejere, hvis hjem er under vand, og hvis lån stammer fra juni 2009 til slutningen af september 2017, er ikke berettiget til et af HARP-erstatningsprogrammerne fra Fannie Mae og Freddie Mac.
FHA strømline.
En FHA Streamline-refinansiering er designet til husejere, der allerede har et FHA-pant. Dets mål er at give et nyt FHA-pantelån med bedre vilkår, der vil sænke husejers månedlige betaling. Processen antages at være hurtig og nem og kræver ingen ny dokumentation af din økonomiske situation og ingen ny indkomstkvalifikation. Denne type refinansiering kræver ikke en hjemmevurdering, termitinspektion eller kreditrapport. En mulig ulempe for nogle husejere er, at en FHA-strømline-refinansiering ikke tillader udbetaling.
VA Streamline.
Dette program, også kendt som et rentenedsættelsesrefinansieringslån (IRRRL), svarer til en FHA-strømline-refinansiering. Du skal allerede have et VA-lån, og refinansieringen skal resultere i en lavere rente, medmindre du refinansierer fra et prioritetsrente til et fast rente. Långiveren kan kræve en vurderings- og kreditrapport, skønt VA ikke kræver disse. Bemærk, at VA og Consumer Financial Protection Bureau for nylig udsendte en advarselsordre om, at servicemedlemmer og veteraner har modtaget et antal uopfordrede tilbud med vildledende oplysninger om disse lån. Kontroller med VA, før du handler på et tilbud om en VA IRRRL.
Med både VA-strømlinjen og FHA-strømlinjen er det muligt at betale få til ingen lukkeomkostninger på forhånd. Imidlertid rulles disse omkostninger enten ind i pantelånet, eller du betaler en højere rente i bytte for ikke at betale lukkeomkostninger. Så selvom du ikke er ude af kontanter foran, betaler du stadig for refinansieringen i det lange løb.
Bundlinjen
Enhver god refinansiering bør gavne låntagere ved at sænke deres månedlige boligbetalinger og / eller forkorte lånets løbetid. Desværre, som med enhver større økonomisk transaktion, er der kompleksiteter, der kan løfte den uforsigtige køber og resultere i en dårlig aftale. At vide om processen vil hjælpe dig med at finde en långiver og et refinansieringsprogram, der giver den bedste værdi for din situation.