Justerede midler fra operationer - AFFO
Justerede midler fra driften (AFFO) henviser til den økonomiske resultatforanstaltning, der primært bruges i analysen af ejendomsinvesteringer (REIT). AFFO af en REIT, selvom den er underlagt forskellige beregningsmetoder, er generelt lig med trustens midler fra driften (FFO) med justeringer for tilbagevendende kapitaludgifter, der bruges til at opretholde kvaliteten af REIT's underliggende aktiver. Beregningen indregner justeringen til GAAP-linjeføring af leje, leasingomkostninger og andre væsentlige faktorer.
Forståelse af justerede midler fra operationer
Uanset hvordan branchefolk vælger at beregne justerede midler fra driften (AFFO), betragtes det som et mere nøjagtigt mål for resterende pengestrøm for aktionærer end simpel FFO, fordi den tager højde for huslejeforhøjelser og yderligere omkostninger, der er afholdt af REIT. Det giver et mere nøjagtigt basisnummer, når man estimerer nuværende værdier og en bedre forudsigelse af REITs fremtidige evne til at betale udbytte. Dette er en ikke-GAAP-foranstaltning.
Beregning af justerede midler fra operationer
Inden beregningen af AFFO skal en analytiker først bestemme REIT's midler fra driften (FFO). FFO måler pengestrømmen fra en specificeret liste over aktiviteter. FFO afspejler virkningen fra REIT's leasing- og overtagelsesaktivitet samt renteomkostninger. FFO tager højde for REIT's nettoindkomst inklusive amortisering og afskrivning, men det udelukker kapitalgevinster ved salg af ejendom. Årsagerne til, at disse gevinster ikke er inkluderet, er, at de er engangshændelser og generelt ikke har en langsigtet effekt på REIT's fremtidige indtjeningspotentiale.
Formlen for FFO er:
FFO = nettoindkomst + amortisering + afskrivning - kapitalgevinster ved salg af ejendom
Når FFO er bestemt, kan AFFO beregnes. Formlen for AFFO er:
AFFO = FFO + husleje stiger - kapitaludgifter - rutinemæssigt vedligeholdelsesbeløb
Eksempel på en AFFO-beregning
Som et eksempel på AFFO-beregningen antager du følgende: En REIT havde $ 2 millioner i nettoindtægter i den sidste rapporteringsperiode. I løbet af denne periode tjente det $ 400.000 på salget af en af dens ejendomme og mistede $ 100.000 fra salget af en anden. Det rapporterede $ 35.000 til amortisering og $ 50.000 til afskrivning. I løbet af perioden var stigningen i nettet på husleje $ 40.000 investeringerne var $ 75.000 og rutinemæssig vedligeholdelse udgjorde $ 30.000.
I betragtning af disse oplysninger kan FFO beregnes som:
FFO = $ 2.000.000 + $ 35.000 + $ 50.000 - ($ 400.000 - $ 100.000) = $ 1.785.000
Fra dette beregnes AFFO som:
AFFO = FFO + $ 40.000 - $ 75.000 - $ 30.000 = $ 1.785.000 - $ 65.000 = $ 1.720.000
Sammenlign Navn på udbydere af investeringskonti Beskrivelse Annoncørens viden × De tilbud, der vises i denne tabel, er fra partnerskaber, hvorfra Investopedia modtager kompensation.