Omvendt prioritetslån eller hjemmekapitallån?
Hvis du er en boligejer og mindst 62 år gammel, kan du muligvis konvertere din boligkapital til kontanter for at betale for leveomkostninger, sundhedsomkostninger, en boligindretning eller hvad du ellers har brug for. To muligheder herfor er omvendt realkreditlån og egenkapitallån. Begge giver dig mulighed for at benytte din egenkapital uden behov for at sælge eller flytte ud af dit hjem. Dette er dog forskellige låneprodukter, og det lønner sig at forstå dine muligheder, så du kan beslutte, hvad der er bedre for dig.
Omvendt prioritetslån
De fleste boligkøb foretages med et almindeligt eller fremadrettet pantelån. Med et almindeligt prioritetslån låner du penge fra en långiver og foretager månedlige betalinger for at nedbetale hovedstol og renter. Over tid falder din gæld, når din egenkapital stiger. Når pantet betales fuldt ud, har du fuld egenkapital og ejer hjemmet direkte.
Sådan fungerer en omvendt pantelån
Et omvendt prioritetslån fungerer forskelligt: I stedet for at foretage betalinger til en långiver foretager en långiver betalinger til dig, baseret på en procentdel af dit hjems værdi. Over tid øges din gæld - når betalingerne foretages til dig og renter tilfalder - og din egenkapital falder, når långiveren køber mere og mere af egenkapitalen. Du fortsætter med at have ejendomsret til dit hjem, men så snart du flytter ud af hjemmet i mere end et år, sælger det eller går bort - eller bliver kriminel for din ejendomsskat og / eller forsikring, eller hvis huset falder i fare - lån forfalder. Långiveren sælger hjemmet for at inddrive de penge, der blev udbetalt til dig (samt gebyrer). Enhver egenkapital, der er tilbage i hjemmet, går til dig eller dine arvinger.
Bemærk, at hvis begge ægtefæller har deres navn på pantelånet, kan banken ikke sælge huset, før den overlevende ægtefælle dør - eller skatte-, reparations-, forsikrings-, flytte- eller salgssituationer, der er anført ovenfor. Par skal undersøge spørgsmålet om den efterlevende ægtefælles omhyggeligt, inden de går med til et omvendt prioritetslån. Renterne, der opkræves på et omvendt prioritetslån, akkumuleres normalt, indtil prioritetslånet opsiges, på hvilket tidspunkt låntageren eller deres arvinger muligvis ikke kan trække det
(Se Reverse Mortgage Fallfalls for mere ).
Hjem-egenkapital lån
En type lån med hjemmets egenkapital er kreditfaciliteten (HELOC). Ligesom et omvendt realkreditlån giver et hjemmekapitallån dig mulighed for at konvertere din boligkapital til kontanter. Det fungerer på samme måde som dit primære realkreditlån - faktisk kaldes et boligkreditlån også et andet prioritetslån. Du modtager lånet som en enkelt engangsbetaling og foretager regelmæssige betalinger for at betale hovedstolen og renterne, som normalt er en fast rente.
Med en HELOC har du muligheden for at låne op til en godkendt kreditgrænse efter behov. Med et standardlån til egenkapital betaler du renter for hele lånebeløbet; med en HELOC betaler du kun renter for de penge, du faktisk hæver. HELOC'er er justerbare lån, så din månedlige betaling ændres, når renten varierer.
Om HELOCs
I øjeblikket er de renter, der er betalt på hjemmekapitallån og HELOC, ikke fradragsberettigede, medmindre pengene blev brugt til renovering i hjemmet eller lignende aktiviteter. (Før den nye skattelov for 2017 var renter på hjemmets egenkapital helt eller delvis fradragsberettigede. Bemærk, at denne ændring er for skatteår 2018 til 2025.) Derudover - og dette er en vigtig grund til at træffe dette valg - med et hjemmets egenkapitallån, forbliver dit hjem et aktiv for dig og dine arvinger. Det er dog vigtigt at bemærke, at dit hjem fungerer som sikkerhed, så du risikerer at miste dit hjem til afskærmning, hvis du misligholder lånet.
Forskelle mellem lånetyper
Omvendt prioritetslån, hjemmekapitallån og HELOCs giver dig alle mulighed for at konvertere din boligkapital til kontanter. De varierer dog med hensyn til udbetaling, tilbagebetaling, alder og egenkapitalkrav, kredit- og indkomstkrav og skattemæssige fordele. Baseret på disse faktorer skitserer vi de væsentlige forskelle mellem de tre typer lån:
Hvordan du får betalt
- Omvendt prioritetslån: Månedlige betalinger, engangsbeløb, kreditlinje eller en kombination af disse
(se Sådan vælges en omvendt pantebetalingsplan ) - Hjem-egenkapital lån: engangsbeløb
- HELOC: Efter behov, op til en forud godkendt kreditgrænse - leveres med et kredit- / betalingskort og / eller en checkbook, så du kan trække penge, når det er nødvendigt
Plan for tilbagebetaling
- Omvendt prioritetslån: Udskudt tilbagebetaling - lån, der forfalder, så snart låntager bliver kriminel for ejendomsskatter og / eller forsikring hjemmet falder i fare; låntageren flytter ud i mere end et år, sælger hjemmet eller dør.
- Lån til egenkapital: Månedlige betalinger foretaget over et bestemt tidsrum med en fast rente
- HELOC: Månedlige betalinger baseret på det lånte beløb og den aktuelle rentesats
Krav til alder og kapital
- Omvendt prioritetslån: Skal være mindst 62 og eje huset direkte eller have en lille prioritetsbalance
- Hjem-egenkapital lån: Ingen alderskrav og skal have mindst 20% egenkapital i hjemmet
- HELOC: Ingen alderskrav og skal have mindst 20% egenkapital i hjemmet
Kredit- og indkomststatus
- Omvendt prioritetslån: Ingen indkomstkrav, men nogle långivere kan undersøge, om du er i stand til at foretage rettidige og fulde betalinger for løbende ejendomsafgifter - såsom ejendomsskatter, forsikring, husejernes foreningsgebyrer og så videre
- Hjem-egenkapital lån : God kredit score og bevis for stabil indkomst tilstrækkelig til at opfylde alle økonomiske forpligtelser
- HELOC: God kreditvurdering og bevis for stabil indkomst, der er tilstrækkelig til at opfylde alle økonomiske forpligtelser
Skattefordele
- Omvendt prioritetslån: Intet før lånet ophører; så afhænger det
- Lån til egenkapital: I skatteår 2018 til og med 2025 er renter ikke fradragsberettigede, medmindre pengene blev brugt til kvalificerede formål - til at købe, bygge eller væsentligt forbedre skatteyderens hjem, der sikrer lånet (takket være skattelettelser og jobloven fra 2017 )
- HELOC: Samme som for et egenkapitallån
Valg af det rigtige lån til dig
Omvendt prioritetslån, hjemmekapitallån og HELOCs giver dig alle mulighed for at konvertere din boligkapital til kontanter. Så hvordan beslutter jeg, hvilken lånetype der passer dig?
Generelt betragtes et omvendt prioritetslån som et bedre valg, hvis du leder efter en langsigtet indkomstskilde og har ikke noget imod, at dit hjem ikke vil være en del af dit ejendom. Hvis du er gift, skal du dog være sikker på, at rettighederne for den overlevende ægtefælle er klare.
(For mere, se Omvendt pantelån: Kan din enke (e) miste huset? Og den komplette guide til omvendt pantelån .)
Et hjemmekapitallån eller HELOC betragtes som en bedre mulighed, hvis du har brug for kortsigtede kontanter, vil være i stand til at foretage månedlige tilbagebetalinger og foretrækker at beholde dit hjem. Begge medfører en betydelig risiko sammen med deres fordele, så gennemgå mulighederne grundigt, før du griber ind i begge handlinger.
(Se også: Komplet guide til omvendt prioritetslån, sammenligning af omvendt realkreditlån kontra fremlån, kan du kvalificere dig til et omvendt prioritetslån ?, Reverse realkredittyper, vælge den rigtige tilbageværende pantelån, hvordan man vælger en omvendt pantebetalingsplan, en guide til Skatter og omvendt prioritetslån, 5 topalternativer til et omvendt prioritetslån, 5 tegn på et omvendt prioritetslån er en god idé, 5 tegn på et omvendt prioritetslån er en dårlig idé, hvordan man undgår at overleve din omvendte prioritetslån, Et kig på regulering af omvendt prioritetslån, regler For at få et FHA omvendt prioritetslån, omvendt realkreditlån: Kunne din enke (er) miste huset ?, Pas på for disse omvendte prioritetslån og omvendte realkreditlån faldgruber)