Skatteregler for udlejning af dit sommerhus

Feriehusejere kan vælge at leje deres ejendomme ud for at modregne udgifterne til ejerskab eller for at generere indtægter. Afhængig af antallet af dage hvert år, en ejendom udlejes, kan ejeren have ret til visse skattemæssige fordele, der kan hjælpe med at gøre ejendom af boliger mere overkommelig. At forstå skattereglerne på forhånd kan hjælpe ejere af ferieboliger med at drage fordel af skattelettelser og undgå eventuelle overraskelser på skattetidspunktet.
SE: Ferieegenskab Walkthrough

14-dages eller 10% regel
De skattefordele, som en ejer kan være berettiget til, afhænger af antallet af dage hvert år, hvor ejendommen udlejes, og hvor meget tid ejeren bruger i hjemmet. Hvis ferieboligen udelukkende bruges til ejerens personlige nydelse (og det ikke udlejes på ethvert tidspunkt i løbet af året), kan ejeren generelt trække ejendomsskatter og renter på et boliglån. Ligesom en primær bopæl kan omkostningerne i forbindelse med forsikring, vedligeholdelse og forsyningsselskaber ikke afskrives.

Hvis boligen bruges til udlejningsformål, falder husejeren i en af ​​tre kategorier.

Ejendom, der lejes i 14 dage eller derunder hvert år
I henhold til skattelovgivningen kan en ferieejendom lejes i op til to uger (14 nætter) hvert år uden behov for at rapportere lejeindkomsten. I dette tilfælde betragtes huset stadig som en personlig bolig, så ejeren kan trække pantelenter og ejendomsskatter på skema A i henhold til de almindelige regler for andet hus. Ejeren kan dog ikke trække nogen udgifter som lejeomkostninger.

Denne skattelettelse kaldes undertiden "Masters-fritagelse", da husejere tæt på Augusta National Golf Club kan tjene så meget som $ 20.000 på at leje deres hjem under den årlige turnering - uden at skulle rapportere indkomst på deres selvangivelser.

Ejeren lejer ud ejendommen i 15 dage eller mere og bruger den i mindre end 14 dage
I dette tilfælde betragtes ejendommen som en lejebolig, og lejeaktiviteterne betragtes som en forretning. Alle lejeindtægter skal rapporteres til IRS, og ejeren kan trække visse lejeomkostninger inklusive:

• Gebyrer betalt til ejendomsadministratorer
• Forsikringspræmier
• Vedligeholdelsesudgifter
• Prioritetslån
• Ejendomsskat
• Hjælpeprogrammer
• Afskrivninger

Mængden af ​​lejeomkostninger, der kan fratrækkes, er baseret på procentdelen af ​​dage, som ferieboligen blev udlejet (kaldet "lejedage"). Dette beregnes ved at dividere antallet af dage, boligen blev udlejet med det samlede antal dage, boligen blev brugt (lejedage plus dage med personlig brug). Hvis et feriehus f.eks. Havde 120 brugsdage i alt, og 100 af disse dage var lejedage, kan 83% af udgifterne (100 lejedage / 120 brugsdage i alt) fratrækkes lejeindkomsten (lejedelen af udgifter, der overstiger lejeindtægterne, kan ikke fratrækkes). Ejeren ville ikke være i stand til at trække de resterende 17% af lejeomkostningerne.

Ud over at fratrække lejeomkostninger, kan ejere muligvis trække op til $ 25.000 hvert år i tab, afhængigt af ejerens justerede bruttoindkomst (AGI), og passive tab kan afskrives, hvis ejeren forvalter ejendommen selv .

SE: Lejeegenskaber: kontant ko eller pengegrop?

Ejeren bruger ejendommen i mere end 14 dage eller 10% af de samlede dage, som huset blev lejet
Hvis personlige dage overstiger 14 dage eller 10% af antallet af dage, som huset udlejes (alt efter hvad der er større), betragter IRS ejendommen som en personlig bopæl, og lejetab kan ikke fratrækkes. Lejeudgifter, op til niveauet for lejeindtægter samt ejendomsskatter og prioritetsrenter kan stadig trækkes.

Da 14-dages afbrydelse kan have en dramatisk effekt på skatter, er det vigtigt at holde styr på, og dokumentere, personlige brugsdage nøjagtigt kontra dage, der bruges til reparationer og vedligeholdelse. I henhold til IRS regnes ikke en dag, der bruges "på at arbejde i det væsentlige på fuld tid med at reparere og vedligeholde (ikke forbedre) din ejendom, en dag med personlig brug. Regn ikke en sådan dag som en dag med personlig brug, selvom familiemedlemmer brug ejendommen til rekreative formål på samme dag. "

Bundlinjen
Ejere, der udlejer ferieboliger, kan muligvis drage fordel af visse skattemæssige fordele og derved gøre et andet hjem mere overkommeligt. Skattelovgivningen giver meget forskellige fordele afhængigt af antallet af dage, som ejendommen udlejes hvert år, og hvor lang tid ejeren bruger huset. Da skattelovgivningen er kompliceret, kan det være nyttigt (og forsigtigt) at konsultere en kvalificeret skattespecialist for at få en omfattende forståelse af skattelovgivningen og til at bestemme den bedste metode til udlejning af dit sommerhus.

SE: Skattefradrag for lejerejere