Lejekontrol
Huslejekontrol er et regeringsprogram, der sætter en grænse for det beløb, som en udlejer kan kræve for at leje et hjem eller for at forny en lejekontrakt.
Lov om huslejekontrol vedtages normalt af kommuner, og detaljerne varierer meget. Alle er beregnet til at holde leveomkostninger til en overkommelig pris for beboere med lavere indkomst.
Huslejekontrol er ikke udbredt i USA Ifølge en nylig undersøgelse foretaget af Urban Institute har 182 kommuner i USA ud af omkring 89.000 huslejekontrolbestemmelser, og alle var i New York, New Jersey, Californien, Maryland eller Washington DC 37 stater har faktisk love, der forbyder lokale myndigheder i at vedtage huslejekontrol.
Spørgsmålet om huslejeregulering er imidlertid blevet genoplivet i de seneste år, især i byer og stater, hvor spiraliserende leveomkostninger kombineret med stillestående lønninger har skabt en krise til overkommelig bolig for beboere med moderat indkomst og ældre med faste indkomster.
Oregon er den første stat i USA, der vedtager en statlig huslejekontrollov. Loven, underskrevet i marts 2019, begrænser den årlige stigning i huslejen til 7% plus stigningen i forbrugerprisindekset.
[Vigtigt: Advokater til huslejekontrol som Urban Institute hævder, at prisregulering kan være effektiv for den befolkning, som lovene retter sig mod.]
Sådan fungerer huslejekontrol
De tidligste lovgivning om huslejekontrol i USA stammer fra 1920'erne og var ofte direkte husleje. Disse viste sig generelt ikke at kunne fungere. I 1970'erne dukkede tanken om huslejekontrol op igen, denne gang i en mere moderat form ofte kaldet husleiestabilisering.
For eksempel har New York City to huslejekontrolprogrammer:
- Det ældre huslejekontrolprogram har været i færd med at udfases i årtier. Det satte alvorlige grænser for lejepriserne, men de eneste lejere, der stadig er omfattet af loven, har boet siden 1971 eller tidligere i bygninger, der blev bygget før 1947.
- Programmet for lejestabilisering i 1970'erne regulerer priserne i ca. halvdelen af byens huslejer. Huslejen kan kun forhøjes årligt, og de tilladte procentvise forhøjelser begrænses af et husbureau. Reglerne og undtagelserne er labyrintiske og administreres af en kombination af by- og statskontorer.
De høje leveomkostninger i New York City citeres ofte som bevis nok til, at huslejekontrol ikke fungerer. Medianprisen for et soveværelse i New York var 3.070 $ i 2018.
Advokater for huslejekontrol som Urban Institute hævder, at prisregulering kan være effektiv for den befolkning, som lovene retter sig mod. Det vil sige, at mennesker med moderat indkomst og ældre med faste indkomster muligvis kan bo i deres hjem, mens gentrifisering tvinger priserne op rundt omkring dem.
Fordele og ulemper ved huslejekontrol
Huslejekontrol har altid været kontroversiel. Reglerne for huslejekontrol i byer i dag regulerer oftest prisstigninger på fornyelse af lejeaftaler, ikke nye lejere. Det har uden tvivl nogle fordele for udlejere, der kan opkræve, uanset hvad markedet vil bære på ledige lejligheder eller i værste fald holde på lejere, der har ethvert incitament til at blive sat og betale lejen til tiden.
De vigtigste argumenter mod huslejekontrol inkluderer:
- Huslejekontrol reducerer udbuddet af anstændige boliger, da udlejere hellere vil konvertere en bygning til hytter eller tilpasse den til kommerciel brug end overholde en lov, der begrænser deres overskud.
- Investering i nye lejeboliger skrider til ophør.
- Vedligeholdelse af bygninger under huslejekontrol er slap eller ikke-eksisterende på grund af det dårlige investeringsafkast.
De vigtigste argumenter for regulering inkluderer:
- Lejepriser i mange amerikanske byer stiger langt hurtigere end lønningerne for job med moderat indkomst.
- Huslejekontrol gør det muligt for familier med ældre indkomster og ældre med faste indkomster at leve anstændigt og uden frygt for en personligt katastrofal lejeforøgelse.
- Kvarterer er sikrere og mere stabile med en base af langtidsbeboere i lejekontrollerede lejligheder.
Key takeaways
- De fleste huslejekontrollove begrænser det beløb, en udlejer kan øge huslejen på eksisterende lejere.
- Huslejekontrol er kontroversiel. Faktisk har 37 stater love, der forbyder lokale myndigheder i at vedtage sådanne foranstaltninger.
- Oregon blev den første stat i USA, der vedtog en statlig huslejekontrollov i 2019.