Panteservicerettigheder (MSR)
Panteservicerettigheder (MSR) henviser til en kontraktaftale, hvor retten til at betjene et eksisterende pantelån sælges af den oprindelige långiver til en anden part, der er specialiseret i de forskellige funktioner, der er involveret i servicering af realkreditlån.
Key takeaways
- Panteservicerettigheder sælges af ophavsmanden til et prioritetslån til en anden finansiel institution, der derefter overtager administrationen af pantelånet, som inkluderer opgaver som at indsamle betalinger og videresende dem til ophavsmanden.
- Den oprindelige långiver betaler serviceren et gebyr for at udføre dette arbejde.
- Intet ændres for panthaveren bortset fra den adresse, som betalinger sendes til.
Forståelse af panteservicerettigheder (MSR)
MSR'er har løbende administrative opgaver, der regelmæssigt behandles i hele et prioritetslån. Fælles rettigheder inkluderet er retten til at opkræve realkreditudbetalinger månedligt, afsætte skatter og forsikringspræmier i escrow og videresende renter og hovedpart til pantelån. Til gengæld kompenseres servicen med et specifikt gebyr, der er beskrevet i den kontrakt, der er indgået og indgået i begyndelsen af serviceaftalen.
Prioritetsbeløbet, renten, lånetypen og andre faktorer forbliver de samme. For så vidt angår låntager ændres kun den adresse, som betalingerne sendes til, og du skal kontakte serviceren snarere end din oprindelige pantelåner med alle spørgsmål, du måtte have angående dit lån. Din serviceperson kan ændre sig når som helst, men du skal modtage besked fra din oprindelige långiver mindst 15 dage før det sker, og din nye serviceperson skal også give dig besked inden for 15 dage efter, at du også har påtaget dig rettigheder.
I føderale banklovgivning kan finansieringsinstitutter sælge realkreditlån eller overføre serviceringsrettigheder til andre institutioner uden forbrugers samtykke.
Eksempel på salg af en MSR
Sarah tager et pantelån på $ 500.000 fra långiver A. Hun sender långiveren en månedlig betaling af hovedstol og renter. Tre år senere beslutter långiver A at overføre sin MSR for Sarahs pantelån til selskab B. I henhold til kontraktbetingelserne betales firma B et gebyr af långiver A for at behandle alle Sarahs resterende pantebetalinger. Prioritetsudlåneren kan derefter bruge mere tid og penge på at give nye pantelån, mens virksomheden påtager sig MSR videregiver pantebetalingerne til långiveren.
Særlige overvejelser
En långiver vil ofte sælge MSR som et middel til at frigøre kreditlinjer for at låne penge til yderligere låntagere. Størstedelen af realkreditlån gælder i 15 til 30 år, og banken har brug for milliarder af dollars for at låne penge til andre forbrugere, der anmoder om pantelån i løbet af denne periode. På en rundkørsel betyder salg af MSR'er, at flere mennesker kan blive husejere, fordi salget af disse rettigheder giver indtægter.
Långivere tjener også penge ved at opkræve gebyrer for oprindelige prioritetslån og tjene månedlige renter på betalinger. Prioritetslån er simpelthen yderligere aktiver, der skaber større indtægter for bankerne.
Historie om MSR
Markedet for MSR var stærkt i de senere år på grund af en forbedret økonomi, prioritering af højere prioritetslån og færre misligholdelser. Hedgefonde, banker og investeringsejendomme i fast ejendom (REIT) synes disse aktiver er attraktive, fordi MSR'er kan give høje renter. F.eks. Købte SunTrust 8 mia. Dollars i MSR i første kvartal af 2016 som et middel til at tjene et solidt investeringsafkast (ROI), og inden for måneder indeholdt dens MSR-portefølje 121, 3 mia. Dollars i ubetalte hovedstal på lån, som banken betalte for långivere.
National Mortgage News rapporterede i juni 2019, at MSR'er "har været en af de bedst fungerende fastforrentede aktivklasser i de sidste fem år." Men det siger også, at "siden oktober 2018, som mellem- og langfristet rente er faldet, projiceret, og faktiske antagelser om realkreditudbetaling er fremskyndet, hvilket får den forventede gennemsnitlige levetid for MSR til at forkortes betydeligt. ”Dette har resulteret i det faktum, at“ MSR-værdier fra april til maj var nede konsekvent (med et halvt) multiple. ” sagde, rapporterer National Mortgage News, "efterspørgslen fra MSR-købere er stadig meget stærk, og der er generel enighed omkring MSR-værdier."